城市土地学会2012年中国大陆主要城市房地产投资前景分析AndrewNessConsultanttoULIAnitaKramerULICenterforCapitalMarketsandRealEstateULICenterforCapitalMarketsandRealEstate关于城市土地学会城市土地学会亚太与日本分会愿景宣言城市土地学会(UrbanLandInstitute，下文简ULI是亚太地区政策信息和土地利用实践领域公认的权威称“ULI”或“学会”)是一家非营利性研究和教育组机构。织，属美国税法501(c)3类免税单位，通过会员支持开展运作。自1936年成立以来，学会目前在全球拥有来基本原则自私营企业与公共部门的会员约30,000名，涵盖与土地利用及房地产开发相关的各个领域。通过最具权威的不?与各大高校、政府机构以及同类组织开展合作，不断动产论坛，城市土地学会致力于为地方、国内及国际行增强并传播城市土地学会的专业知识。业领导者与决策人提供交流思想、信息与经验的开放式因地制宜地处理当地土地问题。平台，共同打造更加美好的城市。??通过高品质项目提升学会的信誉。ULI的宗旨是在负责任土地使用的议题上担当领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续的发展。ULI致力于将?吸收不同学科背景的优秀会员。房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起，通过以下方式交流最佳的实践经验，更好地服务社区需求：城市土地学会版权所有。保留所有权利。?通过指导、对话、解决问题的方式促进学会会员之间、学会与外部机构之间的协作。未经许可，本书的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其?探讨城市化、保护、再生、土地利用、投资与可持续录入任何信息存储与检索系统。发展相关的问题。?在尊重自然建造独具特性环境的纲领下，推进土地利用政策与设计实践的发展。?通过教育、应用研究、出版物与电子媒介等渠道分享知识。?维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络，应对现存和潜在的挑战。关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心ULI资本市场及房地产研究中心旨在研究房地产金融、房地产行业和投资趋势，及资本市场和房地产之间的关系。该中心的宗旨是促进房地产资本市场的认识和领导房地产业和资本市场健康和富有成效，以促进全球活力社区的建立和持续的发展。通过研究、趋势分析、教育、活动、出版物、网络资源、宣传及思想领导奉行这一使命。关于城市土地学会亚太与日本分会(ULIAPJ)ULI在亚太地区和日本拥有近1,000名会员，声誉斐然，尤以日本、大中华区、东南亚及澳大利亚地区为主。地区总部位于香港，在东京和新加坡亦设有办事处。亚太与日本分会旨在汇聚行业领导，共同提升专业标准，寻求最佳的土地利用途径，倡导卓越实践，针对难以解决的棘手问题，借助各学科专家的力量找出负责的解决方案。ULI亚太与日本分会通过各类论坛、研究、出版物和电子媒介传播其专业知识，为该地区提供符合实际的有用信息，以促成根本性的改变。此外，分会还建立起多元的本土专家网络，帮助亚洲城市迎接当前所面临的困难及未来可能出现的挑战。目录报告摘要 02简介 04第1章：投资及发展前景 08投资前景 09发展前景 10不同物业类型的购买建议 11探讨 11第2章：影响发展及投资策略的问题 14适度的负面影响的问题 15影响很小或没有影响的问题 18第3章：各区域投资前景 20西南 21华南 25华东 28东北 32西北 33华北 34中部 36第4章：最新趋势是什么？下一步又是什么？ 39老年人与退休人员的住房 39保障性住房 40酒店式公寓 40度假村 40商业园 40总结 411报告摘要是一份由活跃于中国内地房地产行业的领军人物评估28个中国内地城市的投资和开发前景及相关专题的报告：城市土地学会2012年中国大陆主要城市房地产投资前景分析。城市投资及开发前景?投资前景排名前五的城市，依次为成都、上海、杭州、武汉和深圳。其中，成都、上海和武汉三个城市也是开发前景最靠前的城市。?在整体投资和开发前景的排名中，成都依然实力强劲，排名第一。受访者依旧看好这个城市在过去十年中，从内陆城市转型为各大企业从成本较高的沿海地区争相迁移的主要市场。?在现有成熟的投资市场中，仅上海和深圳两城在28个城市中依旧排名前五，这不仅缘于其通过高速铁路、轻轨、地铁与所在城市群的其它城市联系越发紧密，还缘于这两个城市本身吸引人居住和工作的魅力不减。上海房地产市场虽然规模庞大、开发强度深，但受访者依然认为这个城市有广阔的发展空间。?杭州能吸引最优秀的人才，这一明显趋势给杭州加分不少，使其一跃成为投资前景第三名。作为多个成功新经济体摇篮的杭州，这个城市的美景也吸引了源源不断的国内和海外游客，其零售和餐饮酒店行业发展强劲。通过最近完成的动车，上海到杭州的交通时长缩减到了一半。?杭州能吸引最优秀的人才，这一明显趋势给杭州加分不少，使其一跃成为投资前景第三名。作为多个成功新经济体摇篮的杭州，这个城市的美景也吸引了源源不断的国内和海外游客，其零售和餐饮酒店行业发展强劲。通过最近完成的动车，上海到杭州的交通时长缩减到了一半。?除了上述几个显著的例外，受访者或多或少对已经成熟的中国北部、东部和南部沿海城市的前景持谨慎态度。?不仅是对成都，受访者对武汉、西安还有长沙等内陆城市也兴趣俱增。这些城市受惠于中国中央政府在2000年至2007年期间推出的连续三波促进运动，即用政策将投资于沿海的资本转而投向将欠发达的内陆城市。在当前的十二五计划中，再次重申对内陆城市的投资这一项政策。?好几个内陆城市开始直接参与中国知讯科技产业的蓬勃发展，这些内陆城市如今得到更好的定位以留住那些以往只去北京和上海毕业生。这一因素在成都、武汉以及西安这些有着高等学府的城市体现得特别显著。最近政府紧缩措施的影响?财力雄厚的中国开发商，以及海外和国内金融机构和基金组织从自2010年初以来，针对中国城市住宅市场的政策调整中开始找到了机会。这些机会更多以收购开发用地或在建项目的股权的形式浮现。虽然很多在财力上拮据的开发商在处置项目地块的时候依旧要求一定的溢价，但这一现象很可能在今年伴随房产市场的继续降温会改变。?目前看来，中央政府对住宅行业的调控一般不会是短期政策。相应地，长久以来高度依赖住宅销售的一些大型开发商正在逐步调整其投资组合，增加商业元素。然而，2在当前住宅市场的调控措施实行之前，在许多情况下这种转变已经开始，政策的改变只是加速这一过程。?没有能力进行转变的小型或者财政拮据的开发商，逐渐加大分层或整栋出售的投资组合中的商业元素，以弥补其住宅销售收入持续下降的难题。相比之下，能获得更多外部资金来源的大型开发商更倾向于守住其投资组合中最好的商业元素，作为持续性收入的来源。?作为扩大其税务收入的方式，一些地方政府如今加大多用途的商用/住宅开发用地中的商用物业的规模指标。对于积极开发中的项目用地，地方政府更依据原本土地使用的协议，要求剩余的部分作为商用物业用途的开发。?鉴于时下的政治风向，中央政府并不提倡豪华住宅物业的开发，许多开发商将其住宅开发活动由高端市场更多地转为开发面向中等收入和首次购房者的住宅。?相比之下，只有少数财力雄厚的国家级开发商对开发价格不高、利润很少的保障性住房有兴趣，因为参与该类富有社会责任的开发活动的主要收益是增进与当地政府部门的关系。由此，开发保障性住房将主要成为当地开发商的职责范围，尤其是一批被选定的国家级开发商和当地的国有开发商。?总体而言，调查受访者对中国经济的中长期前景并不担忧，尽管有些接受采访的当事人表示，对于很大程度上会受制于变幻莫测的中国对外贸易和对外经济的物业类型或地区性项目，他们在投资时会更加谨慎。3城市土地学会2012年中国大陆主要城市房地产投资前景分析简介《2012年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》，第二年度城市土地学中国城市调查聚焦中国内地28个大城市在未来一年的房地产开发及投资前景，并通过对中国大陆和香港房地产领军人物的138个调查和40个采访，集思广益，征询了专家意见：在参与问卷调查的对象中，72%的人员来自中国大陆，而接受面谈的受访者中则有55%来自中国大陆，其余几乎来全部自香港。此外，参与问卷调查的对象当中有41%来自中国内地企业，41％来自跨国公司，16％来自亚太地区企业（不包括中国内地），而接受面谈的受访者中有38%来自中国内地企业，27％来自跨国公司，36％来自亚太地区企业（不包括中国内地）。问卷调查对象和受访者均为城市土地学会的成员，或由城市土地学会亚太区认定的中国内地房地产从业成员。??┞?劷?喆???????????????哺?中国??????上海成都???州杭州??宁波??????溫州??????????香港特别行政区??п?4企业的地域优势调查回应GlobalFirmwithaMainlandChinainvestmentstrategy.MainlandChinafirmfocusedprimarilyonChina.集中在中国大陆和其它亚洲国家的中国大陆企业MainlandChinafirmfocusedonMainlandChinaandotherAsiancountries/regions.AsiaPacificfirmfocusedprimarilyonMainlandChina.2.17%3.62%主要集中在中国大陆的亚太12.32%AsiaPacificfirmfocusedonMainlandChinaandotherAsiancountries/regions.企业1.45%Other集中在中国