目录目录双轨兼修大势趋稳1.政策走势—博弈仍存市场与保障并举?调控与博弈共存的十年?维稳宗旨决定后市调控方向?重建双轨推进住房保障制度2.新房市场—持续放缓高增长时代终结?调控持续全国市场销售放缓?传导效应施工建设陷入低迷?展望后市平稳发展取代高增长3.土地市场—先抑后扬供需触底回升?市场先冷后热地价振荡下行?宅地复苏商办欠佳二线城市表现突出?2013年土地市场预测4.标杆房企—加速周转以销定地均衡发展?行业集中度再次提升高速周转促进盈利?以销定地均衡发展回归一二线成趋势?融资渠道畅通降价动力不足5.二手房市场—自住主导市场平稳回升?量价企稳楼市趋于理性?市场分化区域类型表现迥异?平稳发展二手市场前景可期6.写字楼市场—租赁趋稳供应高峰将至?十年一轮回租赁市场回归平稳?租金走势分化空置率依然低位?竣工面积大幅膨胀供应高峰陆续来临?销售市场整体平淡租金回报依然诱人?租赁市场平稳回归销售高峰或将来临作者：程澐、张海清、沈菁、缪晓旦、刘渊、张娟、季峰、瞿安新、许芹电话:8621-51787508邮件:ccpr@centaline.com.cn?2012版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。2012年12月10日摘要双轨兼修大势趋稳（1）政策走势—博弈仍存市场与保障并举2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。预计2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。2012年年末，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着住房保障和市场配臵的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。（2）新房市场—持续放缓高增长时代终结2012年全年，全国住宅销售面积虽仍能维持正增长，但增幅将低于过去两年。在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下，2010年起，全国市场进入全面调控时代。全国新建住宅销售量增幅大幅放缓，且逐年降低。2010至2012三年间，全国新建住宅销售量平均增幅跌至6%，显著低于房改以来平均20%的年增幅水平。并且，这是自1998年以来，第一次连续三年出现全国新房销售量增幅下滑的趋势，标志着转折的拐点已经出现，历时十五年的中国房地产行业的高增长时代或已终结，一个均衡增长的时代正在开启。（3）土地市场—先抑后扬供需触底回升在楼市调控的持续压力下，2012年前三季度土地市场整体持续低迷，供需同比继续下滑，商办用地成交活跃的现象亦不复存在。开发商库存高企、融资受限，以及对后市的不确定，是造成这种情况的主要原因。随着主要城市住宅销售回升，以及融资环境的好转，从9月份开始，土地市场再度活跃，2012年全年土地市场整体呈现先抑后扬、触底回升的态势。（4）标杆房企—加速周转以销定地均衡发展在房地产调控持续，房价从高速上涨转为平稳上升的大背景下，2012年房地产开发商的开发战略出现了明显的变化。一方面，开发商普遍通过加快销售周转来提升整体的盈利水平，以价换量成为常用的定价策略；另一方面，将提升企业土地储备周转率也作为提高盈利水平的重要手段之一。随着通过囤地获取高土地溢价的时代一去不返，在土地储备上，开发商更改了之前不断扩充的格局，而是根据销售的进度来决定拿地规模，以期实现均衡发展。（5）二手房市场—自住主导市场平稳回升在调控政策的引导之下，2012年国内主要城市二手住宅市场表现平稳，“旺季不旺、淡季不淡”是2012年楼市的主要特征。2012年下半年成交量呈现小幅波动，而价格则维持小幅升势，市场在当前的政策环境下达到阶段性平衡。预计2013年，二手楼市将会延续当前的状态，而政策亦将会努力配合维持目前的平衡，在成交结构方面，自住需求依然会是楼市成交的主力。（6）写字楼市场—租赁趋稳供应高峰将至2012年的写字楼市场整体表现平稳。一方面，写字楼租金涨幅与2011年相比明显收窄；另一方面，写字楼销售与去年同期基本持平，写字楼价格涨跌互相。在中国经济平稳增长的大背景下，未来租赁市场将回归常态，出现大幅波动的可能甚微。在世界主要国家实施宽松货币政策的影响下，中国适当放松流动性也是大势所趋，而这些超发的货币在住宅市场限购的挤压下或将继续流向商业地产市场。2012年12月10日11.政策走势政策走势：博弈仍存市场与保障并举2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。2012年年末，在市场量价齐升的背景下，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，明确了2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。这再次彰显了“十八大”报告所提出的未来房地产市场制度的完善方向，即住房保障和市场配臵的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。（一）调控与博弈共存的十年2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。图1-1中国房地产市场历次调控要素国发[2003]18号国办发[2005]8号国办发[2008]131国办发[2010]4号国土资发[2004]71（“国八条”）号（“国十一条”）标号国办发[2006]37号财税[2008]137号志国发[2010]10号文（“国六条”）（“国十条”）件国发[2007]24号国办发[2011]1号（“新国八条”）房地产市场发展不部分地区住房价格扩大内需、促进经济部分城市房价、地价调平衡，房地产价格和上涨过快，部分城市平稳较快增长，促进上涨过快，投机性购控指投资增长过快低收入家庭住房困房地产市场健康发房活跃向难展加强房地产信贷管改善供应结构，引导鼓励普通商品住房抑制投资投机性购理、调整供应结构，消费预期，发挥税消费，支持房企融资房需求，实行差别化调控加强土地市场调控，收、信贷、土地政策需求住房信贷政策，增加重完善市场监管制度调节作用，规范外资住房有效供给，建立点准入，加强保障房建考核问责机制设房企申请开发贷自房企申请开发贷自超过2年转卖普宅“限购令”出台；有资金不低于30%；有资金不低于35%；免征营业税；购买第二套房最低增加普通商品住房第二套房最低首付房贷利率7折；首付60%；主供应；40%、利率1.1倍；首次购买普宅契税上海、重庆房产税试要经营性土地使用权实施90/70增加普下调至1%；点；措“招拍挂”出让宅供应；印花税、土地增值税营业税免征年限恢施不足5年转卖住房免征复至5年；全额征收营业税普通住房等用地不低于总量70%2003-20042005-20072008-20092010-2012资料来源：中原集团研究中心2008-02008-20092012年12月10日10月2450第一轮调控第二轮调控第三轮调控第四轮调控4102010年中央连续2011年各地限购细则相继出台。发文调控楼市。3702007年7月深圳出政府执行力度：★★政府执行力度：台“限外令”，响★★★330应中央政策。政府执行力度：★★☆2902502005年初上海连发新政，两级210调控取态一直。政府执行力度：★★☆1702011年底至2012年初各地纷纷展开微调，金融危机背景下，2009年焦外松绑调控政策。130全国自上而下开展救市。政府执行力度：★☆1.政策走势图1-2历次调控中重要政策出台与房价走势的关系政府执行力度：★★★9004050408041105020505050805110602060506080611070207050708071108020805080808110902090509080911100210051008101111021105110811111202120512081211北京上海广州深圳天津成都注：政府执行力度★〉☆数据来源：中原集团研究中心对房地产市场调控的十年，也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。概括而言，房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈最为强烈。如果说房价的涨跌情况是地方政府博弈的首要考虑因素，决定了政策