《房地产市场调研工作规范》SHANGHAIGREENLANDGROUP房地产市场调研工作规范（讨论稿）上海绿地（集团）有限公司房地产营销管理部2007年11月第1页共22页《房地产市场调研工作规范》SHANGHAIGREENLANDGROUP目录一.市场调研工作定义.................................................................................................3二.市场调研工作原则和总体要求.............................................................................31.信息获取...............................................................................................................31）不断提升整合专业力量的水平....................................................................32）注重一手信息采集........................................................................................33）市调准备重于市调过程................................................................................44）二手信息以官方公布的数据为主................................................................45）丰富高质量信息渠道....................................................................................42.产出结果...............................................................................................................51）数据、事实与分析、判断相分离................................................................52）陈述事实、原创分析....................................................................................53）数据表格化、事实精简化............................................................................54）分析过程逻辑清晰、判断结论精简且具有决策价值................................65）谨慎和多种对策原则....................................................................................6三.市场调研工作分类、特点、工作时限.................................................................61.前期市场调研工作...............................................................................................72.阶段性的市场分析工作.......................................................................................73.阶段性的产品信息反馈工作...............................................................................74.机动性的项目调研工作.......................................................................................8四.市场调研工作流程、要点和产出结果标准.........................................................81.前期市场调研工作流程、要点和产出结果标准...............................................82.阶段性市场分析工作要点和产出结果标准.....................................................103.阶段性产品信息反馈工作要点和产出结果标准.............................................114.机动性项目调研工作要点和产出结果标准.....................................................12五.市场调研工作产出结果的提交方式...................................................................12六.附件.......................................................................................................................131.《产品信息反馈问卷》附件1：........................................................................132.《住宅项目调研表》附件2：............................................................................173.《写字楼项目调研表》附件3：........................................................................194.《商业项目调研表》附件4：............................................................................20第2页共22页《房地产市场调研工作规范》SHANGHAIGREENLANDGROUP一.市场调研工作定义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。二.市场调研工作原则和总体要求房地产市场较为复杂、房地产项目开发周期较长，决定了市场调研工作的复杂性和动态性。根据项目属性、开发阶段、市场特点、地域特征、客户心理、团队匹配、预算费用等客观因素的不同，开展市场调研工作须具有相应的针对性，分阶段滚动推进，务实地解决各阶段的实际问题。市场调研工作需要重点关注“信息获取”和“产出结果”两个工作环节。1.信息获取1）不断提升整合专业力量的水平过程控制、协同推进。根据项目实际情况和实际工作需要，针对性地采用专业的调查公司、信息提供商、咨询公司等专业力量，解决实际问题。项目团队的专业水平决定了对外围专业力量的整合力度，须根据项目特点提出明确的工作内容要求、工作推进方式、时间节点要求等，并加强过程控制，对各阶段的工作成果进行把控，从“工作发包”向“协同推进”的工作方式转变。2）注重一手信息采集贴近事实、贴近市场、贴近客户。市场调查工作有大量的信息需要通过二手信息渠道获取，尤其是宏观、中观信息。但对于某项宏观政策、城市和某一区域成交数据等二手信息的验证，往往需要身临其境、直击现场，对重点问题进行抽样调查，以便对数据有深度了解。在项目方案期，基地的现场踏勘，周边配套设施、市场状况、人群结构、商圈特点等的实地调查，竞争项目和参考项目的现场调查等一手信息获取工作尤为重要，由此而构成对项目的直观认识。在项目持续期，需要分不同阶段、有针对性地遴选竞争项目和参考项目，现场调查与数据监控相结合。贴近市场、贴近客户是营销工作的原点。需要充分了第3页共22页《房地产市场调研工作规范》SHANGHAIGREENLANDGROUP解竞争项目和本项目的客户动态、置业动机、人群结构、对产品和营销举措的评价等。3）市调准备重于市调过程目的明确、提高效率。市场调研工作应避免盲目性、形式化，需要根据项目自身特点、所处阶段、市场环境，有针对性地开展工作。准备工作主要包括现状问题分析、制定调研目标，基础工作包括搜集背景信息和相关资料、接洽相关联系人、设计调查线路等，准备相对充分，提高在外时间效率。在调研过程中发现问题、收获信息，对调研目标进行动态调整。提高“求证型”、“因果型”调研比重，结合项目特点，适当进行“探索型”、“描述型”、“学习型”调研。4）二手信息以官方公布的数据为主遴选信息渠道、提高决策价值。二手信息涉及面广、渠道繁杂、形式多样、统计口径、数据采集的动机出发点多种多