PrinDate:12/1/20091:31PM（第一稿仅供参考）编制：天津市天泰置业发展有限公司2009-12-01目录前言.........................................................................................................3第一篇泰安道项目定位、产品建议....................................................4项目定位............................................................................................4 建筑形式：.................................................................................4 功能定位：.................................................................................4 客户定位：.................................................................................4 产品定位.....................................................................................41精品酒店、特色酒店：.........................................................52商业：.....................................................................................83写字楼...................................................................................124公寓.......................................................................................13第二篇泰安道项目修详规摘要..........................................................15第三篇泰安道各院建筑设计任务书..................................................18壹号院建筑设计任务书..................................................................19贰号院建筑设计任务书..................................................................22叁号院建筑设计任务书..................................................................24肆号院（酒店式公寓）建筑设计任务书......................................26伍号院建筑设计任务书..................................................................28第四篇设计成果要求（范本）..........................................................30附件一：《泰安道项目四号院白金五星级酒店委托设计任务书》旅游集团提供...................................................................................................32前言鉴于众所周知的原因，本项目的修建性详细规划这一最重要的法定设计依据目前尚未最终确定，设计工作面临着一定的不确定性。同时，本项目在进度、定位等方面存在一定特殊的要求，我司目前以开展商业策划等前期工作，但尚未完成系统化市场调研，可行性分析，并未深入研讨工程实际的具体标准，许多方面仍需进一步成熟明确。从现阶段的实际条件出发，我司依据本项目各院落已确定的基本功能定位，对业态面积分配比例作初步的设想和规划。因此，本设计任务书仅供各设计单位参考，一方面恰好给了设计师们更大发挥空间，建议设计师从自身角度提出各种比选方案，作为讨论的范本。另一方面，我司将与设计团队在后续工作中集思广益，深入探讨，共同拿出完善可行的设计任务书，指导我们共同的设计工作，搞好泰安道项目，为天津市的整体发展共同做出应有的贡献。天津市天泰置业发展有限公司2009-12-01第一篇泰安道项目定位、产品建议“近代中国看天津，近代天津看泰安”。泰安道地区分散坐落着清末的四合院——纳森旧宅、民初英式建筑大成者——利顺德、花园大楼、十八集团军驻津办事处、建国后市委市政府办公地，本区域的风貌建筑无一不讲述着近代天津的辉煌记忆。然而，随着党的十一届三中全会以后，改革开放步伐的不断加快，泰安道地区长期以居住和行政为主要功能的定位已经越来越难以适应天津城市整体发展的需要。随着《天津市空间发展战略规划》和《天津市城市总体规划》的颁布，作为天津城市主中心核心地带的泰安道地区的功能升级与转换已经迫在眉睫。鉴于泰安道地区在新的城市规划中被明确定位为现代金融、商务旅游、现代服务业的核心区，泰安道地区的整体改造即被提上各级政府的议事日程，该地区的区位价值和整体开发可能带来的丰厚利润也得到国内外大量房地产企业和商业企业的高度关注。为了更好的保护和开发利用泰安道地区的风貌建筑和历史文物，提升该地区的城市功能，填补天津超高端项目的空白，将泰安道地区打造成天津市商务、旅游、消费、居住的高端城市综合体，使之成为各地高端阶层人士在天津居住、消费、办公、投资的最佳场所。天房集团、旅游集团和市政府直属天宾公司强强联合，组建天泰置业发展有限公司，共同开发泰安道项目。项目定位——英伦院落式高端城市综合体 建筑形式：泰安道地区集中着大量的近代英式建筑，为实现区域内的整体协调和统一，以英式院落为主要建筑形式成为最理想的选择。 功能定位：作为高端城市综合体，居住、办公、餐饮、娱乐、消费各项功能均不可缺少。 客户定位：高端阶层人士即少数政府及企业高层人士，以及各种高收入人群，如私营业主、演艺明星、商贸金融人士、外籍人士、创业海归等。 产品定位由于本项目都位于土地及自然资源较为稀缺的区域，由此决定了其产品也必然是稀缺的，这些稀缺性又将成为吸引我们那些高端客群的最大卖点。我们根据本项目现有的规划，按照酒店、商业、写字楼、住宅等业态分别进行讨论。1精品酒店、特色酒店：多国文化的主题酒店本项目酒店规划在一号院和四号院，所处地理位置具有深厚的文化底蕴，浓郁的英伦风格，因此，本案酒店应定位为具有多国文化特点的主题酒店。由于本案紧靠海河，因此，将海文化元素的渗入，又使得多国文化有了更深一步独到的风味。一号院酒店定位为“精品酒店、特色酒店”，四号院酒店定位为“五星级酒店”据调查，天津酒店市场的客源以商务、会展为主。其中，商务客源占店的需求更多。可以预见，伴80%左右，主要包括国内外的商务客人，其中外国客人对高档酒随着天津经济加速发展，未来这部分需求仍将有较大的增长空间。另外，会展客源占10%左右，主要包括参加各种展会及政府组织相关会议的客群。由于天津已被确立为北方经济中心，未来城市的汇聚效能将极大提升，会展经济也将面临较大的机会，市场前景乐观。此外，尽管目前天津的旅游客源较少，但旅游业将是天津继金融、物流之后重点规划发展的第三产业，具备一定的潜力。为了借鉴并避免同质化，本项目的酒店设计可参照其他酒店的相关指标，同时在设计时突显特点。精品酒店参照高星级酒店的标准要求，提出以下要求，在设计时可以有选择地进行参照，在满足要求的基础上，突出自身特点。(一)酒店总体基本要求1)酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。2)酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。3)酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。4)有中央空调系统。5)有背景音响系统。6)有与精品酒店、特色酒店相适应的计算机管理系统。(二)酒店接待大厅基本要求7)接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。8)有与酒店规模、精品酒店、特色酒店相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。9)提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。10)总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。11)可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。12)在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。13)至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。(三)客房基本要求14)至少有40间（套）可供经营的客房，70%客房的面积