绿地集团香河项目发展规划方案[机密资料]上海绿地集团香河投资开发有限公司2011年5月19日目录一、数据汇总及收益分析二、土地一级开发成本测算（首批9村）三、项目开发步骤及收益估算四、需集团协助及其他说明附件：附件一：第二次土地调规示意图附件二：国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法附件三：河北省国土资源厅关于省级新民居示范工程建设用地的意见附件四：香河县人民政府关于规范社会主义新农村建设若干问题的指导意见（试行）附件五：钱旺乡村庄整理置换、补偿、拆迁、安置方案附件六：香河新农村项目成本估算(ver4.1)（首批9村）附件七：河北省国土资源厅关于核定香河县第十三批新民居建设周转用地的批复1一、数据汇总及收益分析1.实施背景：根据我司与县政府签署的《新农村建设合作开发协议书》约定，确定钱旺乡辖区内16村的土地一级开发工作，首批9个村于2010年底获得省国土厅关于周转用地及复垦的批复，并参考《钱旺乡村庄整理置换、补偿、拆迁、安置方案》的标准，第一批40万平米回迁楼已经开工建设，因此，目前暂按照9村数据进行成本估算：附表：9村数据汇总表钱旺乡土地利用基本情况（首批9村）土地总村庄复序村庄占一般农未利用基本农宅基地村名面积垦面积备注号地(亩)田(亩)地（亩）田（亩）数（套）（亩）（亩）1钱旺村560.3205145.425956.21872.8042634.753082成自务910.36465.54106.44375.7465458.0565.53958023富各庄246.24102.977159.6728.6831237.51904小六王158.5365158.53659.4403.577730.05158.5371745大六王332.5995332.599568.62341.9513075.75332.63156姜吴街391.743391.74151462090.0163019.5391.7434027后大街561.516561.516156.22323.1683602.4561.5164628西大街298.562298.5615125.91411.7772134.8298.5623129达古庄539.37104.56113.31136.1691793.4166合计3999.25152161.459841.616683.8923686.21808.53131共计（不含基本农田）7002.31安置房用地（置换比例1：1.2）686.33占用建设用地指标原村址道路用地（1：1使用）31.67占用建设用地指标整原村址净建设用地（1：1使用）2159.09占用建设用地指标由未利用地复垦置换获得的建设用地（置换比例理701.33占用建设用地指标1：1.2）后村庄占地复垦置换的净建设用地（置换比例1：占用建设用地指可820.751.2）标，扣安置房用地获不包括安置房及原可利用净建设用地共计得3681.17村址道路复垦后形成的一般农田（购买指标后可转为建设未利用地+复垦面2650.10用地）积22.收益分析：香河首批9村新农村土地整理可获得收益如下：1)净建设用地3681亩，可用于商品房开发建设；2)一般农田2650亩；（尚有18年土地承包权，购买建设用地指标后可变性为建设用地）3)市政接口及配套场站的相关收益。（收取其它二级开发企业配套费）二、土地一级开发成本测算（首批9村）指标成本指成本所占成本编号成本科目工程量备注单位标（万元）比例发展成本合计万元/亩128.113681471,598.30100.00%含不可预见费用一项目前期费万元/亩3.86368114,209.733.01%征地、拆迁、出回迁房建设费用二万元/亩44.013681162,022.5534.36%让费用单列三回迁房建设费用万元/亩53.713681197,730.1641.93%七通一平及公共市政基础设施及配套费用（一、二四万元/亩6.48368123,845.075.06%公共配套建设费级开发各分摊50%）五开发间接费万元/亩0.9936813,645.830.77%六应缴纳税费万元/亩8.32368130,623.696.49%首批9村新农村七财务费用万元/亩3.65368113,426.792.85%周期按4年考虑（一+二+三+四+八公司管理费万元/亩1.6436816,021.801.28%五）*1.5%（一+二+三+四+九不可预见费万元/亩5.45368120,072.674.26%五）*5%说明：1.因自建大市政工程及市政场站同时为新农村一级开发及商品房二级开发服务（二级开发时无须缴纳市政配套费），故本次3测算对市政基础设施及公共配套建设费本进行了分摊（一、二级开发各分摊50%）；本次测算考虑了5%的不可预见费用；成本测算组成及费用明细详见附件六。2.根据目前香河土地出让数据分析，万科、富力在香河蒋辛屯均以120万/亩的价格获得土地，而且，未计算15万/亩的农民一次性补偿费用。因此，9村土地整理后，成本128万/亩的价格与当前市场价基本相当。三、项目开发步骤及收益估算1.项目开发步骤：根据项目自身特点及市场环境，香河项目拟按如下步骤进行开发建设：1)近期：完成在建食品城工程、在建安置房工程、完成相关大市政及市政场站、完成2011年土地指标（424亩，1:1.2置换为建设用地353亩）、2012年土地指标（424亩，1:1.2置换为建设用地353亩）的指标落地及开发建设工作。2)中期：完成食品城项目、完成9村全部安置房建设、完成相关大市政及市政场站建设、完成9村新农村整理所得的全部建设用地的开发建设工作。3)远期：根据中期开发情况，再行确定是否进行剩余7村的新农村开发。4附图：香河项目规划示意图（首批9村）5附表：近期、中期建设用地规划数据目标建筑目标建筑地块编用地面积总建筑面积产业类型亩容积率面积（地面积（地号（㎡）（㎡）上/㎡）下/㎡）1食品城234527351.81.16232455232455小高层住宅+2配套264426396.61.6423000250004480003别墅+配套324067486.10.5162000162000小高层+低层7住宅395021592.51.3513500340005475008小高层199537299.3239900026600425600共计14175782126.31.261729955856001815555道路面积267097道路长度7046.2M目标建筑目标建筑地块编用地面积总建筑面积产业类型亩容积率面积（地面积（地号（㎡）（㎡）上/㎡）下/㎡）4小高层住宅382502573.7276500051000816000小高层+低层5住宅435061652.61.3565500210005865006小高层住宅169065253.62338000225003605009回迁房244980367.51.639570939570910回迁房209683314.51.9400000400000共计14412912161.81.72464209945002558709道路面积289659道路长度9000.6M道路占村址面积15700目标建筑目标建筑地块编用地面积总建筑面积产业类型亩容积率面积（地面积（地号（㎡）（㎡）上/㎡）下/㎡）11别墅205864308.80.510300010300012小高层住宅166115249.2233200022100354100共计371979557.91.2843500022100457100道路面积11727道路长度349.3M道路占村址面积541162.项目近期开发收益估算（2011年—2013年）附表：近期项目收益分析土地成本地土地地上用地价格地上面指标建安投总投入预计收块产业总价建筑面可售预计售利润面积(万积（无入（万（万入(万备注编类型(万积(m2)面积价（元）(万元)（亩）元/(m2)土地元）元）元)号元)比例亩)费）安置土地费用已9#367.47003957093100122670122670-122670分摊至商品房房设用地商业街售食品80008000，商贸1#300154500150000150004500675007200097%78570284城/4100楼售4100，毛坯小高2#层+配396.65019830448000423000390017472019455092%700027241256069精装修套3#地的一部别墅+分约309.43#309.450154701030001030004500463506182097%1200011989248481配套亩，毛坯，容积率0.5暂按不占用建设用地指标考虑；取景观大道3116186646006466-6466得道路两侧180亩开发权（无建设用地指标）暂按不占用市政场站4062401137711617-11617建设用地指标考虑大市政及道401.0土地费用已002670976001602616026-16026分摊至商品路5房建设用地已按综合税率8%考虑营业税等税费，未考虑合计1373.4741906442833484739470874-51535最终企业所得税，未考虑财务费用及企业管理费结论：香河项目近期主要为投入阶段，项目近期预计实现收入约为47.1亿元，预计总成本约为48.5亿元，利润约为-5.1亿元（已按综合税7率8%考虑营业税等税费，未考虑最终企业所得税，未考虑财务费用及企业管理费，未考虑道路及大市政建设的开发带收益及配套费收益，未考虑第2013年落地的353亩土地指标获得的收益）。香河近期项目年度现金流量表（2011