精装修专题报告深圳中原技术发展中心二级市场策划品控中心引言随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。——精装修已成为高档住宅开发主要趋势研究意义：市场对精装修房的关注度已日益提高，因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的装修产品显得更为重要，本报告基于此目的进行分析、研究，对装修的标准进行专业探讨。精装修定义精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：?部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。?菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。?一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。?全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前深圳的精装修成品房主要采取第2、3种。即以菜单式或者一次精装修成品房.目录深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求CHAPTER1深圳精装修现状深圳精装修现状精装修项目列表大中华总万科第五佳兆业金翠宝能太古项目名称摩尔城金域华府东方尊裕幸福里裁公园园城寓项目位置坂田罗湖后海湾龙岗坂田盐田罗湖福田项目类型高层产品高层公寓综合体高层高层超高层公寓1200元/平3000元/平2500元/平3500元/平4000元/平6000元/平精装修报价2000元/平米2000元/平米米米米米米米20000元/26000元/平16000元/平28000元/28000元42000元/平40000元/平销售单价28000元/平米平米米米平米/平米米米推出时间2010年3月2009年10月2009年9月2009年12月2010年3月2008年2009年2009年12月注：以在售项目为研究目标，东方尊裕因其精装修特色故也列入精装修项目特点分析特色1：?深圳整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；如龙坂片区特色2：?公寓产品100%带精装修销售，因为公寓针对的基本上以投资客户为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质；?特色实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态3：（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求CHAPTER2精装修重点展示部分1、厨房系统橱柜细部橱柜细部厨房全景2、卫浴系统龙头洁具卫生间全景浴缸3、厅房系统地板及门系统门把手餐厅实景开关面板4、收纳系统镜箱走入式衣帽间衣帽间细部6、公共区域系统电梯轿箱入口大堂标准层电梯厅此次精装修研究的重点在于精装修的室内空间?入户门、分户门、窗?玄关、客厅、卧室?厨房空间?卫浴空间深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求CHAPTER3精装档次分类装修报价豪华装修3500元/m2以上高档装修2500～3500元/m2中档装修1500～2500元/m2经济型装修1500元/m2以下1500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:经济型精装修虽然价格在1500元/平米以下,但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用方太厨房三件套,TOTO乐家等品牌，较高的性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。代表项目：第五园里城、金地上塘道、四海公寓项目四海公寓德意名居第五园里城金地梅陇镇金地上塘道精装修标准880元/平米1000元/平米1000元/平米1300元/平米1000元/平米地面“新南悦”高级地板砖高级地砖，单房为复合木地板木地板三层实木地板圣象复合地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆入户门“名豪”高级木质门高级木质防火门、配门套、高级机械锁高级木质门高级木质门,配ADEL指纹锁乙级钢材防火门客厅餐厅名牌液晶电视机及预留有线电视插座、名牌分体家电无无格力空调无空调家私无名牌沙发、茶几、衣橱整体鞋柜无主人房定制衣柜其他无高级吸顶灯无无入口处高级防滑地砖地面“宏耐”高级强化地板复合木地板木地板三层实木地板圣象地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆卧室门高级木门配木门套木质夹板门高级木质门木质夹板门高级木质门家电无名牌分体空调一台无格力空调无家私无名牌床架、床垫、床头柜墙体衣柜无无“新南悦”高级防滑瓷砖，高级地面高级地砖高级地砖高档地砖高档地砖石材门坎墙面“新南悦”高级瓷砖高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶铝扣板吊顶铝板吊顶铝板吊顶橱柜“博洛尼”橱柜高级人造石台面、不锈钢星盆普通橱柜定制橱柜方太整体橱柜厨房“樱花”抽油烟机、炉灶、消毒电器名牌抽油烟机、嵌入式燃气灶、消毒柜各一台方太抽油烟机方太炉灶、抽油烟机方太炉灶、抽油烟机柜水槽“博洛尼”单盆水槽普通摩恩水槽德国科勒洗菜盆德国科勒洗菜盆龙头“博洛尼”高级龙头普通摩恩龙头德国科勒龙头德国科勒龙头门高级木门配木门套普通高级木质门木质推拉门高档木门其他无配成品烟道，燃气钢管入户无无“新南悦”高级防滑瓷砖，高级地面高级防滑地砖高级地砖高档地砖高档地砖石材门坎墙面“新南悦”高级瓷砖高级面砖高级墙面砖高档墙面砖高档墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶吊顶铝扣板吊顶吊顶“乐家”高级分体座厕、“乐家洁具TOTO坐便器、洗手盆、龙头乐家科勒德国科勒洁具、摩恩卫生间”立柱盆龙头及花“乐家”高级龙头、高级花洒配TOTO淋浴屏、花洒摩恩科勒德国科勒洁具、摩恩洒升降式花洒杆室内部分——入户门、分户门、窗户费用标准1500元/平米以下规律性分析：?材质：入户门：高档木质三防门分户门：此标准下普遍为复合门窗户：此标准下普遍为铝合金单层玻璃窗?品牌：此类标准普遍不明确品牌里城木质三防入户门里城单层玻璃窗里城同色系分户门玄关、客厅、卧室费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆天花：涂料或乳胶漆灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如圣象(上塘道)\新南悦(四海公寓)等。墙面及天花：多乐士、立邦等万科里程客厅卧室里城主卧室乳胶漆墙面实木复合地板里城客厅地面实木复合地板墙面乳胶漆\天花局部吊顶里城玄关拼花里城阳台地面普通瓷砖,墙面乳胶漆里城主卧室带定制衣柜餐厨区域费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶灯具：灯具普遍自配设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌地面：通常没有明确品牌。墙面及天花：立邦、多乐士等设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太\樱花\惠而浦。此标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机\灶具,部分增加了消毒柜,如四海公寓橱柜品牌:水槽龙头品牌:万科里程餐厨区域里城厨房方太灶具(抽油烟机+灶)里城厨房铝扣版吊顶\普通厨柜组合\普通墙面砖里城厨房摩恩水槽及龙头室内部分——卫生间费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖天花：铝扣板吊顶灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面地面：仍只是标明高极防滑地砖,没有标注品牌。墙面及天花：高级墙面砖,局部马赛克装饰设施：洁具普遍为科勒、乐家、TOTO同档次产品，冷热水龙头及水槽为摩恩品牌.洁具品牌:万科里程卫浴区域里城洗手间铝扣板吊顶里城乐家洗手盆座便器\摩恩花洒龙头高级地砖\墙面砖局部马赛克定制玻璃沐浴屏预算RMB1500—价格压力下部品的价值排序在1500元／平米装修预算的压力下，维持了对大部分厨房及洗浴空间的需求。放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间的选择。价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品消毒柜烤箱橱柜热水器垃圾食物粉碎卫生间台下橱机淋浴房柜台盆浴缸灶