“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项“万达广场”（步行街）规划/设计意见及建议(关注点)100项万达商业管理有限公司2008年6月36－1www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项前言一、背景和要求根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。特别在品质管理方面，其所涉及的内涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。二、条件和依据在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前）；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）三、作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一36－2www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。四、特殊说明1、文中下划线部分为集团规划院正在执行的《万达广场强制性设计准则》2、本文为阶段性编制成果，有待不断调整和完善3、本文未尽内容以集团商业管理司编制的《商业管理房产技术条件》为准目录第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲【关注点1】：一、项目所在城市主要经济指标【关注点2】：二、商圈状况分析【关注点3】：三、个案分析【关注点4】:四、本项目分析五、产品及平面规划建议（一）关于项目总体的平面规划设计建议【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；（二）关于步行街的平面规划设计建议【关注点11】：步行街设计规模及原因分析【关注点12】：步行街整体布局的问题【关注点13】：步行街内部交通组织的建议【关注点14】：步行街内部配套设施问题【关注点15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性【关注点16】：涉及经营管理的问题【关注点17】：涉及停车场的问题（二）建议、意见反馈方法和形式【关注点18】：一、市场调研【关注点19】：二、演示形式和内容第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：【关注点20】：1、关于步行街主入口36－3www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项【关注点21】：关于步行街主出入口商铺【关注点22】：关于避风阁设置【关注点23】：关于步行街室内通道【关注点24】：关于步行街次主力店【关注点25】：关于步行街出入口交通【关注点26】：关于步行街设置客流计数系统【关注点27】：关于步行街顶棚【关注点28】：关于LED【关注点29】：关于商铺装修【关注点30】：关于商铺面积【关注点31】：关于商铺开门【关注点32】：关于商铺层高【关注点33】：关于商铺天棚【关注点34】：关于商铺的调整【关注点35】：关于扶梯【关注点36】：关于垂直梯【关注点37】：关于地下电梯厅【关注点38】：关于观光梯【关注点39】：关于中庭及观光梯【关注点40】：关于公共卫生间【关注点41】：关于顾客通道【关注点42】：关于夜间通道【关注点43】：关于货物通道【关注点44】：关于地下设施【关注点45】：关于配套设施【关注点46】：关于吸烟室【关注点47】：关于员工休息室【关注点48】：关于垃圾房的建造【关注点49】：关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配置及计量【关注点50】：关于空调系统【关注点51】：关于用电系统【关注点52】：关于屋顶设施【关注点53】：关于系统计量【关注点54】：关于设备房（三）关于地下室及停车场【关注点55】：关于地下停车场【关注点56】：关于地下室广告【关注点57】：关于地下餐厅设置【关注点58】：关于地下室附属功能（四）关于管理用房【关注点59】：关于管理用房面积及标准【关注点60】：关于管理用房设施36－4www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项【关注点61】：关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式第三阶段：6＋1单项设计（一）关于外力面及广告位设计【关注点62】：关于外立面设计效果【关注点63】：关于广告位的设计【关注点64】：关于广告位的计量【关注点65】：关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计【关注点66】：关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）【关注点67】：商业广场及园区【关注点68】：关于外广场地砖及铺装【关注点69】：关于外广场木装材料【关注点70】：关于外广场井盖【关注点71】:关于外广场配套设施【关注点72】:关于景观照明【关注点73】:关于垃圾箱设置【关注点74】:关于休闲设施【关注点75】:关于交通组织及动线【关注点76】：关于坡道及无障碍设计【关注点77】：绿植配植【关注点78】：屋顶花园【关注点79】：竖向及坡度【关注点80】：酒店景观【关注点81】：灯具及小品【关注点82】：住宅区景观（四）关于步行街内装设计【关注点83】：关于商铺立面【关注点84】：关于步行街通廊地面【关注点85】：关于电梯【关注点86】：关于商铺【关注点87】：关于步行街广告【关注点88】：关于中央大厅【关注点89】：关于卫生间【关注点90】：关于穹顶设计【关注点91】：关于空调设施【关注点92】：关于服务台【关注点93】：关于休闲设施【关注点94】：关于卫生设施（五）关于导示系统设计36－5www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项【关注点95】：室外导示【关注点96】：室内导示【关注点97】：导示制作及按装（六）关于智能化系统设计（商业＋住宅）【关注点98】：（六）关于智能化系统设计（商业＋住宅）（七）关于建筑单体方案设计【关注点99】：（七）关于单体建筑方案设计（略）第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段【关注点100】：关于施工建造细节第一阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议【关注点1】：一、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）1.项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；2.人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；3.城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；4.统计年鉴（城市经济指标）总表【关注点2】:商圈状况分析：1．商圈结构组织；2．建成时间及演变过程时间节点；3．商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；4．商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。【关注点3】:个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）1.整体规模、业态结构、业态配比；2.租金水平；3.辅助及配套设施情况36－6www.fdc01.com房市金碟“万达广场”（步行街）规划/设计关注点100项4.在建新项目调查与分析【关注点4】:本项目分析：1.交通组织、配套设施2.周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平3.项目SWOT分析二、产品及平面规划建议：（1）关于项目总体的平面规划设计【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局1）、新兴业态内容的增加及比重；2）、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数