金地九珑璧首批洋房开盘总结佛山世联房地产咨询有限公司2008年6月16日目录一、项目及产品概况1、地理位置2、经济技术指标3、规划及配套4、新推产品分布5、新推产品特点二、开盘活动流程1、销售过程安排2、平面布置（售楼部设在-1楼，由电梯进入）3、选房流程4、现场及过程分析三、价格及销售结果分析1、价格情况2、折扣优惠3、销售情况四、总结一、项目及产品概况1、地理位置项目位于禅城区湖景路与深华路交界，南海大道西侧，华英学校北门对面。2、经济技术指标?总占地面积：11万m2?总建筑面积：约31万m2?容积率：2.8?建筑类型：联排别墅、小高层、高层?产品：联排别墅97套、洋房16栋3、规划及配套?配套：位于亚艺板块，亚洲艺术公园附近；南有佛山市重点华英中学、实验小学；附近市一医院、广佛地铁绿景路站、岭南明珠体育馆等医疗、市政配套设施。?交通：项目东侧为南海大道北联桂城城区，南接顺德陈村，距离一环出入口较近。4、新推产品分布本次开盘共推出16栋“洋房十六坊”中的9栋10-27层小高层、高层单位，包括2#、4#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、17#，合计286套洋房单位，除内部认购的18套单位和4套样板房外，实际推出264套，户型包括约73㎡2房2厅1卫、94-96㎡2房2厅1卫、约139㎡3房2厅2卫、约180-190㎡4房2厅2卫。附产品分布表户型分布楼栋面积区间套数套数比例2房2厅1卫2#约73㎡4817%2房2厅1卫2#94-96㎡4817%3房2厅2卫4#、11#、12#、13#约139㎡7827%4房2厅2卫6#、7#、15#、17#约178-190㎡11239%合计　　286100%11座3-12层2梯2户20套；2座4-27层2梯4户96套；约139㎡3房2厅2卫6700元/㎡约73㎡北向2房2厅1卫6300元/㎡；94-96㎡南向2房2厅1卫6800元/㎡12座3-13层2梯2户21套；4座3-13层2梯2户21套；约138㎡3房2厅2卫7200元/㎡约139㎡3房2厅2卫7500元/㎡13座3-10层2梯2户16套；6座2-18层2梯2户34套；15约139座2-21㎡3层房22梯厅22户卫387200套；元/㎡约180-190㎡4房2厅2卫7300元/㎡约180-190㎡4房2厅2卫6700元/㎡7座2-13层2梯2户21套；约180-190㎡4房2厅2卫7300元/㎡17座2-10层2梯2户17套；5、新推产品特点约178-188㎡4房2厅2卫7000元/㎡?2座02/03单位，建筑面积约73㎡2房2厅1卫，均价6300元/㎡?评价：?户型较为紧凑?次卧步入式飘窗全赠送?1/2带阳台餐厅不够实用1/2?入口正对洗手间?通风效果较差?西北向临路受噪音影响大注：青色标示为全赠送，蓝色标示为赠送1/2（下同）?2座01/04单位，建筑面积约93㎡2房2厅1卫，均价6800元/㎡，其中01单位（西南）均价约6500元/㎡，04单位（东南）均价约7100元/㎡1/2?评价：?次卧步入式飘窗全赠送?客厅、主卧错层露台全赠送?4.65m南向主卧开间?76%实用率差?西南向临路噪音影响大?约139㎡3房2厅2卫，不同楼栋均价6700-7500元/㎡1/2?评价：?次卧步入式飘窗全赠送?两梯两户?主卧全落地观景窗或错层露台?赠送面积大，但实用性差，无效赠送多1/21/2?约180-190㎡4房2厅2卫，不同楼栋均价6700-7300元/㎡1/21/2狭窄1/21/2?评价：?次卧步入式飘窗全赠送?双开门电梯直接入户?主卧全落地观景窗二、开盘?活可改房动流程阳台?赠送面积较多1、销售?过户程安排型结构不合理，卧室门或洗手间直接冲餐厅或客厅?本次?开盘从180㎡户5型月厨31房太小日样板房开放同期开始接受诚意登记，当天以群发短信形式通知客户，同时配合户外、报广、电视密集宣传。本次诚意登记需客户缴纳诚意金2万元，6月10日前登记的诚意客户开盘当天可享受额外98折优惠，6月10日起登记的诚意客户开盘当天享受额外99折优惠，诚意登记截止到6月14日。至开盘共接受了约150批客户的诚意登记。?6月14日的选房活动从10：00开始，现场采用抽签选房的方式，主持人逐个抽签叫号，中签客户按照主持人叫号顺序号进入选房区选房，中间穿插抽奖活动，活跃现场气氛。选房活动于12：30分左右结束。2、平面布置（售楼部设在-1楼，由电梯进入）签约区等候区签财约休息区务区销控区等候区复中核吧台签区电梯/户确入口型认模型区等候区模型咨询抽区签区咨询区出口出口3、选房流程客户凭身份证原件及复印件、《抽签卡》、《诚意金登记单》、诚意金收据（代办者必须持双方身份证原件及复印件各1份，委托人代办人共同签署代办委托书），到签到区签到，并将抽签卡副券投入抽签箱内，领取《认购流程说明》已签到诚意金客户在《抽签等候区》休息，等候选楼如出现叫号3次未能及10主持人叫号，客户按中签顺序选房，每位客户只允许带一：00认购活动开始，舞台区抽签叫号。每位客户仅享受一时应号，或未能在5分次抽签机会，中签客户名亲友选房5分钟内带齐指定资料到《中签确认钟内带齐资料到《中签区》进行中签身份确认。确认区》确认身份，相客户允许思考2分钟时客户选定单位，到《房号确认区》确认房号应认购顺序号即时失效间，2分钟后仍无法确，已办理销控确认手续的客户由销售人员指引到《财务区》办待认购过程结束后方能定可到思考区10分钟理诚意金转化为定金手续选房确定选房，10分钟后仍无法确定视为放弃选《签约区》办理认购书签约手续，经《复核区》核实、盖章、确房，工作人员引导离场认4、现场及过程分析?现场气氛方面：开盘当天签到136批客户，全场约200批客户，售楼处内约400多人次，现场人气旺盛；?流程安排方面：抽签区：由于认筹量少（约150批），推出货量大（286套），现场采取逐个抽签叫号，排队选房的方式，以制造持续叫号，现场火爆的销售场面。中间穿插认筹客户现场幸运抽奖活动，以吸引认筹客户到场并增加客户逗留时间，营造销售氛围。主持人负责控制排队选房数量以及抽奖活动的节奏。选房区：中签客户排队逐个进入选房区选房，由于客户认购速度较慢，中签区排起了长龙，选房区不仅没有能够营造出紧张或者热烈的选房氛围，反而引起部分客户的观望和烦躁情绪，销控速度进展缓慢。此外，整个认购流程的安排显得比较无序，由于现场控制不力，签约区、复核区、休息区、吧台以及咨询区功能分区不明朗，客户可以在各区随意走动，给客户留下不好的印象。同时认购活动基本上只是在走流程，未能营造出紧张而热烈的选房气氛，对销售并无助益。等候等候区区舞台中签抽签确认区区签约销控板区/休息销控区区吧台/模型区咨询区三、价格及销售结果分析1、价格情况?价格分布如下：分布楼栋户型房号面积区间㎡均价（元/㎡）备注2#2房2厅1卫02、03约736100-6300层差202#2房2厅1卫01约7365002#2房2厅1卫04约937100层差304#3房2厅2卫-约13875006#4房2厅2卫-约179-18973007#4房2厅2卫-约180-190730011#3房2厅2卫-约1396700不送露台6600（送露台贵38000）12#3房2厅2卫-约1387200-13#3房2厅2卫-约1407200-15#4房2厅2卫-约178-1886700-17#4房2厅2卫-约190-1917000-合计?项目整体均价约6900元/平方米?约73㎡2房2厅1卫，均价6300元/㎡?约93㎡2房2厅1卫，均价6800元/㎡，其中01单位（西南）均价约6500元/㎡，04单位（东南）均价约7100元/㎡?约139㎡3房2厅2卫，不同楼栋均价6700-7500元/㎡?约180-190㎡4房2厅2卫，不同楼栋均价6700-7300元/㎡附计价表：楼栋单位建面总价（98折）单价4#1102138.0710483227593　902138.0710424377550　802138.0710440387562　702138.0710350807497602138.0710366707508　2#140192.576022076505　150192.576031756516　140273.894494636083150273.894509566103　100373.114780976539　140373.114791566554150373.114806336574　40492.576340216849　140492.576599957130　150492.576569567097　　2、折扣优惠?一重喜：诚意金优惠?（6-9日前包括当天的诚意金客户）诚意金额外98折?（6月10日包括当天-6月14日的诚意金客户）诚意金额外99折?二重喜：金地家天下会员额外一万元/套优惠?三重喜：付款方式（一次性或银行按揭）额外99折，公积金贷款方式不享受此项优惠?四重喜：开盘日成功认购礼金（二房2000；三房3000；四房4000）?五重喜：签约礼金?6月17-19日签约客户可获礼金（二房4000；三房6000；四房8000）?6月20-21日签约客户可获礼金（二房2000；三房3000；四房4000）?六重喜：6月14日开盘日诚意金客户到场即可参与幸运抽奖奖项奖品名额一等奖等离子电视机2二等奖冰箱8三等奖微波炉10幸运奖卡通公仔若干3、销售情况开盘推出286套，其中可售264，签到136个客户，截至12：30成交106套，成交率40%。另有18套单位为内部认购单位。楼栋户型面积区间套数推出套数成交套数销售率2#2房2厅1卫73-9396