万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况.......................................................................................................................32．土地属性研究...............................................................................................................................52.1地块属性分类说明...............................................................................................................52.2适合此地块的开发理念.......................................................................................................53．项目客户定位...............................................................................................................................64．项目产品定位与产品分析...........................................................................................................64.1产品定位...............................................................................................................................64.2产品分析...............................................................................................................................64.2.1规划思想....................................................................................................................64.2.2文化主题分析............................................................................................................74.2.3景观环境分析..........................................................................................................104.2.4建筑规划实体分析..................................................................................................105.项目可借鉴之处............................................................................................................................115.1合适的开发模式与理念.....................................................................................................115.2明确、精准的定位.............................................................................................................125.3项目主题极为明确并具有鲜明文化性............................................................................126.4具有视觉冲击力的卖场.....................................................................................................145.5适量的产品预留空间----品位与超值共存.......................................................................145.6低开高走的价格策略.........................................................................................................146．项目的反思.................................................................................................................................156.1“地王”之困........................................................................................................................156.1.1高价格拿地..............................................................................................................156.1.2面向未来的风险意识不强......................................................................................156.2成本之高.............................................................................................................................156.3产品之憾.............................................................................................................................156.3.1地下室设计采光、通风欠佳.................................................................................156.3.2户型设计不尽合理..................................................................................................156.4外围导示包装缺点.............................................................................................................15万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。万科·棠樾概况表该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格2.3万元/m2占地面积60万平米绿化率40%建筑面积40万平米大一期容地率0.8大二期容地率0.5口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。交通区位图该地块周边荒野，没有配套。但周边及地块内部环境优美。此项目最大亮点在于，西面的观谰高尔夫球会东莞球场和山水景观资源。2．土地属性研究土地属性是指土地综合的或某一方面性质的描述。由于土地的两重性，决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。万科棠樾项目位于深圳与东莞交界处的塘厦·大坪·观谰高尔夫球场旁。2.1地块属性分类说明就其自然属性而言，四周山水资源较丰富。北面是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；南面是企洞水库；东面与绿地森林景观相邻。属于一宗完全没有开发的风景地块。地块位于郊野，没有任何工业，附近有森林公园和一些村庄。西面是观谰高尔夫球会东莞球场，引来许多人士度假。就其交通而言，距深圳市中心区约25公里，离深圳