发展中小套型住宅发展中小套型住宅与与构建和谐人居构建和谐人居中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长中国建设文化艺术协会副主席中国建设文化艺术协会副主席亚洲人居环境协会理事长亚洲人居环境协会理事长张元端张元端20072007年年33月月2929日日www.fdc01.com房市金碟一、关于房地产形势一、关于房地产形势；；二、关于宏观调控；二、关于宏观调控；三、关于构建和谐人居三、关于构建和谐人居；；四、关于房价规律。四、关于房价规律。www.fdc01.com房市金碟一、关于房地产形势一、关于房地产形势www.fdc01.com房市金碟据国家统计局统计快报数据显据国家统计局统计快报数据显示，示，20062006年年11至至1212月份全国房地产市场呈现月份全国房地产市场呈现以下特点：以下特点：((一一))以住宅为主的房地产开发投资平稳以住宅为主的房地产开发投资平稳增长增长全国完成全国完成房地产开发投资房地产开发投资19382.4619382.46亿元亿元，同比增长，同比增长21.8%21.8%，增幅比去年同期的，增幅比去年同期的19.8%19.8%提高提高22个百分点。个百分点。其中，其中，商品住宅投资商品住宅投资13611.6213611.62亿元，同亿元，同比增长比增长25.3%25.3%，增幅比去年同期，增幅比去年同期21.9%21.9%提高提高3.43.4个百分点。个百分点。其中，其中，经济适用住房投资经济适用住房投资689.13689.13亿元，亿元，同比增长同比增长32.7%32.7%，增幅比去年同期的－，增幅比去年同期的－6.8%6.8%提提高高39.539.5个百分点。个百分点。www.fdc01.com房市金碟((二二))资金来源小幅增长，但定金及预资金来源小幅增长，但定金及预付款等其他资金大幅增长付款等其他资金大幅增长总计总计26880.2126880.21万元，比万元，比20052005年的年的2536025360亿元增长亿元增长66％。％。其中：其中：国内贷款国内贷款5263.415263.41亿元，占亿元，占2020％，同比增长％，同比增长37.237.2％；％；利用外资利用外资394.44394.44亿元，占亿元，占1.51.5％，％，同比增长同比增长5757％％；；自筹资金自筹资金8587.088587.08亿元，占亿元，占3232％，％，同比增长同比增长2222％％；；其他资金其他资金12635.2812635.28亿元，占亿元，占46.546.5％％，同比增长，同比增长6363％％。。www.fdc01.com房市金碟((三三))商品住宅施工面积和新开工面商品住宅施工面积和新开工面积大幅增长，但竣工面积略有下降积大幅增长，但竣工面积略有下降11、、商品住宅施工面积商品住宅施工面积15.1515.15亿平方亿平方米，同比增长米，同比增长17.6%17.6%，增幅与去年同期基，增幅与去年同期基本持平。本持平。其中，其中，新开工商品住宅面积新开工商品住宅面积6.46.4亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长15.6%15.6%，增幅比去年，增幅比去年同期上升同期上升55个百分点。个百分点。22、、商品住宅竣工面积商品住宅竣工面积4.34.3亿平方米亿平方米，同比减少，同比减少0.8%0.8%，增幅比去年同期下降，增幅比去年同期下降15.715.7个百分点。个百分点。www.fdc01.com房市金碟((四四))商品房销售现房回落，期房大增商品房销售现房回落，期房大增全国总计全国总计销售商品房销售商品房60628.1460628.14万平万平方米，同比增长方米，同比增长12.212.2％。增幅在％。增幅在1818％以％以上有河南、福建、内蒙古、西藏、陕西、上有河南、福建、内蒙古、西藏、陕西、新疆、辽宁、安徽、四川、黑龙江、湖北新疆、辽宁、安徽、四川、黑龙江、湖北；负增长的有海南、青海、上海、贵州。；负增长的有海南、青海、上海、贵州。其中：其中：现房现房销售面积销售面积22290.2422290.24万平方米，万平方米，同比下降同比下降9.49.4％；％；期房期房销售面积销售面积38337.938337.9万平方米，同万平方米，同比增长比增长30.330.3％。％。www.fdc01.com房市金碟商品住宅销售面积商品住宅销售面积54392.1354392.13万平万平方米，同比增长方米，同比增长13.113.1％。增长％。增长1818％以％以上的有河南、内蒙古、福建、辽宁、黑上的有河南、内蒙古、福建、辽宁、黑龙江、陕西、新疆、四川、湖北、安徽龙江、陕西、新疆、四川、湖北、安徽、吉林、河北；负增长的有西藏、海南、吉林、河北；负增长的有西藏、海南、上海、青海、贵州。、上海、青海、贵州。其中：其中：现房现房19307.6119307.61万平方米，同比下万平方米，同比下降降10.110.1％；％；期房期房35084.5235084.52万平方米，同比增万平方米，同比增长长31.831.8％。％。www.fdc01.com房市金碟商业营业用房销售面积商业营业用房销售面积4199.734199.73万平方米，同比增长万平方米，同比增长3.83.8％。增长幅度％。增长幅度3030—70—70％的有青海、河北、江苏、河南、％的有青海、河北、江苏、河南、福建。福建。其中：其中：现房现房2156.732156.73万平方米，同比下降万平方米，同比下降1.91.9％；％；期房期房20432043万平方米，同比增长万平方米，同比增长10.710.7％。％。www.fdc01.com房市金碟办公楼销售面积办公楼销售面积1205.501205.50万平方万平方米，同比增长米，同比增长4.34.3％。广西增长％。广西增长127.7127.7％，福建增长％，福建增长120.8120.8％，云南增％，云南增长长77.377.3％，辽宁、上海、安徽、广东％，辽宁、上海、安徽、广东、陕西增长、陕西增长3030％以上。％以上。其中：其中：现房现房447.83447.83万平方米，同比下降万平方米，同比下降12.312.3％；％；期房期房757.67757.67万平方米，同比增长万平方米，同比增长17.417.4。。www.fdc01.com房市金碟((五五))房价上涨幅度逐年下降：房价上涨幅度逐年下降：20042004年上涨年上涨9.79.7％；％；20052005年上涨年上涨7.67.6％；％；20062006年上涨年上涨5.55.5％。％。但部分大中城市房价还存在着过高但部分大中城市房价还存在着过高的现象。的现象。www.fdc01.com房市金碟2005.1.2005.1.至至2006.11.2006.11.全国房全国房地产开发景気指数趋势图地产开发景気指数趋势图www.fdc01.com房市金碟二、关于宏观调控二、关于宏观调控www.fdc01.com房市金碟温家宝总理在十届人大第五次温家宝总理在十届人大第五次会议的政府工作报告中指出：会议的政府工作报告中指出：房地产业对发展经济、改善人民群房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。产业持续健康发展。?　　一是从我国人多地少的国情和现阶段　　一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式形成具有中国特点的住房建设和消费模式。。?　　二是房地产业应重点发展面向广大群　　二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特众的普通商品住房。政府要特别别关关心心和和帮帮助解决低收入助解决低收入家家庭庭住房住房问题问题。。加加大大财税财税等等政政策支策支持，建持，建立立健全健全廉租廉租房房制制度。改进和度。改进和规规范范经济适用房经济适用房制制度。度。www.fdc01.com房市金碟?三是三是正确运正确运用政府调控和用政府调控和市场市场机制两机制两个个手手段，保持房地产投段，保持房地产投资合理规模，资合理规模，优化优化商品房商品房供供应应结结构构，，加强加强房价房价监管监管和调控，和调控，抑制抑制房地房地产价产价格格过快上涨，保持合理的价过快上涨，保持合理的价格格水平。水平。?　　四是　　四是深入整顿深入整顿和规和规范范房地产市房地产市场场秩序秩序，，强化强化房地产市场房地产市场监管监管，，依依法惩治法惩治房地产开发、房地产开发、交易交易、中、中介介等等环节的环节的违法违违法违规规行行为。地方为。地方各级各级政政府要对房地产市场的调控和府要对房地产市场的调控和监管切监管切实实负负起责任起责任。。www.fdc01.com房市金碟关于调节市场关于调节市场供求供求关关系系通过通过“行“行政政干干预预””和和““经济经济杠杆”杠杆”，，把把市市场场机制机制和宏观调控和宏观调控结结合合起起来，从来，从供供、、求两求两个方个方面面“双“双向调节向调节””，，缓解供求矛盾缓解供求矛盾，稳定房价，稳定房价，，抑制抑制房地产价房地产价格格过快上涨，保持合理的价过快上涨，保持合理的价格格水水平平。。增增加加有有效供给效供给：：((一一))保持房地产投资合保持房地产投资合理规模，理规模，加加大住房大住房供供应应力力度，落度，落实好实好住房建设住房建设规划，合理安规划，合理安排排建设用地；建设用地；((二二))优化优化商品房商品房供供应应结结构，构，重点发