大势趋稳，暖意盎然！2012年沈阳房地产市场回顾与预测资源中心出品沈阳中原，2013.1.11本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12013年市场预测结论1销售量推动价格小幅上涨。政策稳中有紧。2013年房地产调控政策不会有大动作，以稳为2013年仍然是“以价换量”主，但是不排除在成交量回升后，价格上涨，采取多种手段抑制的一年，在成交量上升后，价格上涨的可能。会推动价格小幅上涨。213年上半年延续12年底的良供应量保持高位。高企的好走势，销量持续增加，价“跑量”是关键库存，潜在大量的新开工面格上涨，但下半年价格又会积，使得供应量在未来3年内回归理性。4呈井喷之势。需求量增幅有限。在政策基调保持不变的背景下，需求结构仍以刚需和首改为主，需求容量相对有限。3?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告内容A.2012年楼市政策回顾及预测B.2012年沈阳房地产市场特征回顾C.2013年沈阳房地产市场供给情况预测D.2012年沈阳住宅板块市场特征总结及预测E.2012年沈阳媒体投放特征回顾F.2012年公寓市场特征总结及预测?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1全年楼市政策回顾及预测?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4政策主基调：经历2011年的“楼市调控年”，2012年全年政策基调为“成效巩固年”，政策出台少，中央在经济与楼市调控间寻求平衡央行加首次非对称督查组央行首次息，贷新增限下调下调存检查房上调存三次款利率购城市存准贷款利地产调准金率加息上调金率率控126782567711新四部委：严二次上六次上国土国控土地储备调存准调存准部打八总规模和融金金击囤条地资规模2011年2012年从严从紧执行巩固?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5国家政策中央重要表态：中央通过督察组落实、总理讲话等，充分表达调控不动摇的决心，以巩固调控成果，同时保增长渐成经济主旋律中央重要表态汇总时间内容主要指向巩固成果，切实防止房价反弹，促进1-7月温总五次讲话房价合理回归。7月国务院派督查组检查房地产调控落实情况落实执行，巩固成果7月营改增试点首次扩容落地财税助力稳增长促进经济增长中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究上半把稳增长放在更重要位置，坚持楼市7月年经济形势和下半年经济工作调控央行发布了今年第三季度《中国货币政策执行报央行：继续严格执行差别化住房信贷11月告》政策国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土11月集体土地征地补偿提高地管理法修正案（草案）》?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6国家政策指向楼市的调控政策汇总：中央意在政策落实和巩固成果，故出台实质性调控政策较少，主要意在增加供给，规范土地市场中央实质调控政策汇总发布日期发布部门政策名称政策要点主要影响国土部出新规打国土部公布了《闲置土地处置办法》，并防止有意囤地，意在增加有效2012年6月7日国土部击“囤地”闲置将于下月1日起实施。界定闲置土地“政供给两年将无偿收回府原因”；“囤地”处置“无需协商”?各地要把落实住房用地供应计划作为下《关于进一步严半年的重点工作切实抓好，应保尽保保国土资源格房地产用地管2012年7月19障性安居工程用地。增加保障房实际供给，并坚定部住房城理巩固房地产市日?坚持房地产市场调控不放松，密切配合调控决心乡建设部场调控成果的紧做好各项工作，不断巩固调控成果，坚急通知》决防止房价反弹国土部、?严格控制土地储备总规模和融资规模四部委：严控土2012年11月16财政部、?土地储备机构确需融资的，应纳入地方规范地方土地操作，加强资金地储备总规模和日央行和银政府性债务统一管理监管融资规模监会?土地储备融资资金应按照专款专用?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7国家政策在经济保增长的基调下，国家实现积极的金融政策，以刺激经济持续增长，此类政策一定程度削弱了楼市调控的市场影响。政策出台背景：?欧债危机爆发，全球经济增速放缓。?中国经济发展瓶颈显现，内需不旺，依靠投资拉动的经济增长模式不可持续性?经济先行指标PMI连续下滑，经济前景不乐观，保增长为发展主基调。密集的金融政策发布日期发布部门政策名称政策目的间接提高信贷额度，增首次下调存款准备金，下调存款类金融机构人民币存款准备金2012年2月18日中国人民银行强资金流动性，刺激经率0.5个百分点，此次央行将一次性释放约4000亿元资金济增长2012年5月18日中国人民银行5月18日起下调存款准备金率0.5个百分点间接提高信贷额度金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基2012年6月8日中国人民银行准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住释放流动性房公积金存贷款利率相应调整。收紧政府钱袋，但也倒2012年6月8日全国人大禁止地方政府举债由国务院财政部门代发逼政府更依赖土地财政非对称下调存贷款利率：自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百进一步释放流动性，并2012年7月5日中国人民银行分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；将金融机构贷款推进利率市场化利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8国家政策总评中央力求在调楼市和保增长之间找到平衡，下半年保增长渐成主旋律，不断推出的经济刺激政策，一定程度降低了楼市调控效果始终强调坚持楼市调控不放松、巩固调控成果的态度楼市调控落实政策执行，规范土地市场连续使用金融货币工具，通过降低存准金率、下调存贷款利率等，逐步增强资金流动性，以阻止经济增长乏力的势头经济增长?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9地方政策影响分析沈阳对楼市推动态度依然明显，在政策可调空间内，主要运用公积金为主的手段刺激楼市增长地方支持政策发布日期政府动作主要内容政策目的沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款最高公积金贷款额度提至30增强公积金对楼市支持作用，2012年2月29日限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万万刺激楼市增长提高至50万。沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至上调普通住房价格界定9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米降低购房成本，进而刺激楼2012年4月17日标准调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内精装销量增长修商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000?沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用沈放宽公积金贷款购房公积金贷款买房增强公积金对楼市支持作用，2012年5月4日条件缴存半年即可提用?个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付刺激楼市增长由原来的三成减少到两成。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10政策走势预判-影响要素对于影响楼市调控政策走势的相关环境要素梳理内容主要特点?欧债危机始终悬而未决，欧洲经济复兴缓慢国际环境?美国财政悬崖未有妥善解决方案，国家经济增速萎缩已是?未来国际经济环境并不乐观必然，将使目前的全球经济雪上加霜?美国的QE4或将加速热钱向中国流动，有益市场回暖?经济软着陆预期逐步实现，PMI年末几月走强，经济动力增强，这为楼市调控增加了决策层的信息和底气国内经济?经济好转增强调控信心?住房是关系民生的重要吉芬商品，新政府施新政态度明显，对高房价乃至民怨很难接受?四季度全国市场量价上涨，土地市场活跃，开发商拿地信心恢复，市场现出回暖势头国内市场?市场有回暖迹象，刚需占主体?刚需客户为市场需求主体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11政策走势预判-中央政策基于环境要素梳理，判断2013年中央调控政策走向?主基调：预计13年政策环境与12年类似，坚持房地产调控，政策温和性收紧，再出严厉新政或方式1的可能性均很小?直接手段政策不太会全国一刀切，对过热城市会实行房产税扩容、约谈等针对性调控，；?积极推进商品房、保障房的双轨制供应，加大供应量，逐步以市场手段替代行政手段2?限购、限贷等行政手段在13年不宜取消，但针对首套购房等刚需会运用差别化信贷等支持?经济关联以内需驱动的经济增长模式短期很难实现，在GDP7.5%的目标下，投资仍保持高位，?加上境外热钱，预计新一轮通胀或将来临，为此，年中国家货币政策会将趋紧，3?如上调存准率等，一定程度遏制了开发商的资金血液?其他举措继续落实地方政府的调控执行情况，尤其对保障房等推动力度提高。4?进一步规范市场，加大资金监察，避免热情过多进入楼市?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12政策走势预判-地方政策“土地财政”之下，地方政府对于房地产市场仍会采取积极的救市态度，但政策空间将会更加收窄1?在强大的财政利益驱使下，对地方楼