超高层住宅发展模式专题www.cg35.cn地产资料大全◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”……当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？本报告是严格保密的。?超高层与普通高层的差别在哪里？?当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？?在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究……?我们得出：市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；?进而我们又发现：决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关……本报告是严格保密的。引子：成都超高层08年出现“井喷”本报告是严格保密的。4成都超高层住宅2008年出现井喷现象楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高层可看府占地面积：41层，5栋77-142平方米均价7500元/去年11月24日开南河16666.75平米平方米盘，本次推出共建面：145000平米726套，至今销售容积率：8.7约50%绿化率：32%河畔新世拥有3000米占地面积:11000553栋50层高超高层电梯住2008年4月27日开盘，首推未定超高层、高层、小界的超长自然平方米宅，面积从180余平方米双拼（300～350平米）和高层、多层、别墅河岸线总建筑面至200余平方米18层小高层（200平米以由北向南依次排布积:3000000平方米上）远大·朗总建筑面积:150000朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空四期朗朗风景朗风景平方米中花园，全赠送的露台面积多价格未定。按容积率：4.16达40多平米，比普通住宅多揭8成30年绿化率：70%出了近10%的阳光和清风，享受青年置业计划城市理想城市中央景占地9.7亩，总建28层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的均价12000元4月12日开盘，推大厦观面8万6千多平方35-70㎡精装户型，B塔楼，/平米出5－17层，预米。为28层和23层精装SOHO商计销售60％?成都超高层住宅2008容积率：年出4.8现井喷现象务空间，时代豪庭?2007年，超高河景层在成都开始大行其道,相继出现了金域蓝湾106-155、时平方米，共代豪庭、外5款户型滩等超高均价为层项10000目，但开发商：九龙仓地总数并未超过10个；42层，3栋，其中，106平方米的户型为元/平方米产2房2厅2卫?08年将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层上锦美地临河水公园占地面积:6206.4148-55平米一居,72-94平米均价7500元/项目4月12日开?，城市中心平方米两室,102-125三房平方米盘，至今销售超高层集中景观4大片区总建筑面40％?市中心、东大街-九眼积:55948.53桥、城东平方副中心,以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域，以城市核心资41层，1栋源以及锦江，湖畔新世界、米悦城、天鹅湖2期则集中在南延线总户数:539停车位:320?超高层主力开发商，外绿化率：来品牌26.6%开发商占主导凌俊?超高层主力公园景观，开发商：外用地面积为来开发7040.7商包括，新世界地住宅45层，商务公寓产、九47龙仓住宅主力面积、新鸿基地50—70产m、2左右华人置业、新加坡置地、吉商务公寓楼，目前宝置本报告是严格保密的。业，本土城市配套景开发商以业平方米，总建筑面瑞房产为代表层，三梯八户；商务公寓主力面工作进度5％5观积93818.81平方米积30—50m2左右成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40%成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈魏女士：好容易被儿子说服愿意住电梯了，但她无论如何只愿住在10多楼，原因很简单，万一停电了，她还可以慢慢爬楼梯。10多层最合适，看的远，又不会因为楼层太高，让楼下的风景变成“微缩景观”。罗先生：执业律师罗先生喜欢高层，听说成都也有了5、60层高的住宅，他居然立马就准备2007年底，成都客户首选多层产品，其次为高层和去认购。在他看来，住在高层，视野开阔、空超高层。07年超高层在成都出现后，高层和超高层气新鲜、私密性好。的客户接受度激增为40%，显示客户对超高层较高的接受度田先生：做金融投资的田先生把住得高看作一种“境界”。“居高临下”能让他十分满足。王先生：“我喜欢住高层，临窗而立，我甚至把外滩07年入市，项目看府南河，价格7000～它视为一种奋斗之后成功的象征！”这是对高层8000元/平米，价格相对低，销售较好，目前最为直白的民意表现。已销售50%。——成都天玺项目负责人陈先生2007年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如何解决成都客户超高层住宅抗性呢？本报告是严格保密的。6成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户成都客成都客户户超高超高层层接受度呈增接受度呈增长长趋势趋势开发商从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势高品质产品园林尺度物管服务生活方式景观最大化扩大前置打造本报告是严格保密的。7超高层是什么？8从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化?我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层户型数划分为：1～3层为低层；?通透性差4～6层为多层；7～9为中?异形房间高层；凡超过100米均为超高?面积的影响层。实用率安全性?公摊较高?阳台?联合国1972年国际高层建筑?消防楼梯增加?开窗?电梯安全系数会议将高层建筑按高度分为四?每50米设置避难层?可燃性材料增加类：（1）9～16层（最高?实用率多在70％左?人员疏散问题为50米）；（2）17～25右层（最高到75米）；100米高度带（3）26～40层（最高到来的质的变化100米）；40层以上（即超高成本物业管理层建筑）。?成本比高层高出15%?便于统一管理?日本建筑大辞典将5～6层～25%?日常运行能耗高至14～15层的建筑定为高层?对抗风、抗震的要?后期维护管理费用高建筑，15层以上为超高层建求变化，带来成本大其他筑。超高层的界定在不同国家量增加?开发周期拉长不同，但建筑高度超过?智能化技术的使用100米时，在开发成本与?水系统、配电、消防技术要求方面会产生质的要求的变化变化。本报告是严格保密的。9从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、小高层叠拼、洋房、高层、超高层联排多层对高度的感知低中低中高对空间有天有地，邻里空间，空中感受，开阔视野，的感知独门独院亲近院落俯视园林远眺景观能够接受20多层的高度也能够接受40层左高度：右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大从客户角度，对高层与超高层的景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超区别并不敏感高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似本报告是严格保密的。10从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（20068200元/平米年），排除市场泡沫，（2004年）正常价位为9000元/平米珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计15000元/平米超高层33层以下价均价13000元/平米格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江预计均价8500元/平米预计均价8000元/花园平米武汉世茂锦绣均价15000元/平米均价14500元/平米长江?综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：?看不到景观的楼层与高层均价相差无几；?可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差本报告是严格保密的。11123技术要求产客户对高层与高层价格无生质的变化与超高层的大的差别，但，成本增加感知没有明顶层部分可以显区别实现溢价所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？本报告是严格保密的。12超高层住宅的市场共性六大规律本报告是严格保密的。13通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律国外案例国内案例超高层系列?香港凯旋门??澳大利亚黄金海岸万科金域蓝湾系列?香港贝沙湾??SierraGrand深圳、珠海、天津、?深圳万科俊园成都、厦门、南京、?迈阿密海岸线案例?深圳擎天华庭广州、无锡、福州?新加坡吉宝湾?深圳港立豪园?世茂滨江系列?……?青岛东海路9号?上海世茂滨江花园?成都河畔新世界?哈尔滨世茂滨江新城?成都华宇金沙港湾?南京世茂滨江新城案例借鉴的原则不是要寻找一模一?杭州盛元慧谷?武汉世茂锦绣长江样案例进行模式照抄，?杭州东方润园?福州世茂外滩花园??芜湖世茂滨江花园而是要挖掘这个案例产生背后所隐宁波凌江名庭?重庆海客瀛洲?昆山世茂蝶湖湾含的条件。?……?……本报告是严格保密的。14超高层成功共性一在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现出现超高层的城