镇江万达广场项目调研定位报告2010年9月目录一、镇江概况二、市内商业圈概况三、个案调研四、结论1镇江概况?区位:江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望?辖区：镇江市现辖丹阳市、句容市、扬中市3个市，市区设京口、润州、丹徒和新区四区?经济：09年GDP1421亿，列省内第九位?人口：2009年末，镇江扬中市全市户籍总人口296.2万人，其中非农业人口172.14句容万人。市区人口113.1万人丹阳市，其中非农业人口63.67万人镇江概况?镇江大部分商业群集在老城区主城核心区，即主城核心区南徐新城万达广场域南山风景区丁卯新城?按目前镇江城市发展趋势来看丹徒新城，南徐新区版块发展态势较好，类似于南京的河西版块?经济概况?2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算比上年增长13.7%。?市区城市居民人均家庭总收入为8028元，同比增长9.5%；其中人均可支配收入为7512元，增长10.0%，继续保持稳定增长态势。?上半年市区居民人均消费支出3591元，增长了10．2％。其中消费性支出2786元，增长8．6％；服务性消费支出805元，增长16．4％。滋补保健品、自费旅游、住宅装潢等继续成为消费热点。镇江概况交通情况?沪宁城际铁路的开通，形成以上海、南京为中心的长三角地区1小时铁路交通圈，而镇江至上海的时间将缩短为1小时，至南京的时间缩短为10分钟?京沪高铁在镇江段全长74.74公里，预计2012年建成通车。而镇江到北京4个小时，到上海只需45分钟城际铁路、京沪高铁镇江站的建成不仅拉近了沪宁线各个城市间的距离，同时也将拉动城市的快速发展，有利于长三角城市一体化市内商业圈概况市内商业圈概况解放路镇江商业城购物中镇江商业城购物中镇江商业城镇江商业城心（在建）心（在建）镇江八佰伴镇江八佰伴苏宁商业广场（在建）苏宁商业广场（在建）镇江核心中山东路主城（即老城区）紫金广场紫金广场太和广场太和广场?老城区商圈相对集中在大市口附近，各大商场地理位置彼此紧挨，相互之间步行时间在5分钟左右镇江商业广场个案调研个案调研镇江八佰伴个案调研----八佰伴1、概况2010年1月开业?镇江八佰伴由华地国际控股集团有限公司投资兴建，在南京、无锡、镇江、马鞍山、江阴、常熟、宜兴、溧阳、丹阳和金坛等城市的黄金商圈成功打造出当地最具影响力的多家连锁门店?镇江八佰伴座落于镇江市商业聚集区—中山东路，总建筑面积140000平米，是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心?镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌，积极打造和巩固镇江核心商圈，提升商圈内休闲文化消费氛围，从而成为镇江目前中高档消费群体的集散地个案调研----八佰伴2、楼层分布?购物广场连地下负一层共7层B1F：城市超市1F：国际名品馆2F：名媛精品馆3F：时尚伊人馆4F：绅士风范馆5F：耀动儿童馆6F：家居生活馆7F：美食休闲馆个案调研----八佰伴B1F：城市超市购物中心负一楼以超市(大统华)为主，通往超市的通道侧边上分布着中小边铺：如冰淇林、面包新语等个案调研----八佰伴1F：国际名品馆精品、名表、珠宝、化妆品、女鞋、主题餐厅个案调研----八佰伴2F：名媛精品馆时尚女装、饰品、主题餐厅个案调研----八佰伴3F：时尚伊人馆少淑女装、女包、内衣家居服装、饰品、羊毛羊绒、主题餐厅、宝丽来SPA个案调研----八佰伴4F：绅士风范馆男装、男包、男鞋、主题餐厅个案调研----八佰伴童装、童鞋、运动、休闲牛仔、瑞思学科英语、东方5F：耀动儿童馆爱婴早教、反斗城儿童娱乐个案调研----八佰伴6F：家居生活馆床品、家居、羽绒服、家电、主题餐厅个案调研----八佰伴外婆家（未开）、左右山多士、润记港式茶餐厅、优仙美地7F：美食休闲馆、美食广场（未开）、大地数字影城（未开）、空中花园个案调研----八佰伴个案调研----八佰伴3、项目调研总结：1、地理：?八佰伴坐落于中山东路，属于镇江主城区核心位置，市内到达购物中心的交通极为方便?目前出行至镇江市的交通也极为便捷，高铁的运行，在各邻近城市间，使镇江成为名副其实的半小时都市圈、一小时都市圈2、消费群体：?镇江全市内各区域消费者（镇江城市小，各城区之间相邻的距离比较近）?因镇江地理优势与交通便利，消费人群可辐射至扬州、丹阳、句容、扬中等地3、购物中心设计及购物环境?大气、宽敞、典雅：效仿南京德基广场，一楼留有适当的跳空，从视觉上给人一种舒适的购物中心?邻近街道一面的橱窗均为国际或国内知名大牌,例如卡地亚、万宝龙等?购物中心比较方正，动线比较清晰，各柜台设计摆放整齐个案调研----八佰伴4、服务：?各柜台营业员精神面貌较好，服务意识很强，且拥有主人翁意识。（在八佰伴购物中心拍照的时候，不管是拍自己服务的品牌还是其他品牌，均为很友好的提醒你不能拍照）5、目前面临的一些问题：?八佰伴为今年1月份新开业的购物广场，品牌与镇江之前的老商业城比较，高档许多。在目前来看，广场内客流较少（与同时间段的老商业城相比），大牌消费能力支撑不够，接受度尚不足，目前属于镇江高端购物中心，还处在商业培育期个案调研----商业城镇江商业城个案调研----商业城1、概况?镇江商业城为镇江市老商业百货（1996年开业），地处于主城核心位子，与八佰伴距离步行5分钟?体量较小，外立面及场内装修均显旧，动线及导视不清晰?经营形式还是没有脱离老式百货的影子?经营的品牌可归类为中低端，且中端偏多个案调研----商业城2、楼层分布个案调研----商业城个案调研----商业城3、项目调研总结?位置：地理位置佳?档次：消费群体档次相对偏低（原先全市只有这一家商场）?品牌：商场内大部分服饰（veromoda、only、scofield、阿迪、耐克等）都是有较知名度的品牌，中岛区的偏低端品牌较多?设计：商场内各柜台服饰均用玻璃房作围挡，一个品牌在一个格子里，整体购物时像穿梭在各个格子之间，且人行通道过于狭窄；没有任何的导购手册，没有清晰的导购示意图?服务：营业员年龄层普遍较高，“大妈型”普遍存在。没有良好的服务意识，群体聊天，隔空喊话现象一直存在。?环境：场内环境局促拥挤，在高温夏天的环境下，温度偏高，空气较差个案调研----太和广场镇江太和广场个案调研----太和广场1、概况?位于八佰伴斜对面?广场里面为租赁商铺，性质类似于南京的华新，层次与南京玉桥差不多个案调研----太和广场个案调研----太和广场2、项目调研总结?租赁式广场，里面环境较差，业态以服饰居多，且大多为个体买卖批发的不知名品牌。少数几个知名品牌veromoda、only、JJ、Eland等，均为品牌折扣店?走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱?消费群体层次较低个案调研----紫金广场镇江紫金广场个案调研----紫金广场1、概况?与镇江商业城一街之隔?紫金广场类似于市民活动广场，留有大面积场地供市民休闲个案调研----紫金广场个案调研----紫金广场2、项目调研总结?以餐饮休闲为主，配有药房、婚纱摄影等生活配套?除专卖羽绒服的太平商场外，一楼商铺以专卖店为主，如鄂尔多斯、来伊份、饰品玩具专卖等镇江品牌调研目标品牌业绩镇江品牌调研品类排名品牌销售业绩(万元）所在商业物业备注1JackJones2500商业城、八佰伴、太和2verymoda1500商业城、八佰伴、太和3only1300商业城、八佰伴、太和4依恋700商业城、八佰伴5艾格700商业城、八佰伴、太和6小熊400八佰伴、太和7ES400商业城时尚休闲8艾格周末350商业城、太和9曼娅奴350商业城、八佰伴10马克华菲300商业城11TonyJeans280商业城、八佰伴12JASONWOOD250商业城、八佰伴13Prich200商业城14卡宾180商业城1江南布衣700商业城、八佰伴2秋水伊人500商业城+2个专卖店3玛丝菲尔300商业城4哥力思300商业城淑女装5欧时力250太和商业城10月开业6哥弟200商业城7粉红玛俐200八佰伴+专卖店8纳帕佳200八佰伴+专卖店9贝蒂150商业城1NIKE800商业城、八佰伴2ADIDAS650商业城、八佰伴运动3阿迪三叶草300商业城、八佰伴4耐克360300商业城、八佰伴1米奇200商业城、八佰伴2史努比150商业城儿童3小熊维尼150商业城4cuties100商业城项目周边交通状况镇江万达广场介绍?项目周边交通状况镇江万达广场位于镇江市润州区黄山西路，与沪宁高铁镇江站、镇江新客运站、镇江新航站楼一街之隔，区域对外交通十分便利。黄山西路、中山西路、黄山南路、檀山路等城市主干道路穿项目而过，使得镇江万达广场可与镇江各区县保持便捷的联系。驾车从镇江万达广场到镇江区县丹阳等地只需要40分钟，其中项目所在地到市中心的大市口商圈只需五、六分钟的车程。镇江万达广场介绍?地理位置区位图镇江万达广场镇江万达广场介绍?项目周边公交线路配套情况镇江万达广场介绍?公交主要线路线路行车路线线路行驶时间大运量1高铁站---江大枢纽站35分钟19路高铁站---江大枢纽站45分钟大运量2高铁站---镇江新区（大港）50分钟K42路韦岗温泉—镇江高铁站70分钟K221路上党农贸市场—镇江高铁站45分钟17路南门汽车站-镇江高铁站—龙门港区45分钟新区夜班线瑞丹花苑—镇江高铁站60分钟项目一街之隔的新航站楼的投入使用，将镇江从铁路、公路往来的途径延伸到航空。未来去南京禄口机场，可以在新航站楼办理完安检手续乘车直接到达机场登机，免去了原有通过铁路转公路客运的方式，让出行更加的便利。镇江万达广场介绍区域人口