2009.02｜青岛万达广场·39克拉推广策略梳理2009.02目标任务公寓3亿销售额｜写字楼60%总建面推广回顾发现前期方案多为配合结点｜销售的单稿，缺失展示集团｜项目理念｜的形象稿。同样缺失展示产品细节的卖点稿推广形式相对单一未能发挥整合的力量改善09年因为住宅产品的热销态势，不能直接转嫁到公寓｜写字楼产品的销售。针对公寓｜写字楼产品优劣并存的现状，更需要我们充分结合项目理念｜产品细节优势在市场释放我们的声音，引导消费[怒放繁华的魅力]Index产品分析｜使用客群｜购买客群｜市场分析｜创意概念｜创意体系｜推广节奏｜媒介建议｜》》市场分析创意概念使用客群产品分析创意体系购买客群[呈现繁华]万达广场｜遍布全国30余城市｜如今发力青岛必将大展鸿图…本案本案市北区规划CBD核心［距市北区政府200m、距青岛市政府3km、距海边3.5km］交通便捷，紧邻城市主干道｜地铁１号线万达商业地产第三代城市综合体　HOPSCA［商业裙楼、室内十字型步行街、超五星级酒店、２栋MINI公寓及写字楼、３栋都市华宅组成］超五星级艾美酒店。地标性建筑，青岛第三高度。万达国际影城完备商业｜生活配套［万千百货｜国美｜一兆韦德｜神采飞扬｜大歌星KTV｜良友集团｜运动100］万达商业地产第三代城市综合体［HOPSCA］万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。从第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体［HOPSCA］［Hotel］［H］｜酒店［Office］［O］｜写字楼［publicspace］［P］｜公共空间［Shoppingmall］［S］｜购物中心［culture&recreation］［C］｜文化娱乐休闲设施［Apartment］［A］｜公寓世界顶级团队联手打造［万达集团、日本日兴设计·上海兴田（景观）、日本M.A.O.一级建筑事务所（立面）］高力国际（ColliersInternational）前期物业顾问万达集团品牌凯悦中心｜市南区万邦中心｜市南区青岛保时捷中心｜市南区亚麦大厦｜市南区国发中心｜崂山区６大克拉标准繁华地段核心区位综合价值集约组合风尚人居品质生活引领潮流住居秀场互动商务多功能平台专注品质21载万达集团互动空间繁华领地［商业｜酒店｜住宅｜写字楼｜公寓］［项目定位］39克拉是一种生活方式的代表。洞察城市人的住居心理，择选一系列优越的建筑形态，缔造城市生活新的价值标准。从超5星酒店到商业，办公，住宅，公寓，引领青岛中心区的生活品质。[渴望繁华的人们]如此项目会有如何的客群｜需要我们去剥离去找寻｜这群人将是我们推广的主要受众?０９年核心任务［公寓］｜［写字楼］针对［公寓］｜［写字楼］寻找客群先从使用客群入手他们具备较高学历｜自信｜睿智｜创新精神｜向前的冲劲｜家庭支持｜年轻（无后顾之忧）他们偏爱时尚｜便捷｜圈子文化｜完备生活配套人生经历要求他们商务｜高效｜国际化｜懂得成本控制他们遵循万达广场的克拉标准辩识生活他们是住在万达３代产品内的人他们是[Hopscaer]　他们Hopscaer４０岁以下｜商务人士[员工或企业主]青岛本地或外省市人或外籍人士他们Hopscaer在万达广场的公寓，伴着阳光而醒、懒床、早餐、然后开始一天的工作｜5分钟后已坐在写字楼的office上班或管理公司｜10:00驱车前往流亭机场迎接商务伙伴并送其下榻万达广场的艾美酒店｜15:20与商务伙伴在阳光下的starbucks共享咖啡的浓香，探讨合同的分歧并最终签下这一单业务｜18:10宾主双方在万达广场内的海鲜酒楼举杯以示庆祝｜21:00是时候犒劳自己了，在万千百货买下那套全球限量的Columbia登山装备｜21:30事业再忙也不能成为忽略女朋友的借口，同女朋友在万达影城一同观看最新上映的《游龙戏凤》体会爱情的感动｜生活紧张、忙碌、充实，一切又有条不紊既已找寻到使用人我们继续找寻购买客群Hopscaer中一部分会转化成购买客群父母为子女工作创业购买二次置业或多次置业者投资购买[站在市场冬天考量繁华]全球金融危机，波及中国市场｜房地产市场跌入低谷，全国一派萧条｜地产政策货币政策｜市场的抵触：经济放缓08年经济GDP增长9.0%，五年首度跌至个位。CPI上涨5.9%，居高不下。09年很难实现双复苏消费观望08年的地产寒冬，在09年将愈演愈烈目标客群持币观望情绪严重各大银行放宽住房贷款即对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率产品自身不足商业产权造成的40年低产权年限及二手房交易的高税费，在销售上存有劣势。户型使用率较低。50%首付比例。同等款项可购买区域内80平米的住宅。产品标准公寓产品｜物业非酒店式公寓写字楼产品｜非5A级写字楼[建议]优化产品的价值｜多变营销手法［壹］智能化家居［贰］品牌物管［叁］品牌物管［建议］［壹］智能化家居通过增加项目的科技时尚元素，完善其作为高端酒店公寓软件的升级定时控制系统自主服务系统智能化家居早晨，音乐响起，洗完澡，香喷喷的夜灯关闭，主人醒咖啡已自动煮好，来。等主人享用。远端控制系统设备预控系统一健全关系统随时开启电视并录主人在到家前，通出门前，在门口的制精彩影片。过遥控打开主卧的液晶面板上直接按空调，提前放好温电灯、空调的全关度适中的洗澡水。键，安心出门。家电自闭系统远程监控系统无线网络系统就寝时，通过按键主人午餐时通过网让你在社区的花园关闭灯光和器。络监控，查看家中里，一边享受阳光的状况，并可随时，一边工作。与物业管家联系。［建议］［贰］酒店公寓品牌物管酒店式公寓的品牌管理的品质直接决定项目的品质和形象，对项目的销售及后期运营有着重要的作用。可选择国贸、锦江、建国、凯莱等酒店管理机构管理持有私人管家｜金钥匙服务体系认证的物业管理管理公司［礼宾服务］叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务［客务服务］VIP客房服务、家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务［管家特约服务］私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物［商务中心服务］机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务［餐饮服务］调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务［专属服务］设立分层管家，每层设立独立布草间，对本层客户进行专属服务［建议］［叁］针对市场低迷，五点销售方法销售人员培训｜政策墙｜首付款分期｜降价退房｜购房提供工作［叁·壹］销售人员培训针对最新市场状况、政策发布、消费者心理、核心卖点完成话树梳理。对销售人员进行专门培训，梳理情景式话树［叁·贰］政策墙接待中心树立“政策墙”集中公示房地产利好政策，强化到访消费者购买信心［叁·叁］首付款分期首付款分期政策。公司自行适度放开首付金额，允许消费者在交房前付清最低首付金额。主动吸纳刚性客群［叁·肆］降价退房交房前，降价无条件退房政策。以安抚消费者对价格的疑虑［叁·伍］购房提供工作凡一定限额住房消费者，可针对其本人或直袭亲属，在集团内部解决工作。此优惠政策不可抵换市　　　　　　　　　客群产品　　　　　场[雕琢繁华的魅力]“起点决定未来”通过创作体系梳理｜Slogan｜创意表现｜！繁华于形精华于心［Slogan］项目以成熟配套产品多样成就中央商务区住居样本，其背后不可复制却是源于万达广场三代产品源于Hopsca这一泊来理念的“克拉标准”。正是此点，催生项目成为这个城市一个不可或缺的力量暨繁华于形精华于心。创意表现我们既是在述说集团实力|项目理念|产品细节又是在阐述“克拉标准”反之以“克拉标准”带动公寓|写字楼的推广销售标题：39克拉是种标准副标：每个克拉元素皆以傲人价值汇聚于此万达第三代城市综合体中央商务核心区城市最佳区位体现集住宅，公寓，写字楼，商业中心，超5星级酒店为一体，缔造城市综合价值最佳组合。万达21年品质经验，19个万达广场，世界级成功模式。城市核心最具生活品质人居新中心。首创办公多功能平台，公寓OFFICE互动式商务新形态。青岛，集约型城市价值代表之作，万达39克拉，繁华于形·精华于心。［壹］方案此套形象基于产品36－45平米的特性，迎合年轻群体独立的生活需求。创作表现彰显“成熟与独立”愈发年轻化的趋势。与目标客群进行情感沟通，以此引导思考加深对产品特性的深度理解。年龄越来越小，独立越来越早39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出36——45平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和创意居家，适于所有年轻创业群体，快速独立成长，成功迈出人生第一步。成熟与年龄无关，独立与年轻有关39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出36——45平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和创意居家，适于所有年轻创业群体，快速独立成长，成功迈出人生第一步。早熟不是问题,独立才是问题39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出36——45平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和创意居家，适于所有年轻创业群体，快速独立成长，成功迈出人生第一步。［贰］方案创意来源于新闻时事，以吸引年轻人的眼球，从而带出一种国际