周浦的上海的未来的引言：大城“核”战（上）这是一个城市的“核”战时代！城市的发展与哲学思想、社会经济的发展有着相似的规律和发展趋势。随着经济和社会文明的发展，城市正经历着从单中心的单核向多中心多核时代的迈进。“核”即中心；中心即“核”。从人民广场的单中心单核，到现在的徐家汇、花木、五角场、真如“一主四副”的众星捧月。上海“核”战，已经全面升级。大城“核”战（下）大城“核”战，硝烟背后是板块的强势崛起和诱人的战地花香。城市“核”战时代的来临，对城市乃至投资者居住者的最大意义在于：它将极大促使社会总成本的降低，有利于可持续发展，从而建立真正的和谐社会。城市“核”战，是一场和者共赢的战争，是一场只有赢家没有输家的战争。周浦，必须在这场大城“核”战中扮演一个“核”客！大城“核”战——一场只有赢家的战争第一单元：万达·周浦项目六大命题周浦为什么必须做“核客”？周浦有底气做“核客”吗？谁带领周浦宣战？万达能撬动又一个副中心吗？万达·周浦如何亮剑？“小上海”城市文脉能否激活并传承？大城“核”战——一场只有赢家的战争六大命题TOP1）周浦为什么必须做“核客”？舞台之上，谁占据了聚光灯最多的灯光？（只有跻身城市中心，才能占据更多的资源资金技术人才信息物流……）大城“核”战胜者盛宴周浦必须学会借势，必地区所在区域人口2007-2008年须在与王者共舞的过程中（万人）成交均价垂直起飞.（2006年）徐家汇88.7521417花木北蔡187.5612052五角场107.7517490真如85.979454大城“核”战——一场只有赢家的战争六大命题TOP2）周浦有底气做“核客”吗？商业郊区化与周浦的历史机遇上海“1966”：随着一城九镇和市区由600平方公里到6000平方公里的扩容，商业物业的郊区化趋势不可阻挡，上海外环线上的周浦迎来了千载难逢的历史机遇。1）周浦底气之地利区位《孟子·公孙丑下》：“天时不如地利”；《孙膑兵法·月战》：“天时、地利、人和，三者不得，虽胜有殃。”“三港一中心”的“双十字黄金区位”，成为周浦宣战的最好筹码。浦东金融浦东机场贸易中心虹桥机场距离浦东机场12公里周康板块洋山深水港距离虹桥机场22公里距离洋山港口60公里2）周浦底气之人脉历史?周浦户籍人口6.5万，流动人口逾5万左右,康桥户籍人口4.7万/流动人口9。6万。2020年规划城镇总人口为15万人.周浦?周浦镇商业历来较发达，素有镇“小上海”之称。3）周浦底气之产业集群康桥工业园区引进外资企业愈300家，内资企业1666家。?康桥工业园区除了建成区外，还包括规划有中国电信信息园区、产学研总部基地、电子信息产业园区、国际医学园区、先进制造业园区等。?康桥工业园区产值由1992年6.3亿元增加到2006年的297.15亿元。发展可谓突飞猛进。康桥工业区工业产值(亿元)297.153002502001501006.35001992年2006年工业区工业产值(亿元)2006年产值前10名企业序号企业名称产值（万元）?截止2006年底，工业区共引进外资企业311家，总投资31.721上海延锋江森座椅有限公司458204亿美圆，其中实体企业171家，2昌硕（上海）科技有限公司349508注册企业140家；累计引进内资3上海纳铁福传动轴有限公司176435企业1666家，总投资人民币115.47亿元，其中实体企业9554上海美特斯邦威服饰有限公司175796家，注册企业711家；累计固定5上海施耐德配电电器有限公司120324资产投入282.2亿元，其中工业6上海中隆纸业有限公司116027固定资产投入166.15亿元。7上海宏和电子材料有限公司864858上海江森自控国际蓄电池有限公司611849上海中豪纸品加工有限公司5350410上海申龙客车有限公司52226上海华硕4）周浦底气之规划交通目前有沪南线、环南一大道、外环高架，扬高路等主要交通干线。有十多条公交线路可直达市中心各区域，周浦镇上的451、581、992路、陆周专线、万野专线、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万体馆、上海站等地。轨道交通11号线由嘉定安亭至临港新城.5）周浦底气之住宅市场南汇历年住宅成交情况分析图500000450000400000350000300000250000200000150000100000500000周康惠南航头2005年2006年2007年?从与周边镇比较来看，周康板块住宅成交量明显高出其它两镇，显示周康城市化进程良好发展态势。周康板块商品住宅成交走势周120000900080001000007000800006000浦60000500040004000030002000200001000板00月月月月月月月月月36923692311年年年年年年年666年777年8000600070块00000000022202220222已总面积(平方米)均价(元/平方米)然顾村板块商品住宅成交走势图6000090008000500007000强4000060005000300004000200003000势2000100001000崛00月月月月月月月月月36923692311年年年年年年年666年777年8000600070000000000222022202起22总面积(平方米)均价(元/平方米)唐镇板块商品住宅成交走势80004000700035006000300050002500400020003000150020001000100050000月月月月月月月月月36923692311年年年年年年年666年777年800060007000000000022202220222总面积(平方米)均价(元/平方米)江桥板块商品住宅成交走势图7000010000600008000500004000060003000040002000010000200000月月月月月月月月月36923692311年年年年年年年666年777年800060007000000000022202220222总面积(平方米)均价(元/平方米)6）周浦底气之后发优势人民广场人民广场周康中高端周康中高端浦西浦西八佰伴八佰伴消费需求消费需求万达商业广场万达商业广场周浦称小上海，历来商业繁华。但，现在商业是大众化商业定位，如小上海旅游城，小吃、中低档服装，欠休闲娱乐对于中高端消费需求，基本要到八佰伴，人民广场以及浦西。万达商业广场的出现是市场空白，既是挑战，也是机遇！空白意味着机会浦西有新天地、衡山路、茂名路、浦东有滨江大道；沪东南休闲都汇在哪里？90年代上海酒店式公寓出现投资高潮,市场一度失衡,也导致空置率较高。但后来市场消化吸纳能力逐步释放，市场进入相对健康的发展状态，增量空间霍然打开。写字楼市场长期总体看好，当地市场丞待突破时机上海写字楼市场近年供求状况及价格走势周康板块商品办公成交量价走势35090003008000161182166700020015715216000250600012220050001497415000150400010030001400010020001389713784501000013000002005200620076月7月8月9月月月月1月2月3月1011127年7年7年7年8年8年8年00007年7年7年00020202020000202020202020供应面积成交面积成交价格总面积(平方米)均价(元/平方米)?2007年总体成交量同比增长9.21％，但供给有所下降，由于此前办公市场有部分市场存量，所以供求关系基本稳定，成交均价也略上涨7.75％。随着上海城市综合实力的提升和产业结构的升级，办公市场需求必然长期看好。?周康板块办公市场还处于初级阶段，目前商品办公较少，据佑威统计显示，目前仅有一家成交商品办公项目。其成交价格略低于周边住宅。传统大众化商业形态为主缺少商业旗舰?商业分布周康板块目前商业主要分布于康沈路的川周公路与年家浜路段。代表商业有小上海旅游城。康桥商业主要分布在康桥文化中心周边，有永乐生活电器、大润发等商业项目。?商业形态主要以沿街商业、社区型商业、超市为主，小上海旅游城基本定位大众化消费。小上海旅游城7）周浦底气之高尚住宅?周康板块住宅市场近期成交明显走出一个绿洲康“∨”字型,经历去年国家调控后的市场冷却,城今年呈现逐步回升的态势。价格也逐步上扬。康桥半岛?康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大中邦城康庭提香别盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白市苑墅绿宝领、中产阶层的导入为城市进一步发展提供了园中科大学尚东领域坚实支撑。村周康板块近期住宅成交量价走势绿地东上海日月星城12000012000天台星城10000010000800008000600006000400004000200002000美林小城00月月月月月月月月月东方晶华67890月1月2月12345年年年年111年年年年年7777年年年88888茗庭园000000007770000000000222200000022222222总面积(平方米)均价(元/平方米)8）周浦底气之人气指数板块项目名称总户数中邦城市园2153美林小城1645住宅楼盘客户种类：菱翔苑二、三期678?本地客户。本地作为改善居住康桥镇基地4号地块(瑞和桃源)2367东方晶华园575和结婚用房等因素产生大量客群秀康新城昱龙家园2291。龙威茗庭425?周边版块受价格挤压影响的客康桥半岛新城五期C区公寓(4-)839周康板块,(\圣鑫苑一二期尚东领域1008户。如张江科技园区导入大量白三期康桥景庭)繁荣安居824领人群。海富城市花园(绿地东上海)562?受世博