下一站，进入未来源于一座城市的思想推动力世茂嘉兴项目营销推广攻略攻略地产2007年10月30日前言一座距今7000年前马家浜文化的古城一座与主城不离不弃的产业新区不熟悉这里的人，看到的是一个城市的边缘；熟悉这里的人，看到的是一个城市的未来；下面我们展示的是为一个新时代群体度身订制的物质与人文共享的未来生活理想我们的思维模式?以世茂集团在城市拓展战略的立足点，考虑如何建立项目对区企业战略观域市场乃至长三角的影响能力。?并不以简单的供求数城市战略观据作为市场参照，而确定项目角色将视点置于项目在城市战略中的角色进行项目全局观切入。?结合嘉兴市场的发展轨迹判断，超大体量的商业规模并不适合持续发展观区域型发展模式。因此，站在项目的全局整体化进行定位思考。?借助如此之大的商办住体量，为持续经营，持续影响带来无限充分发挥攻略的商业资源、渠道资源延续的动力。及专业资源实现价值链整合。目录城市?区域?参照?定位?客群?策略?表现第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第一篇、解构城市，长三角下一站展望：三圈交汇，焦点未来。?嘉兴地处长三角城市群和东部沿海经济带的地理中心，以上海为龙头的长三角城市群正积极推动地区经济一体化和联动发展。?浙江省又对环杭州湾地区提出打造新的“浙江制造”的战略目标，构建环杭州湾产业带及长三角“金南翼”。观点：受上海都市圈、杭州湾经济圈、环太湖经济圈三大经济圈的交替影响，嘉兴期待崛起。第一篇、解构城市，长三角下一站城际交通，引导未来?嘉兴三大经济圈的结点城市，已初步确立杭州湾北岸交通枢纽的地位。无论现在，还是将来，城市的对外交通枢纽网络辐射整个长三角一线城市，成为通达沪、杭、苏、甬客货空间联系的重要交汇点。观点：嘉兴纳入四大城市的“1小时交通圈”，不仅仅是时间效率的提升，而对城市崛起的触动将十分积极。第一篇、解构城市，长三角下一站经济枢纽，长三角空间站。?从长三角宏观区域分析，嘉兴占据长三角四大城市的枢纽点地位，对应于新的发展机遇期，其实内在的优势明显。固有的地理位置和独特的交通条件，加上的产业基础和经济实力，市辖五县（市）都各自具有鲜明的产业特色，且全部进入全国百强县市前五十名。观点：区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向，而新发展机遇决定了嘉兴实现相对高水平经济成长的可能以及在城市集群联动发展的枢纽地位。第一篇、解构城市，长三角下一站长三角——价格洼地之现状?从目前长三角各城市的房价分析，如果说上海、杭州、南京、苏州属于价格高地，那么上海周边众多的二三线城市与其相比，具有较大的价格落差。目前上海楼市均价9119元/㎡，但实际上中心城区房价都近20000元/㎡以上，而临近上海的地区中，常州楼市均价仅4200元/㎡，嘉兴、昆山均价4500元/㎡，无锡、湖州均价7500元/㎡。观点：随着上海的房价越走越高，甚至出现了“上海人离场”的异常现象。作为“1小时生活圈”内的嘉兴，无疑有机会承载该类需求。第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。?从将上海、嘉兴、杭长三角轴线城市楼价比对州看作分布在长三角中典型城市的黄金轴12000线，以沪杭交通枢纽将三点连成一线。攻10000851910228略以楼市特征进行比77959119对。80006385上海776777596000嘉兴6238杭州40003918424032103531200002004年2005年2006年2007年观点：通过比对后，我们发觉不仅仅是价值洼地的体现，而是嘉兴楼市未来发展的空间的影射。第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。?由于城市建设呈现饱和状，04-07年至今平均上海：发展饱和期，对外开放程度极高.增幅在9.8%左右，最近全国城市房价涨幅9月份报告中，上海同比观点：市场已经完全成熟，买方市场同样能够影响到市场价格上涨为5.9%，与深圳走势，供应方的抗政策影响能力相对薄弱。20.5%的涨幅相去甚远。嘉兴长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口新市，江南水乡的文化名城。?由于城市经济的开放程度杭州：休闲品质的城市定位，迈出对接国际进处于高锋期，大量外来资金注入。推进今年整体楼程的步伐。市的竞争平台上扬，在短期内楼价达到一定高点。观点：楼市在相对集中的周期内爆发，造成一定供需结构错位，需求妥协系数不断拔高产生楼市火爆。第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。政府的城市战略定位已经十分明确，嘉兴在楼市高度成熟的上海与爆发的杭州之间表现的十分稳健。相对而言，作为发展中城市，其内外结构尚在构建完善当中。房地产市场对政策的敏感程度较高，第一显嘉兴性特征则为楼价的幅度稳定。观点：楼市的理性程度较高，但价格表现在沪杭之间形成楼市的洼地，随着开放程度与内部建设的逐渐完整，必然产生一定飞跃。站在宏观的角度判断，嘉兴无疑成为长三角四大城市（沪、杭、甬、苏）之间的结点城市。而其真正的价值在于未来的国际交通长线贯通与内部建设的优化，攻略认为，从城市崛起能力与房地产的价值空间进行比对。拥有巨大的潜力。观点：网联四大城市的交通枢纽，嘉兴成为长三角一线城市群中的空间站。同时立足于沪杭国际化枢纽的大动脉之上，形成整合外围城市竞争力提升的联动模式。第一篇、解构城市，长三角下一站城市价值结论：四向聚焦，未来下一站。三圈汇聚的焦点四大城市的枢纽嘉兴将成为长三角的长三角一线城市的价值洼地未来都市群枢纽。扼守沪杭国际动脉开启城际交通网目录城市?区域?参照?定位?客群?策略?表现第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第二篇、区域价值，东部下一站背景?嘉兴房价逐年落后于其他城市，目前其绝对价格基本处于全省的第10位或第11位。从2002年至今，嘉兴历年房价均比全省平均水平低10%至20%，从2004年到2007年上半年，嘉兴房价涨幅排位由第2位、第5位变成第10位。而自2005年至2007年，嘉兴房价保持平稳，均价始终维持在4200元/㎡上下。观点：可见嘉兴的房产市场无疑是长三角中最稳健的。第二篇、区域价值，东部下一站宏观市场研判——市场波动前行，供需逆差渐显。?从销售特征分析，本嘉兴2007年2-5月房地产市场走势年上半年嘉兴房产销售金额走势平稳，没180000156351有出现“爆点”现象。160000148797126361一定意义上显现出市140000112686120000场需求的吸纳力相对125754124047100000112461房地产投资额(万元)有限。80000销售额(万元)?而房地产投资额随着600006289040000开发体量的逐渐消化20000向高位区间涨动，且0未来投资预期还有增月月月月2345量趋势，未来供应量年年年年7777可能较大。000020202020观点：供需逆差将客观呈现，说明城市本土吸纳量相对有限，市场挑战极大。第二篇、区域价值，东部下一站城市版图，圈层外扩。?嘉兴的城市格局概括为一核，二环，三片区。即以中心城区为核心，对外呈三环梯度扩张。本项目位于东南城与二环交界处，即定位为工业园区。观点：从城市起步等级判断，本项目到中心城的时间距离远远小于空间距离，说明城市化建设进程并未达到高点，仍有上升空间。第二篇、区域价值，东部下一站西显东潜，南旺北冷。区块西片（城西及西南）北片（城北、西北及东北）东片（含项目区域）城市核心延伸区，率先体现高位区域引力不足，价值显现有发展特征已见雏形，即将绽放。价值待时日。市场起步早，成为继市中心板块后传统产业升级，相应带动北处于发展中阶段，大体量、大，城市拓展的房产“先行者”。房产片房地产市场发展，但有限规模开发是该区域的市场特征。市场概述开发市场密集度与价格占位均处高的市场关注造成楼盘密集度发展格局及价格走势具有明显点。低，价格空间小。上行的趋势，市场潜能较大。多层、高层、小高层为主，别墅多层、小高层、高层为主、多层、高层、小高层为主、别产品特征（排屋）为辅别墅（排屋）为辅墅（排屋）为辅别墅（排屋）230—370㎡别墅（排屋）370—460㎡别墅（排屋）200—300㎡住宅（平层）80—100及110—170住宅（平层）70—90㎡及100面积范围普通住宅60—90㎡及100—㎡—180㎡180㎡住宅（跃层）240—300㎡住宅（跃层）180—220㎡普通住宅：3700—4200元/普通住宅：4000—4500元/㎡普通住宅：4500—5000元/㎡㎡别墅类：均价7000元/㎡别墅：6000—7000元/㎡别墅类：均价7000元/㎡价格特征商铺：均价5700元/㎡商铺：8000—12000元/㎡商铺：7000—13000元/㎡（写字楼：均价6000元/㎡（近写字楼：4000—5000元/㎡近市中心区位）城中心区位）写字楼：均价3500元/㎡第二篇、区域价值，东部下一站价值比对——契机东延，张力凸显。区位比对东片VS西片与西片相比，西片的开发周期较长、较早使得整体市场的成熟度略胜一筹。形成“西片先行，东片待进”的现有局面，作为城市中心区的功能外延补充，促成西片商住氛围相对成熟。观点：东片作为新型产业的发展聚集地，延承西冀的发展递进规律，区域建设与楼市同步成熟。在“二环”的同级区位热传递效应下，成就东片价值。东片VS北片产业经济发展成为东片、北片共同的驱动引擎。但产业类型的不同，也显现出东片、北片市场后续推动力的差异。北