万达集团商业模式专项研究项目发展部2010年7月目录：一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示万达集团的业界地位：中国商业地产第一中国商业地产第一中国第一家全国最大规模旧区改造的企业中国第一个商业地产中国第一个订单地产中国第一个房地产信托投资基金亚洲最大的商业院线……万达是竞争对手，也是学习榜样！万达集团商业地产发展的年尺：企业发展与扩张期企业转型、摸索、调整阶段?2005-2009企业创立阶段?1998-2004?2005：开始与麦格理合作REITs探索，管理组织结构?调整?1988-19981999：开始订单地产式生产——傍大款“沃尔玛”?2007：产品向第三代转型?1988：万达公司成立?2000：退出万达足球俱部?2008：应对经济和地产调?1992：改制为万达集团股，确立商业地产，住宅地产整，企业进入短暂观望期份有限公司两条腿走路?2009：加强土地储备?1994：万达进入足球领?2001：正式进入商业地产域领域，同年长春万达沃尔玛项目建成?2010年?1995-1998：在住宅开发的?2011同时，历经开办电梯厂、制?2002：第一代、第二代产年药厂、连锁商业等的探索，品投资高峰期，期间提出做希望拓展长线、稳定收益的百年企业业务领域?2003：遭遇房地产宏观调控，资金链开始紧张?2004：与华纳合资成立院线万达集团的产业类型：旗下四大金刚商业地产酒店业万达集团拥有中国唯一的专业酒店商业地产是万达集团的第一支柱产投资建设团队——万达酒店建设有业，现已在全国开业27个万达广限公司，目前公司已经开业运营7场，计划到2012年开业80个万达家五星级酒店，计划到2012年拥广场有45家已开业的五星级或超五星级酒店万达的四大支柱产业200758万千百货成立于年月日文化产业是万达集团的支柱产业之，是万达集团四大支柱产业之一，一，目前万达拥有影院36家，400是万达集团第三代商业地产产品—块电影银幕，计划到2012年拥有—城市综合体的核心组成部分1000块银幕连锁百货文化产业万达在全国范围内的产业布局：万达目前进入国内32个重点城市，投资40多个项目，城市主要分布为国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段。数据来源：万达集团官方网站万达集团组织结构：为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，并清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置股东大会董事会、监事会董事长、总裁高级副总裁财务总监高级副总裁总裁助理高级副总裁理大有大有连财行人审月网院投法限连限万务政力计刊站线资律公万公达部办资部编编部部事司达司房公源辑辑务商地室部部部部业产发管展万达集团实行严格的集权管理和制度化管理，各地的项目公司，包括商业地产，酒店，百货，院线，均实行从上而下的垂直管理体系。专业委员会战略委员会、提名委员会、审计委员会系统总部规划院、酒店总部、商管公司、百货、院线管理总部职能部门商业地产研究部、项目管理中心、财务部集团公司管理重心上移项目公司万达集团?前期：公司?拿地、规划设计、招商成本控制的执行：?中期：工程、营销、管理?业绩考核：施工万达区域?后期：建筑进度、销售情况公司?商业、百货、酒店管理区域市场反馈?财务、审计?人力项目万达的倒金字塔管理模式万达集团总裁王健林的履历：1992—199319891986?1992年8月1970—1982，任大连万达?同年1月任西房地产集团公1954岗区住宅开发?同年7月响应司总经理公司总经理国家“百万裁?15岁（1970(借钱、老城改军”的号召转年12月）到造掘首金——?1993年3月?生于四川成都业任大连西岗沈阳军区服兵胆识过人)至今，任大连区人民政府办农村役万达集团股份公室主任有限公司董事?28岁（1982长、总裁年）被任命为正团职干——后为军队某部处长，熟悉了财务管理和行政管理王健林性格特点：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩浓厚、自控能力和控制力强、处事风格高调。做事非常勤奋，不抽烟、不喝酒，只要在公司总是第一个上班。个人政治资本与管理风格社会职务：中共17大代表、全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；同时担任中国企业联合会、中国企业家协会、中国房地产业协会、中国商业联合会等机构的副会长，显赫社会地位，削平与地方政府地位的差距，为低价获取项目谋求政治资本。一人的万达，独行的悍马！受王健林个人影响，万达集团具有显著的军事化管理思维，王健林要求员工必须认同其价值观，服从其军事化色彩浓重的管理制度。南万科，北万达——万科集团与万达集团的对比：万达万科2000年后将战线收缩在以商业地早期确立了以经营房地产业务为战略产为主的五大支柱产业，创造了主，并涉及商业零售及工业制造万达特色的商业地产模式。的大型股份制企业。几年时间，产品更新到第三代，目前住宅产品已更新到第三代，产品目前正向第四代过渡。创造性地从最初获得“鲁班奖”的荔景大开发了单店、组合店、城市综合厦到城市花园，四季花城再到金体三代产品。域蓝湾，万科城等。“现金流滚资产”的租售结合的盈利模式住宅快速滚动开发，追求IRR商业地产模式。实现房销售面积约320万平方米实现销售面积约万平方米，销售半年销售，销售金额约368亿元。对比金额约362亿元。目录：一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示万达集团核心竞争力分析：政策优惠住宅养商业的商订单业模式模式万达集团核心竞争力之一——政策优惠：税收工程?土地：黄金位置——低地价——地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家提升城市提升城市?政策：各地政府给予相应的政策鼓励商业水准形象效果1：以低价获取城市核心地段的土地效果2：城市综合体的建设提升城市经济影响力，并借助政策优势拓宽品牌推广渠道就业工程万达获取当地政府政策优惠的原因分析：税收工程就业工程任何一个购物中心开业以购物中心里最大可以新后每年有几千万的税收，增1万人就业，最小大的就过亿，地方政府和的也有6、7千人百姓都喜欢。就业，这符合中国国情，尤其是现在中央政府号召就业优先，价值就会更加突出。提升城市商业水准提升城市形象项目让所在城市的商业城市综合体的建设，为水准跟国际接轨，而且当地城市增加了一个新地带进去的零售商，一般标，公共建筑成本很高，是500强企业，对政立面、结构都很考究，能府招商引资是非常重要提升当地形象。的。万达地产的核心竞争力之二：“现金流滚资产”的商业模式开发所需资金20%20%60%自有资金投资银行贷款主力店企业投资销售利润内部资金调配沃尔玛前台配供系统…万达集团盈利模式的精髓：现金流滚资产租金归还利息自有资金银行贷款土地：低价获取核心地段，分第三代保证工程进度期付款城市综合体产品，重视工程付订单地产款归低价土地地标拉还成本可以高销售贷提供低租价格款金只租不售：城销售部分：住宅狠抓销售工作市购物中心部、写字楼、小型，这是保证现分商业金流的主要来源?私募、整租金收益资产溢价售?IPO上市滚动开发资产、租约抵押贷款万达的核心竞争力之三：订单模式与商业模式的配合联合发展技术对接这个思路源于万达最初与沃尔玛的首先由战略合作伙伴提出需求，万合作，目前发展到与数十家跨国公达做出方案论证，双方签订具有法司与国内行业巨头的战略合作，双律效力的确认书，内容包括地段选方就业务发展，地址选择，租金，择和内部规划设计指标等优惠条件等签署协议，约定彼此的1122权利和义务万达订单管理的“四项基本原则”先租后建平均租金3344商业地产体量大，资金密集，风险万达单店时代只有一个主力店谈判控制难，万达通过主力店协议，保对象，当伙伴急剧增加时一对一散证金，保单等形式控制，加之专业点谈判已不适应。万达采用城市的的招商团队，一般在开工前完成招划分等手段形成谈判的批处理，极商任务。大提高了效率和反应速度订单模式对万达商业地产的开发作用主要体现在以下几个方面：1?抬高了万达与所在地政府在圈地、商务谈判等方面的身价2?扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值3?转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险4?提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报5?具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心70%的商业面积，对剩余30%商业的招商，产生极大的促进作用6?缩短了商业项目的孵化期目录：一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示万达的产品结构转型：万达商业广场发展到现在，短短几年时间，其发展模式共经历了三代产品，产品升级背后规律：项目规模变大、建筑形态多样、商业业态日趋复杂。第一代第二代第三代第四代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住产品？宅选址核心商圈黄金地核心商圈黄金地段城市副中心、开发区及段CBD通过这么多年对商业地产的开发、运营、规模5万平米15万平米40-80万平米管理的经验，以及对消费习惯、心理的研业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功究，万达集团对于第能组合四代产品的定位，考主力商家超市+家电+影超市+建材+家电百货+超市+家电+美食虑加入康健类的建院+影院+影院筑群，定位更多的休闲娱乐体验业态。建筑形态单个盒子式组合式盒子+街区+高层的综合体案例长沙、南昌、青沈阳、天津、北京宁波、上海、北京(石景岛、长春（CBD万达广山万达广场)、成都场）万达的商业地产品类代表：代表产品：长春万达广场（图片1所示）开发模式：建设一个大楼，配小面积广场。1F精1品店，2F超市（沃尔玛