目录管理工作流程图1．文件控制流程图2．记录控制流程图3．人员和培训管理流程图4．采购管理流程图5．物业服务管理流程图6．顾客满意管理流程图7．不合格品（服务）管理流程图8．业主投诉处理流程图安保工作流程图1．安保管理流程图2．物业管理部工作流程图3．安保主管工作流程图4．班长日检查工作流程图5．样板房安保员岗位工作流程图6．侧门岗安保员工作流程图7．巡楼安保员操作流程图8．业主搬迁操作流程图9．外来人员出入管理流程图10．消防应急方案出来流程图11．突发事件处理流程图12．安保工作重大事项处置流程图13．电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理流程图意外停气处理流程图14．管理处火灾处理流程图15．车库（场）岗位工作流程图16．车库（场）收缴费管理流程图17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图19．可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图1．清洁管理流程图2．清洁不合格处理流程图3．绿化管理流程图4．绿化不合格处理流程图5．清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图1．基础设施和工作环境管理流程图2．机电设备管理流程图3．业主报修接待处理流程图4．消防报警信号处理流程图5．电梯故障处理流程图6．恒压变频生活供水系统操作流程图7．低压变配电设备维修保养流程图8．新接楼宇入伙管理流程图9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图11．物业接管验收流程图12．业主看房收楼流程图编号：ZH/NJ05版号/状态C/0发放号：中海物业管理有限公司南京公司工作流程图编制：物业管理部日期：2005年9月日审核：质量管理部日期：2005年9月日批准：日期：文件受控章责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。2005年月日发布2005年月日实施中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB7.5-0-2005司作业指导书版号/状态C/0标题物业管理服务流程图页数第1页共1页1顾客需求2新接物业策3非常规设计开划发4非招标文件5招投标文件6编制、评审标书7投标、中标8编制、评审合同9签约31过10组建管理处程服务11编制管理计划13巡人员和培训管理视12审批、实施14采购及外包管理15标识管理16小区1718192021222324252627新入房基清绿安突延顾监楼伙屋础洁化保发伸客视楼管装设服服服事服财测宇理修施务务务件务产量接管工处管装收理作理理置环境28不合格品(服务)控制30顾客满意服务30数据分析和改进中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB4.2.3-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题文件控制流程图页数第1页共1页编写外来文件审核/评审来文登记分发范围批准审批分发号编号编号发放登记发放发放使用识别文件清单归档保管使用对外提供检查/平审提供更改更改实施评审归档作废文件批准保留标识更改状态销毁更换中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB4.2.4-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题记录控制流程图页数第1页共1页表格设计审核外来记录标识编制成表使用传递汇集装订贮存/保护检索更改保存期销毁中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB6.2-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题人员和培训管理流程图页数第1页共1页培训计划申请年度培训计划批准组织实施内部培训外部培训培训档案过程监视中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB7.4-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题采购管理流程图页数第1页共2页一、供方评价控制流程图供方初选采购物品、劳务分类A类物品、劳务（关键物品）B类物品、劳务（公司统一采C类其他物品购）供方评价、选择集体评价直接评价不作评价不录用评价准则符合判采取措施定编录合格供方目录审批、发布过程控制改进供方从新评价不重新录用重新评价准则符合采取措施判定编录新合格供方目录中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB7.4-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题采购管理流程图页数第2页共2页二、采购控制流程图物品需求计划采购计划初审、会签劳务采购申请审批采购实施直接采购合同、协议采购验证进货现场验证进货验证劳务验证劳务合格判物品合格判定定入库退货备案整改中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB7.5（5）-0-2005司版号/状态C/0作业指导书标题安保管理流程图页数第1页共1页安保员基本要求规范及规程培训上岗车辆管理物业监控消防安全封闭管理指进出监安巡执消消消状封人监物示租控保逻行防防防态闭员控品巡法设工训标时管跟管标出车中监视规施作练识间理踪理识管心控检检停理放交接班工作交接班要求设备、工作交接未到岗安排安保工作检查各级人员检查主管工作汇报中海物业管理有限公司南京公文件号ZH/IB7.5（5）-2-2005司版号/状态C/0作业指导书标题物管部工作检查流程图页数第1页共1页根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工作进行全面检查。在管理处有关人员陪同下，依据检查项目和标准进行检查。检查时，检查人须认真记录发现的问题，交当值人员确认签字。检查完毕，检查人将检查结果向管理处领导通报，并由领导签字确认如问题较多，管理处需复印一份存留整改。月度检查工作完成后，检查人将结果进行汇总，提交部门办公会讨论评分，尔后拟发通报，提交部门经理审核。部门经理核签后，报主管领导审核。主管领导审签后，返回部门。部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责编号、排版、打印、发放，社区环境管理部备存一份。组织部门人员根据检查结果管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整改情况以书面的形式反馈物管部。将管理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度检查时进行复查提供依据。对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下一次评分时增加扣分值，并提出处理意见。中海物业管理有限公司南京公司文件号ZH/IB7.5（5）-3-作业指导书2005版号/状态C/0标题安保主管工作流程图页数第1页共1页目的：检查、监督岗位安保员工作情况；全面贯彻、落实公司各项规章制度；及时发现工作中出现的问题并采取整改措施；为量化考核提供依据。日：对各岗位安保员工作情况不定时（至少）检查一遍；组织安保员对各装修点进行检查；对小区安全、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况进行检查；及时处理突发性事件，且做好记录，重要情况及时上报；整理归纳档案资料；组织车管员对当班期间收取的停车费现金进行日结算。周：组织召开一次班长会议，传达落实有关会议、工作部署；布置各班召开一次班务会；组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。十天：督促中班的护卫员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好记录，通知维修班进行修复。每月：对小区各巡更点进行一次全面检查；参与管理处组织的消防工作检查，发现问题及时纠正；月末对全月工作情况进行一次检讨，拟定下月工作计划；对表现优秀或违纪的安保员进行表彰、处理，并整理、归档、上报。季度：组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织安保员开展一次文化体育活动。半年：拟制半年工作总结。一年：组织管理处安保员参加公司组织的消防演习；年底利用一周时间，对安保员全年工作进行总结、评比、表彰、奖罚，制定翌年工作规划。中海物业管理有限公司南京公司文件号ZH/IB7.5（5）-4-2005作业指导书版号/状态C/0标题班长日检查工作流程图页数第1页共1页班长、副班长1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，集合整队；3、队列训练10分钟；4、提出工作要求，安排当班工作；5、带队前往各岗，完成交接班。1.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班;1.处理问题的基本原则：.依法办事，执行规定，2.对各岗位的值班、值勤情况进行认真检查;不徇私情，以理服人；3.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理并2.处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法：分做好记录;清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，4.对管理处新制定的规定和要求，以及下一班应当可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。注意的事项，要认真做好书面交接。巡逻岗大门岗大堂岗车库岗监控中心1、交接班记录有1、维持门岗交通秩序，1.对进入大厦的访1.是否认真观1.交接班是无交接清楚并签保证道口畅通无阻；客和外来人员是否察进出车辆的否认真验收字确认；2、责任2、对进出小区停车场按规定询问和登记外观；2、对漏并签字确认区内公共设施是的车辆是否进行核对、并禁止无证人员进油.漏水.车门2.出现报警否完好；检查、刷卡、登记；3、入；2.对搬出的物（窗）等情况信号时能否3、责任区内有无是否仔细观察进场车品是否按规定验证是否及时通知及时发现并闲杂可疑人员；辆，有损坏时提醒车并收取放行条；3.驾驶员（车采取正确处4、小区内的车辆主并记录；4、是否提是否熟悉大厦内各主）或报告；置方法；3.是否完好.有无乱醒车主（驾驶员）进业主、住户人员情3.有无违禁车室内有无存停乱放；5、小区场后按规定路线行驶、况及交往的主要社辆进入或停放放易燃易爆内的绿化地带有泊车；5、对门岗附近会关系；4.值班记4.摩托车和自等违禁品；无人员践踏；6、泊车.摆摊者是否进行录和各种登记是否行车是否有未4.是否有用礼仪礼节是否到位；劝阻；6、私家车位是按规定填写，对业按指定位置停值班室的消7、每班按要求巡楼二否严格控制外来车辆主、住户存放的物放的情况；5.防电话处理次；8、楼层内有无其进入；7、是否按规定品交接是否清楚；有无车主使用个人事务；他异常情况；9、其他5.5.安全隐患；10、值班人标准收取费用，并出站立势服务时间内消防水源洗车室内是否6.员仪容仪表是否符合具票据；8、交接是