为了全力做好重庆鲁能园区前期策划，我司为此专门成立了专案组，并整合社会资源优势，从而使本建议书更具科学性和可操作性。在策划过程中，我司认真分析，准确研究了重庆市房地产状况及发展趋势，结合本项目自身资源优势及各种外部影响因素，依据“以人为本”及“可持续发展”之规划建筑理念进行本项目起步区的相关策划。同时，我司亦充分考虑了起步区既能低成本启动，又可有力促进整个园区的土地增值。我司深信有能力在策划方面充分配合贵司，通过重庆鲁能园区的开发，进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度，同时也能为贵司带来可观的经济效前言益。www.fdcsky.cn目前，该片区控规已经重庆市政府批准，在此基础上，重庆鲁能开发（集团）有限公司为高标准建设好鲁能园区，进行了概念性规划设计招标，新加坡工程集团以先进的理念脱颖而出。其设计方案主要概念要点如下：55公顷地块将以居住为主，围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建设高档园林式第一章项目简介住宅小区，并配套部分商业用地；50公顷地块除在高点配套部分高档居住用地外，围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。园区将建成L形商业街，将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。但由于种种原因，该概念性规划设计尚未进行深化，可操作性不强。鲁能园区位于重庆市北部城区东部，被五童路分割成溉澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷。园区连接五里店老城区与规划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。园区东北方为重庆市规划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。www.fdcsky.cn1、重庆房地产市场概述重庆市近五年来房地产开发呈快速发展态势，1997年重庆成立直辖市，房地产开发投资的年平均增长超过20％，重庆房地产投资涨幅位居全国第二，房地产市场总体呈现供大于求。而相对于同类城市价格偏低，缺乏引导市场消费的开发商，尚处于成本竞争阶段，从中短期看价格可上升空间较大。2001年以后，重庆房地产市场将进入调整、规范的阶段，开发物业已经向规模化发展，物业的品质由最初模仿深圳、上海、北京等地的房地产物业，第二章市场分析已经转向具有创造性的开发，逐渐显示重庆特色，物业的品质不断上升，营销概念手法层出不穷。2、市场特点分析1)房地产市场进入买方市场，利润趋于平均化，风险因素增大；2)销售面积与竣工面积的差距给市场以更大的压力，市场竞争激烈；3)住宅供应量持续放大，住宅有效供给和有效需求不足；4)商铺的市场相对较为平静，大盘价格走势平稳；5)写字楼的销售市场仍以消化和盘整为主，租金在调整的基础上仍在走低；6)房地产市场中住宅市场最为看好；7)近几年新开楼盘较多，价格有所下降，市场竞争进一步加剧；8)商品房的购买主体由团体转向个人；9)开发商越来越重视楼盘品质的塑造，越来越认同"以人为本"的开发理念；10)未来几年，将会有几个著名品牌公司进入市场并推出大型楼盘，对于重庆市的房地产市场将会有极大的推动和调整作用；1、重庆市房地场市场分析11)房地产的二手市场日趋活跃。www.fdcsky.cn353、重庆市房地产市场供求状况分析302520元亿151）市场供给分析1050A.重庆市近五年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势；渝北渝中沙坪坝江北大渡口南岸九龙坡北碚2000年1999年1998年B.重庆房地产区域投资主要分布：渝中区、渝北区、沙坪坝区、江北区、大渡表三2000年重庆市房地产区域市场投资额和销售面积表口区、南岸区、九龙坡区及北碚区，其中渝中区投资最高；3560C.2000年重庆商品房销售面积最高为南岸区、渝北区，其中江北区位于第五；30502540D.重庆房地产市场商品房销售面积整体呈增长趋势；20米方元30平15/亿20万E.市场竞争更加激烈，从最初的价格竞争转变为品质竞争；10510F.新材料、新技术的广泛应用提升了物业的档次，以及社区配套设施逐渐完00渝北渝中沙坪坝江北大渡口南岸九龙坡北碚善，房屋成本有所增加，因此价格将有所升高；区域市场投资额区域市场销售面积G.商品房住宅价格预计将不会出现大的变化。表四1995-2000年商品房销售面积和销售额对比表70090600807050060米40050方元平40表一1995-2000年重庆房地产市场投资额状况表300亿万302002010010160139.63140120.460012097.31995年1996年1997年1998年1999年2000年7410067.572.81商品房销售面积商品房销售额45.955.6262元8052.344.1亿6028.3402002）重庆市房地产市场需求分析1995年1996年1997年1998年1999年2000年房地产开发投资额住宅开发投资A、市场需求分析表二1998年-2000年重庆房地产区域市场投资分析A)市场对住宅每年的需求量预计将有所增加；B)重庆市居民购买力不高，但具有潜力；www.fdcsky.cnC)大量的空置面积使置业者产生从容心态，入市不积极，投机心理淡薄，园、金科花园、南方-上格林为代表的楼盘重点进行分析，为鲁能园区的市场市场不够活跃；定位、营销策划提供建议。D)重庆住宅购买以个人购买为主，集团购买力逐渐减弱，部分个人购买仍然是单位资助，对个人的购买力估计不应过高，同时也应注意集团购买1、区域市场分析的市场；E)中、低价位的商品房成为市场选择主力；1)市场特点F)消费者逐渐重视楼盘品质、环境、配套设施等要求；区域市场发展具有不平衡特性（以五里店为中心）。G)二次置业者群体已经出现，由于其购买力较其他群体较高，所以对未来市场的发展有一定的影响力。2)区域销售取得佳绩主要为差异化产品特点，如华新都市花园；B、市场需求意向分析A.利用概念炒作，如金科花园；B.利用自身良好品牌，如天骄俊园；A)居住区域首选北部新城；C.规模化生产，如长安华都；B)购买目的主要是改善居住条件；D.利用周边有利环境宣传，如江南山水、创新绿色家园。C)需求面积主要为80-120平方米；D)需求户型主要为两室两厅和三室两厅；3)造成销售缓慢原因主要为E)需求单价主要为1000-2000元/平方米；A.交通配套相对滞后；F)需求偏好选择现房为主；B.周边商业配套设施不齐全；G)住宅类型首选小区式住宅；C.消费习惯引导不够；H)消费者购买房屋超过70%选择按揭付款方式。D.开发商素质参差不齐；2、五里店区域市场竞争分析E.概念重复炒做；针对潜在竞争区域新牌坊、红黄路、五黄路进行全面分析，其中以五黄路F.楼盘品质类同；做为主要竞争区域分析，以五里店中心展开市场调查，通过分析，五里店区G.五里店潜在消费者和原始消费者有所分散。域房地产市场发展具有不平衡特性，主要表现为五里店由道路自然划分为四个区域，而各个区域发展不平衡对鲁能园区有较大的影响，针对华新都市花4)市场前景预测www.fdcsky.cn开发热点有所分散，由于北部新城片区的大量开发投入，分散了当地的潜在消费者和原始消费者数量，销售已经开始减缓；同样五里店区域房地产表五重庆房地产2000、2001年上半年商品房价格表销售也呈缓慢增长状态，同时市场需求仍然较旺。(单位:元/平方米)2001年上2000年上2001年上2000年上同期房价涨幅半年商品半年商品半年商品半年商品所有商商品房房房房中的住房中的住品房住宅宅宅2、五里店区域楼盘价格分析均价2056.731923.891679.071510.61――――――江北2033.262528.591905.202268.38-495.33-363.18渝北2053.132050.181947.441992.792.95-45.35主要对区域市场楼盘的价格进行调查（调查为3万平方米以上的楼盘），注:以上价格为调查价格，2000年1-6月受商业物业供应量增加的影响，商品房价格均价达到2528.为鲁能园区的价格提供建议。59元/平方米。五里店区域均值：2100元/平方米最高价均值：2500元/平方米最低价均值：1720元/平方米注：调查对象为3万平方米以上的楼盘。表六区域竞争楼盘价格表项目名称起价(元/平方米)均价(元/平方米)开盘价观音桥区域均值（江北）：1850元/平方米(元/平方米)金科花园188024001580红黄路以北区域均值（江北）：2075元/平方米华新都市花园189022801650南方-上格林（套内面积）228023502130新牌坊区域均值（渝北）：2040元/平方米江南山水165018501650创新绿色家园165017201650松树桥区域均值（渝北）：2090元/平方米天骄俊园230025001780皇冠东和花园B区216023501680红黄路以南区域均值（渝北）：2000元/平方米佳华世纪新城193822801480长安华都175018251780红黄路以北区域均值（渝北）：2307元/平方米东海福苑168017601680注：调查对象为3万平方米以上的楼盘。注:以上价格为调查价格，开盘价为楼盘最初价格。从以上分析：主要是新开楼盘较多，导致五里店区域均值在2001年有所下降，从以上分析：上述楼盘开盘均价为1540元/平方米，现起价为1918元/平方而主要因素受楼盘本身品质影响，如金科花园均价在开盘期后已有大幅度的米，涨幅达到378元/平方米，现均价为2130.5元/平方米，五里店区域竞争升高，预计五里店区域均值不会有大幅下降，保持现有价格