宜兴龙玺太湖湾山庄2013全年各阶段营销推广策划简案14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考1目标—年度的任务2013年回款目标别墅销售回款率回款1.2亿元=总销1.14亿元x40%+公寓销售回款率总销1.26亿元x60%=2013年销售目标总销2.4亿元14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考2市场情况—区域市场整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻宜兴别墅市场成交低迷，但月度成交稳定，无太大波动；太湖湾板块别墅市场，成交量少，且成交波动较大，受项目开盘及季节性影响较大。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考3市场情况—竞品市场区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，区域内可售约为，区域内可售约为8.88.8万方左右。万方左右。别墅套数/公寓套数/别墅月均公寓月均项目名称占地面积总建面积2012年成交整体去化量销售均价可售余量面积面积去化量去化量3688套/5572714套/6286别墅：九州红墅岭8500055727—1.5套/月—14套/6286㎡套/17851㎡㎡10811㎡别墅：214183套/3620012000万泽太湖庄园900000216000105套216套1套/月4套/月2套套/50153㎡公寓：㎡10000别墅：338151472套/568931310036套/9329太湖湾度假村11810066223套/236851套/月5套/月1套套/37190㎡㎡公寓：㎡㎡765050套/2257031套/14748别墅：19套/7790卧龙湾4000022570—0.5套/月—0套㎡㎡11750㎡别墅10000（一高成·香树湾270000160000—未售—0套未售以上（预—期）112套计）14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考4市场情况—成交及库存项目开盘时间产品类型套数合计去化合计去化总额剩余套数独栋1001九洲红墅岭2012年4月双拼、三联排49141920035独栋48242300024万泽太湖庄园2010年5月非独栋5713480044独栋69494550020太湖湾度假村—非独栋10296335006独栋422913　卧龙湾—9200双拼826独栋00　0　0高成香树湾　未开盘叠墅0　0　0　014／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考5市场情况—未来推量20132013年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞项目品别墅市场竞争激烈。品别墅市场竞争激烈。九州红墅岭在售剩余一期房源，今年未有新房推出4月推B岛组团下半年推出C岛组团万泽太湖庄园（约40套）（月36套）太湖湾度假村在售剩余房源，未有新房推出卧龙湾在售剩余房源，未有新房推出3月推出1.19月推出剩余1期房高成香树湾期源（约56套）（约56套）2013年2013年2013年2013年2013年3月5月7月9月11月时间轴14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考6市场情况—竞品动态项目在售项目名称主力产品及面积段项目进度本周营销动态双拼：430-450平米2012年4月20日首批推出50套现推出特价房550万，430㎡左右，具九洲红墅岭独栋：1200平米别墅均价13000元/㎡体房源现场售楼处咨询目前在售一期，包含小公寓及项目在售300-370多平米的联排别墅，小公寓：52-84平米别墅产品总价250万-400万/套，580-850平米的独栋别墅仅剩少量余房，总价600万泽太湖庄园在售项目即将推出B岛和C岛独栋别墅万-1600万/套。现购房促销活动，“买独栋：580-850平米，面积大约500-700平米，均价别墅，送奔驰GLK，或送公寓！”活动联排别墅：300-370平米12000。总价600-840万之间独栋：290-540平米太湖湾度假村尾盘—双拼：270平米独栋：600平米卧龙湾尾盘—双拼别墅：300平米联排别墅：280—会所及示范区仍在装修中，销售团队未进场，首批房源暂时待售项目高成香树湾—未开盘销售，预计明年3月开盘叠加别墅：90-140平米。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考7市场情况—个案情况1九州·红墅岭项目概况项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州九州福星房地产景观公司绿城占地85000总建55727绿化率40%容积率0.45独栋、双拼和三拼联产品线排项目特色：九洲红墅岭位于太湖湾旅游度假区内，紧邻太湖湾金陵大饭店，与城市的喧嚣保持微妙距离。项目坐山望湖，与环球动漫嬉戏谷一山之隔，沿盘山公路，5分钟内即可到达嬉戏谷。沪宁高铁、沪宁高速、宁杭高速、沿江高速和锡宜高速交汇而过，交通便捷，自驾即轻松前往。项目为双拼别墅规划设计，英伦建筑风格唯美大气。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考8市场情况—个案情况1九州·红墅岭销售情况物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间红独栋11200—00%2012-4墅岭联排49438-456130001428%2012-4九州红墅岭，2012年4月共推出49套别墅，主要以双拼及三联排别墅为主，面积在438-456㎡之间，单价都在1.3万起，优惠额度不高。项目为太湖湾区域唯一的纯别墅社区，产品单一，单价高，总价高，配套全部依赖外部。主力户型——456㎡5室3厅1厨4卫主力户型——438㎡4室3厅1厨4卫14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考9市场情况—个案情况1九州·红墅岭现场体验项目售楼处位于小区主入口，可远观太湖，小区景观自然，小区整体门口导示会所大厅洽谈区与山地相结合环境优美。业务员现场接待和介绍比较随意，但小区物业会所示范区及工地现状景观走道服务尚可14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考10市场情况—个案情况2万泽·太湖庄项目概况园项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州万泽天海置业景观公司美国EDSA占地60万㎡总建21.6万㎡绿化率50%容积率0.36联排、独栋别墅、产品线公寓、洋房项目特色：万泽太湖庄园，位于常州市武进区太湖湾旅游度假区内。距离常州市区约45公里，车程在40分钟左右；距离无锡市区约25公里，车程20分钟左右。距离沪宁杭各两个小时车程，为休闲旅游的最佳距离。项目规划占地256.3万平米，总开发面积约64万平米，是环太湖地区超大规模一线湖景高档社区。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考11市场情况—个案情况2万泽·太湖庄销售情况位置物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间园10000公寓21660、80（精14682%2010-5装）9000-a岛联排573701323%2010-51000013000-独栋48570-8502450%2010-5精装公寓14000b岛独栋40480-1000待定00%暂未推出c岛独栋36480-1000待定00%暂未推出未售独栋别墅在售独栋别墅商业及会所联排别墅独栋别墅558㎡，加上花园+露台合计709㎡联排别墅258㎡，加上花园面积合计376㎡14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考12市场情况—个案情况2万泽·太湖庄现场体验园小区景观洽谈区会所小区走道别墅立面样板房会客厅样板房餐厅公寓外立面项目售楼处周围环境优美，同时可见太湖和小区景观。小区内部配套设施完善，环境优美。业务员现场介绍较为全面，但说辞方面有些不足。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考13市场情况—个案情况3高成·香树湾项目概况项目概况简介区域太湖湾区域江苏高成房地产投资开发商集团景观公司—占地27万方总建16万方绿化率40%容积率0.6产品线独栋、联排和叠墅项目特色：高成太湖香树湾高成太湖香树湾坐落于常州武进太湖湾旅游度假区内的环太湖路，开元度假村和竺山湖小镇的西侧，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源和绵延7公里的湖岸线。集别墅、公寓、商业、酒店、娱乐为一体，立足于高起点、高品位、高标准，结合自身宅间绿化和公共景观资源优势，创造生态绿化的纯别墅社区。项目建筑的朝向均能满足日照朝向要求。项目建成后，将会成为太湖湾景区内规模大一个纯西班牙风情山地别墅花园。14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考14市场情况—个案情况3高成·香树湾销售情况物业推出套数主力面积售价已售套数独栋4500—65015000暂未销售1.1联排4280—12000暂未销售期叠墅4890-14010000暂未销售1.1期一期会所主力户型—90㎡主力户型—104㎡2室3厅1卫2室2厅1卫14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考15市场情况—个案情况3高成·香树湾销售情况项目会所面积超大，目前未对外开放。销售团队尚未进场，会所仍在内部装修中，示范区工程已结束，景观呈现效果较好。超大会所洽谈区主入口小区景观别墅现状外部河流14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考16市场情况—市场总结112233445514／4／28明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考17思考—策略的核心2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象蓄势预热蓄水开盘强销持续加推产品说明会售楼处公开公寓产品推出示范区公开&首批联排开盘推广策略推广策略项目高调亮相，形象跳脱，避免形象同质化活动策略活动策略结合重大营销节点，注重活动有效性渠道策略渠道策略深挖区域客户，合理利用现有资源，注重外部渠道的嫁接销售策略销售策略增强执行力，保证专业度，坐拓并行营销14／4／28明大龙玺太湖湾2013年营