务川杨村新城500亩项目开发战略定位与概念示意方案策划研究：深圳天骜投资策划有限公司2012年4月20日中小城市/地县级大盘开发模式定位研究项目开发成功模式借鉴成功模式持续研究之一关于大盘发展与大盘价值——国内外成功大盘开发模式研究——开发模式——项目待研究和借鉴的开发模式与规划理念通过对多个大盘的分析，研究国内外大盘开发的5种典型的成功模式和10多个典型案例城市更新区/郊区陌生区大盘开发模城市中心大盘开发模式式主题社区开新市镇开发产业驱动开中心城镇开紧缩城市开综合体紧缩城市开发模式发模式模式发模式发模式发模式开发模式老年社区休闲产业体育社区体育产业教育社区商务商业?交通拥挤与项目的通达性；产业园区?项目与周边建筑的协调与和谐；商贸城/商业街?项目功能与城市、区域功能的互补；?项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；?项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。?项目开发驱动模式，吸引消费群体。主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定模式一：主题社区模式消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发主题社区开发模式核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。新市镇模式—NEWTOWN：建立较为完善的市镇模式二：新市镇模式结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设Newtown的来源最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展,形成了今天NewTown模式。主要建设措施：外部功能内部化?采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；公共配套设施；基础服务设施；?通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证街区、社区；郊区化生活的；……?通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。加勒比新城凤凰城万科城产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营模式三：产业驱动模式提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发产业驱动模式通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。关键词：?采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区特色产业；域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；产业经营；?在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产产业影响力；业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；……?边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。深圳华侨城观澜湖大宅总部基地中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性模式四：中心城镇模式中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，?概念及定义：又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。?以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。为缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，主要包括行政管理机构政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设办公楼开发，中心镇公、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在共设施开发，中心镇商这种条件下产生。业房地产与与住宅房地产开发等。中心城最重要的镇开发开发模式依托新城建控制与要点：设内而存在，公共部功能外部化！设施由新城镇解决。商务中心文化体育中心国际花都政务中心模式五：紧缩城市模紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的式即都市综合体模式主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性?“紧缩城市”(CompactCity)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。?这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。?紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能作用——营造城市新的、高效率、复杂而统一的综合体。中心区，打造新地标，创造活力之源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金保证适用条件?优越的地理位置－CBD或城市中心边沿；便利的交通条件；紧缩城市发展模式：?较大的规模；强制性的视觉冲击－超高层/建筑群?各种功能均衡发展模式?政府支持，开发主体资金雄厚。?以商务为核心发展模式；紧缩城市模式特征?以商业为核心发展模式；?功能复合：项目基本具备城市的主要功能；?以酒店为核心的发展模式。?建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化；?资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。成功关键要素?合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求；?高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性。紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。大盘开发模式研究对项目规划与定位的启示社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补认识一形态，大盘社区应成为一个“紧缩城市”形态——化整为零、业态多元复合、生活中心模式?超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求；?外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。?集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。大大盘盘功能功能复复合不合不仅仅仅仅是多功能的是多功能的简简单组单组合合，更重要的是功能，更重要的是功能之之间间的的合理配比合理配比与与功能之功能之间间的的合理合理布局布局，以，以实现实现社社区区的和的和谐谐与与舒适舒适。。““紧缩紧缩城市”是一城市”是一种种可持可持续发续发展的城市形展的城市形态态————迈迈克克··詹克斯詹克斯街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活认识二力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台?街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造；?街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长；?活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包容性、防卫性……社区公共空间：在整个社区、邻里的空间布局中，公共领域、公共空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。街区与公共空间是城市生活的基本元素，能够沉淀城市的历史与文化，增加居住者对环境的依恋与归属感。合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发认识三中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业、商务后期开发。现金流与品质保障。?市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项?启动的基本原则目形象与价值将大大贬损；?符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动；?有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。?产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位；?景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值；?一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开认识四发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值?景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群；?以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。?以区域优势产业型功能产品优先上市：其奠定现金流、产业持续力、人气商气的聚集。?首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；?开发节奏控制：前期以适宜的容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立项目品牌获得后期成功开发；?产品分期策略：前期商业类产品或高品质产品，中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共认识五同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。?邻里空间被融入社区规划之中，把室外空间设计当成一个标准，从人的需求出发，创造人性化居住环境；?邻里空间成为人们居家的一个重要标准，这个标准被体现为两个特征，一是尺度适宜，二是相对封闭；?营造和睦社区的软环境，参与社区活动，讨论有关公共利益的话题，产生对社区的归属感和责任感。邻里关系不仅要求大盘在规划上考虑与周边建筑的和谐与统一，保持尺度与建筑风格的统一；更重要的是要通过居民的参与建立和谐的社区居住氛围。邻里之间的首属群体与互动，社区的生长点与邻里空间的社区色彩，生活方式打造是大儿童、青年、老年…在各盘个阶价段值与，城市品邻牌里总提升重要是家的延伸手段…——Keller于《城市