「高铁站前商务区的营销战略」——顺发置业CBD中心城建议报告——郑州圣道地产顾问有限公司2011-2-192012-12-81第一部分:在分析城市的思路中理解项目地块的价值2012-12-82所谓城市房地产,这个城市的房地产发展必然需要符合城市特性、发展阶段。同样只有梳理城市特性，才能把握好房产项目的特质。2012-12-83市场研究城市背景2012-12-84市场研究城市背景2012-12-85市场研究城市背景2012-12-86市场研究城市背景2012-12-87市场研究城市背景2012-12-88市场研究城市背景2012-12-89市场研究城市宏观经济2012-12-810市场研究城市宏观经济2012-12-811市场研究城市宏观经济2012-12-812市场研究城市宏观经济2012-12-813市场研究城市宏观经济2012-12-814市场研究城市宏观经济2012-12-815市场研究城市发展规划2012-12-816市场研究城市发展规划2012-12-817市场研究城市发展规划2012-12-818通过对信阳城市的分析得出结论1、信阳是交通枢纽;2、信阳发展潜力巨大；3、信阳东移是必然;4、信阳经济依附八县支持5、城市框架拉大，功能分区渐明显2012-12-819城市发展对本地块的启示定位的思考：城市发展带来的探讨：?城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城城市定位的转变催生新市中心的形成以及CBD核心辐射范围的扩大一轮价值机?土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升会的实现?中心：中心核心区域在发展中扩大?价值：价值体现出发展的重要性和必然性城市发展趋势决定了地块崛起的必然性2012-12-820区域发展对本地块的启示区域探索带来的思考：定位的思考：发展的理解：板块的价值：?区域：城市未来商务核心城市定位的转城市发展趋势房产板块的?作用：城市发展的领头羊变催生新一轮决定了城市崛发展凸显未价值机会的实起的必然性来中心地块?价值：城市核心价值的凸显现的核心价值?发展：核心规划推动发展区域的价值地位决定了项目升级的必然性2012-12-821城市视角：信阳的经济处于高速的发展阶段，为项目带来机遇发展趋势：地块位于城市发展主方向决定了地块崛起的必然性地产市场：地块对城市土地资源的占有愈显地块的稀缺性区域背景：信阳工业园的发展要求项目地块的升级与功能重新定位规划的使命——种种的理由让居住形态我们不得不认真地对待项目地商务形态块，我们将通过对区域居住形项目的态，商务形态与消费形态的研消费形态究，结合地块自身条件来寻找战略发适合我们的战略发展方向+展方向项目地块分析2012-12-822第二部分:信阳房地产市场发展2012-12-823房地产市场研究2012-12-824房地产市场研究2012-12-825房地产市场研究2012-12-826房地产市场研究2012-12-827房地产市场研究2012-12-828房地产市场研究2012-12-829房地产市场研究2012-12-830房地产市场研究2012-12-831信阳房地产市场正经历从发展到成熟的阶段，主要由以下几个特征：1、类型相对成熟，包括住宅、写字楼、专业市场、商业综合体等；2、对客户的定位不再千篇一律；3、大开发商如建业、金城、恒大带来的楼盘品质的改变。2012-12-832区域房地产市场的发展对本地块的启示板块发展带来的探讨：定位的思考：发展的理解：?板块：工业园区带动高铁区域的发展城市定位的转城市发展趋势变催生新一轮决定了城市崛?成交量：核心区域带动次级区域价值机会的实起的必然性现?发展：板块之间的发展不平衡?趋势：中心区域的土地减少，使得未来的开发区域移向城市外围CBD板块的发展凸显未来商务中心地块核心价值2012-12-833区域房地产市场的发展对于本地块的启示目前国家新政对于信阳房地产市场的影响并不是那么明显，作为豫南经济核心的信阳有着充足的房地产客群，而楼市的价格也是上涨的较为理性，房地产项目主要依靠良好的地段和产品来迎合市场需求，而在潜力十足的信阳工业园区、高铁CBD商务区受到了市场的热捧现象将会继续呈现，给本地块成功运作提供了有力的信心支撑。?高铁商务区呈现出供需两旺，居住形态升级加速的特点区?域住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性市?量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区”的形成场?CBD商务区引领高端消费方向特?品牌开发商的进入将提升对居住环境的需求征?信阳居住形态的转移与富人片区的形成地块倾向于以高端住宅和特色商务为主的发展方向，但必须进一步对特色商务的可行性及发展提升形式进行近一步探讨！2012-12-834区域重点个案的不同发展经验给本地块的启示小结：?区域房地产市场的供销较为旺盛，而以恒大为代表知名开发商大量进入，也表明物业形态将长期处于不断升级状态；?量价的持续上升，充分体现该区域高消费能力和房地产市场的巨大潜力，也进一步促进信阳“富人区”的逐渐形成；?从客源而言，信阳工业园、高铁商务区的客户总量非常丰富，大大支撑了区域市场房地产的供销平稳发展；?生活消费习性由消费经济向体验经济的升级印证了发展高品质物业的必然性和时效性。圣道观点：高铁商务区市场发展前景和潜力是相对看好，但同时也面临着规划高品质物业超越现有物业的必然性。而国家新政对于房地产的调控，对于区域市场而言影响相对较小，我们认为区域房地产市场在未来1-2年内将呈现缓慢增长态势。本地块有着明显的后开发优势，可以很好的获取市场机会点，吸取成功经验，总结失败教训，抓住市场空白点，迎合客群的需求，通过差异化的产品规划，对区域功能进行完善和补充，最大程度的提升项目价值，从而争取利润最大化。2012-12-835以郑东新区CBD以及郑州东客站周边楼盘的全面跟踪：具备投资价值的公寓和办公、商业具备长久生命力。普通住宅没有长期投资价值。简单来说，就是要做“投资品”2012-12-836第三部分:信阳高铁2012-12-8372012-12-8382012-12-839目前项目总体铺轨完成，高铁站台即将进入全面施工阶段，预计本年底投入正式商业化运营。区位优越、交通便利。西临107国道和京广铁路，京珠高速、沪陕高速、312国道、宁西铁路和在建的京广高速铁路穿境而过，高速公路出入口及宁西铁路信阳东站、京广高速铁路信阳客运站均设在辖区内。20平方公里的起步区内道路和供水、供电、供热、供气管线及铁路专用线等基础设施建设基本完成。随着高铁正式运营，将带来大量的高端客流。高起点的规划，迅速提升区域整体商务品质。2012-12-840高铁对城市的改变作用是历史性的。从郑州到信阳和从郑州西区到东区的交通时间成本基本相当。从更高的角度来理解高铁，就能理解项目的投资潜力、商务潜力。2012-12-841第四部分：区域规划中的地段价值2012-12-842项目2012-12-843区域城市发展新引擎，瞩目的商务、商业、商住新区价值属性诠释?城市未来热点开发区域?信阳高铁商圈?全市、乃至东南部地区企业总部基地区?新市政府行政圈边缘?与城市联系紧密位?行政价值带来更高的商务价值属??性新旧城区结合部交通体系完整，具备成熟的商务及商住?312国道旁条件?工业产业集群?上下游服务链对商务及商住产生需求2012-12-844项目素质：核心区位的集约型地块1.2KM项目地处信阳CBD区域，集商业、酒店、写字楼、高端住宅为一体的城市综合体。因此，其他组合产品应与本产品形成互补，实现小投入高收益。2012-12-845本案距离高铁车站，步行约12分钟，处于高铁站第二级经济圈，适合开发商业办公及居住产品（主要为补充第一核心区产品不足）土地价值预判：高铁站步行５－１０分钟以内，以商业办公用地以及居住用地为主，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;步行１０－１５分钟以内，上述高等级功能地块的备选区域同时适合布局可进行工业用地的相关功能；开发强度较高步行１５分钟以上，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容2012-12-846属性界定处于城市发展新引擎区域之核心地段上【集约型商业、商务、商住综合属性地块】热点新城7万㎡集约商务综合体2012-12-847投资品：写字楼、商铺、公寓共同特征：需要极强的经营能力需要体现稀缺性高铁、迎宾大道的本身潜质加上高品质的规划才能缔造真正的稀缺性。2012-12-848第五部分：综合体建筑借鉴2012-12-849综合体：单模块具备鲜明特色，又具备共同定位相互具有关联性，各模块客流共享2012-12-8502012-12-8512012-12-8522012-12-8532012-12-8542012-12-8552012-12-8562012-12-8572012-12-8582012-12-8592012-12-8602012-12-8612012-12-862小结1：都市综合体可借鉴通则2012-12-863小结2：本项目可借鉴之模式本项目契合度2012-12-864第六部分：顺发·高铁国际城2012-12-865项目目前存在问题分析汇总数量面积酒店1～9层共：5923m2车库4#第1层950m2?本项目属于中小型综合体地产项目，目前规划各物业产品结构多，产品品质总体较低，规划布局较为市场3个分市场共：10512m2落后，没有相应特色，总体项目不具有较强的市场竞争力。商铺14套共：3340m2?产品规划功能区域不明显，各产商业用房（写品非但不能产生互相配套累积效应，30套共：3830m2字楼）反而对各产品客户带来不利影响。住宅376套共：45844m2合计总面积：70399m22012-12