辽宁报业衡臻地产大浑南项目营销战略构想目录第一部分市场及本案分析第二部分目标客群分析第三部分项目定位及产品建议第一部分市场及本案分析随着房地产调控政策的深入贯彻落实，调控成果初步显露：房价疯涨势头得到遏制，涨幅明显回落；房地产市场交易量大幅下滑；土地成交量下降并且价格走低、卖地收入减少”。国内一线城市房价随成交量萎缩而出现下调迹象，部分城市房价甚至出现同比下跌，即低于去年同期。不过以刚需为主的沈阳楼市，虽然成交量出现一定程度的萎缩，但房价至今未现实质性松动。尽管沈阳楼市成交面积同比下降33.65%，但是这样的成交水平还是赶超了北京等一线城市，显现了沈阳楼市刚性需求旺盛的一面。“一、沈阳地产市场发展状况在大浑南战略和全运会的带动下，浑南成为购房者置业的重点选择区域。购房者也将目光从此前的浑南又向南扩展到了大浑南。未来五年大浑南区域都将成为房地产发展的热点区域。品牌开发商的扎堆进入、地铁二号线的开通以及2013年全运会召开等利好因素，都成为浑南房地产市场快速发展的巨大推力。曾经不被人看好的浑南的奥体板块如今已经成为了不折不扣的浑南商业中心。无论是开发商还是购房者都对大浑南的发展充满了期待。二、大浑南区域房地产市场1、本区域为大浑南区域会展中心板块，属苏家屯地域范畴，规划中的和平区；2、距离沈阳市区中心约15公里，公共交通40分钟左右车程；距离苏家屯区中心约5公里，公共交通10分钟左右；3、目前不管是沈阳市坐地户还是苏家屯住户都认为该区域在核心区外为边远地域；4、目前该区域内有7家项目运作，但公共交通、生活配套、商业娱乐尚不成熟；5、政府南迁及地铁建成之后，该区域发展潜力具大。三、本区域现况劣势——成形不成熟优势——发展趋势明显四、本区域属性特征华府丹郡北国奥林匹克花园奥园会展广场长堤湾泰盈十里锦城奥园国际城唯美尚品五、本区域竞品状况项目名称长堤湾发展商沈阳润汇房地产开发有限公司规模占地面积:97349平方米建筑面积:150000平方米类型18栋洋房，17栋高层，5栋联排别墅，4栋双拼别墅组成价格高层4500元/平左右，洋房6500元/平左右，多层5500元/平左右促销活动诚意金2000抵1万。以团购进行对外工程进度别墅封顶；洋房建至4层；高层刚做基础车位/车库未定网点未定媒体推广广告车（流动）、楼市目前产品一期推出（1栋高层，1栋多层，1栋洋房,2栋别墅），项目分两期开发；■目前未正式开盘，诚意金客户200组；■3980元/起高层面积：70-80㎡；洋房面积：100-160㎡；多层面积：100㎡左右；高层小户型去化较快；■因相对更靠近市区故客户多为沈阳市刚需客户。■“低密度+阔朗空间+适中户型”项目名称唯美尚品发展商辽宁联合房地产开发有限公司规模占地面积:97349平方米建筑面积:150000平方米类型22栋多层、6栋小高层促销活动购房全款96折，贷款99折工程进度部分已交房入住车位/车库200个，价格未定网点20个，面积在130㎡左右，价格18000媒体推广短信■2010年5月份开盘目前产品尾盘销售剩余20套左右；■户型面积多层88-280，小高层100-153；■多层均价4700元/㎡，小高层均价5800元/㎡；■价格及产品优势明显，客户多40-50岁人群。“【视界观】低密合院洋房+【天跃】三层双跃小高”项目名称华府丹郡发展商沈阳华苏置业有限公司产品类型高层规模占地面积:23万平方米建筑面积:78万平方米去化速度一期80%，共2000户，剩余500套左右工程进度部分封顶车位/车库300个车位网点50个，面积区间在80-260平米，价格在20000媒体推广直销，车体广告■目前推出一期推出16栋高层目前在售的4栋，项目分4期开发；■2011年5月份开始开盘；主力面积在69-95㎡；均价5300元/㎡■均价5300,2梯3户，2梯4户共有10个户型（35㎡、69㎡、73㎡、81㎡、91㎡、92㎡、95㎡）；■客户多为苏家屯客户，以刚需为主。“北派精工名宅”项目名称奥园.国际城发展商沈阳奥园新城置业有限公司规模占地面积:600000平方米建筑面积:2730000平方米类型高层，别墅去化60-80㎡去化30%、100-130㎡去化50%、190㎡去化20%促销活动一万抵三万客层体育学院工作人员；投资客较多；和平区较多工程进度别墅已完成网点已售完；面积在37-300㎡媒体推广LED；老带新■以绿色环保生态打造高端品牌形象，10年10月第一次开盘开盘（别墅、高层大面积）；■目前正在销售2期；共分6期开发，精装高层7000左右，也开始销售清水毛坯，均价4567元/㎡；■17栋高层，面积：60-190㎡；别墅已交房；别墅面积;240㎡、260㎡、380㎡。■客户多体育学院工作人员；小户型投资客较多；和平区较多。“会呼吸的建筑”项目名称奥园.会展广场发展商沈阳奥园新城置业有限公司规模占地面积:22万万平方米建筑面积:142万平方米类型高层，公寓，商业去化好户型及速度90平米。去化速度：40%工程进度高层建至20层网点300个，面积在70-80㎡，价格：15000-20000；两种户型：9.6米挑高的单层；另一种是二层媒体推广车体，报广目前产品一期推出8栋高层，2栋小高；■2011年10月份住户开盘，9月份商铺开盘；■高层均价5200元、小高均价5400元；高层和小高面积在50-140㎡，公寓面积：30-60㎡■客户多年轻白领、新婚夫妇、苏家屯、体院老师，沈阳市投资客■“建筑低碳健康生活”项目名称北国奥林匹花园发展商沈阳新朋房地产开发有限公司产品类型洋房、多层、小高层、公寓规模占地面积:15万平方米建筑面积:20万平方米去化速度一期85%工程进度已封顶车位/车库未定网点不对外销售媒体推广直销，车体广告■目前推出一期推出1栋高层，4栋联排别墅，3栋小高层■2011年5月份开始开盘；主力面积在90㎡；■高层面积90平米；小高层面积120-200平米；多层90-150平米；多层均价6500，高层最高7000，洋房赠阁楼，花园，地下室；■客户多外地做生意客户，周边区域动迁客户，外地投资客占10%。客户来源：苏家屯、和平区及周边上班人群。“科学运动、健康生活”项目名称泰盈.十里锦城发展商泰盈置业（沈阳）规模占地面积:26万平方米、建筑面积:62万平方米产品类型多层，高层，小高层促销活动订房优惠活动（截止到12月底）去化速度34#去化50%，清水80%工程进度已封顶车位/车库车库20万左右，地上车位100/月网点在售，面积区间：60-120㎡；均价：12000媒体推广直销为主■目前推出二期产品4栋高层，一栋复式，2栋高层精装，一栋毛坯，项目分三期开发完，三期主要做景观；■2011年9月份开始开盘；10月份34号楼开盘；11月份37号楼开盘；■高层精装房6800元/㎡，有78、108两种户型；复式均价9800元/㎡，面积在33-46平方米㎡；■客户多为周围上班族和苏家屯里的客户。“沈阳人的国际街区生活”普通住宅的主力户型面积集中在平米左右60-70.项目名称主力面积均价销售进度日来访量客群长堤湾高层70-80㎡高层4500元/平左右，洋房6500元/平左右，多层5500元/平左右未正式开盘，目前在进行团购活动3980元的起价7-8组年轻的刚性客户为主唯美尚品100㎡均价5100元/平米尾盘销售，剩余20套左右5组左右40-50岁客户奥园国际城67-92㎡高层清水均价5300元/平米，高层精装均价7000元/平米60-80㎡去化30%、100-130㎡去化50%、190㎡去化20%目前10组较好时20组体育学院工作人员；小户型投资客较多奥园会展广场60-90㎡高层均价5200元、小高均价5400元一期去化40%4-5组体育学院老师，白领、新婚夫妇十里锦城复式30-40㎡高层精装房6800元/㎡，复式均价9800元/㎡，34#去化50%，清水80%直销，5组左右周边上班族，苏家屯客户北国奥林匹克花园90㎡高层均价6800，多层均价6500，高层最高7000一期去化85%10组左右周边动迁客户、外地投资客、苏家屯客户周围上班族华府丹郡69-95㎡均价5300元/㎡一期80%，共2000户，剩余500套左右一周7-8组以年轻的刚性需求客户为主各竞品高层项目产品比对六、本区域市场汇总1、本区域在售的中小户型产品的价格基本都在5500元/㎡左右，个别楼盘精装户型已达到7000左右。（目前各家楼盘纷纷出台优惠政策，在市场低迷时期用低价政策吸引客户。但仍很难冲破现有的观望态势。）2、本区域都是以高层为主，目前消费者多以苏家屯客户和区域内上班族为主，由于该区域还未完全被市区所认可，因此市内客户很少。3、在本区域清水住宅的销售量要比精装占的比重大。4、竞品中风格独特、创意性强等能够吸引年轻客群需求的卖点较少。七、本案基本情况地块自身条件：本项目地块呈三角形，地势平坦，四面临路，其中北侧与西侧均临主要干道，地块价值比较高。项目占地：项目占地6万平，总建面20万平劣式：1、周边生活配套设施不完善，吸引力比较小；2、公共交通不完善；3、没有成熟的社区。威胁：1、国家宏观调控政策的不确定因素；2、周边项目整体成型，对本项目会产生一定的客户分流对本案竞争威胁较大。八、项目SWOT分析优势：1、沈阳的房产市场逐步外扩，加大了本区域的进一步开发；2、位于浑河新城核心地区（苏家屯区北部与沈阳城区的连接带）；3、南侧与沈阳展览中心接壤，北侧与体育学院接壤；4、靠近南京南街，交通便利。机会：1、项目周边大多都是已经是销售期，可以带动本项目销售；2、项目所在的区域整体价值已经被市场所认知，3、随着市政府的迁入，该区的生活配套