龙湖悠山郡案例分享深圳中原建筑中心ShenZhen.11.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|1龙湖地产简介龙湖地产18年别墅积淀，17000栋传世经典18年别墅发展历程；17座城市，全国战略布局，40余别墅项目，历练龙湖修为；38建筑风格，提供多种别墅设计风格，300余种户型，多种生活任凭想象，17000栋传世经典，数万别墅主人的精彩人生；2001200420072008200920102011龙湖香龙湖蓝龙湖滟龙湖香龙湖长龙湖颐龙湖小龙湖悠樟林湖郡西澜山醍漫步桥郡和原著院青城山郡岸龙湖香樟林龙湖滟澜山龙湖长桥郡龙湖小院青城龙湖蓝湖郡西岸龙湖香醍漫步龙湖颐和原著龙湖悠山郡?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|2龙湖地产简介龙湖成都第三个纯别墅项目二大别墅代表作——牧马山长桥郡与青城山度假别墅区”龙湖〃长桥郡位于牧马山片区，总占地面积700余亩，规划为纯独栋别墅区，融汇了岛屿、溪岸、山地三种各具特色的别墅风格，同时，项目地块毗邻四川国际高尔夫球场，杨柳河、碾河交汇于此，两河三岛，构成绝美的自然山水。在2008年夏天正式亮相的龙湖〃青城山别墅项目位于青城山镇，坐拥都江堰－青城山世界双遗产资源，包括独栋、独院、叠院及空中别墅等多种业态，将于水光山色之间彰显自然奢华的特有气质,成为为少数人提供量身定做的旅游、休闲、度假第二居所。继两大别墅项目之后，龙湖悠山郡集龙湖18年别墅经验，成都两大别墅在市场的反应与需求，将续写牧马山别墅区，打造龙湖最大的项目，约3.5个长桥郡。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|3城市发展成都，向南向南〃〃〃〃成都为适应产业发展规划和开发区布局，合理确定城市发展空间；调整城市结构和形态，疏解城市功能和人口，形成更加合理的功能分区和城市结构；充分利用东、南部方向的浅丘和台地，严格保护发成都西部、北部平原耕地……政府在城市规划中提出了成都城市向东向南发展战略。城市向南发展总体格局采用组团形式，城市组团由北向南分别是：高新起步区、棕树、琉璃南、新园、站南、大源、华阳，牧马山旅游开发区。在这些组团功能中，除棕树组团以文教居住、商业服务为主，牧马山组团以旅游为主以外，其余组团都是集高新技术产业（及部分传统工业）、居住、服务等功能于一体的综合性组团。向南，已不仅是成都高尚生活的指向，更是整个城市未来发展的趋势。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|4城市发展说阶层在中国和在西方，古代社会中的“阶级”，就是指社会上存在的身份等级。在中国的古典文献中，“阶级”既指官位俸禄的等级，也指社会伦理制度“礼”规定的等级秩序。《新书?阶级》曰：“故古者圣王制为列等，内有公卿大夫士，外有公侯伯子男……等级分明。”〃〃〃在现代的社会理论中，“阶级”或“阶层”，都是指按一定标准区分的社会群体（socialgroup）。根据不同的理论和不同的研究目的，也有不同的划分标准和方法。在过去中国语言里，阶层一般是指阶级内部不同等级的群体或处于不同阶级之间的群体。而现在中国学者更多地使用“阶层”的概念，很大程度上是由于历史的原因，是为了有别于在政治上“划阶级、定成份”的做法。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|5城市发展城市需要富人区西方社会的工业革命催生出一批资产阶级，中国的改革开放创造了大量小康家庭。随着市场经济的深化，城市财富被更有层次地不均衡分配，这便导致城市人口的需求也不均衡。从居住的层面而言，意味着城市居住的分区将更加多元。工业革命催生市场经济的深化大量小康家庭财富的不均衡分配改革开放功能、配套、环境要求日趋变高富人区居住标准多元化需求新富阶层大量涌现纽约的长岛、洛杉矶的比弗利、香港的浅水湾都是世界驰名的城市近郊富人区。而富人区出现的时间也意味着一个城市的发展步伐。在中国，近郊富人区也已开始从一线城市发陆，北京的温榆河，上海的佘山都已成为中国近郊富人区的典范。而成都〃〃〃〃〃?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|6城市发展牧马山成都市政府的南迁、城南副中心的确定，特别是北起火车南站、南至华阳、西至牧马山、东至成仁路，规划控制范围143.49平方公里的城南新区的确定，使牧马山片区在正式纳入了城市版图的同时，适度超前的市政基础设施，道路、广场、绿地、文化、体育、商业等公共服务设施的导向，使牧马山成了有良好经营和投资环境、生活环境的现代化高效率新城区。牧马山规划，纯别墅高尚生活圈成都市牧马山开发区规划面积为18.3平方公里，是成都市市政建设南移的重要区域。作为成都市市政建设总体规划的重要组成部分，开发区的规划性质为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新城。在政府的城市规划中，牧马山也以其近郊的优越区位，美丽的自然风景和高端的基础配套设施成为成都第一个真正意义上的城市富人区。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|7项目区位区域区位牧马山新城（组团）距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。牧马山旅游区是一处集旅游、文化、居住、体育、美食于一体的旅游新城。旅游区总体规划面积18.3平方公里，现已建成项目38个，规模较大的有国际标准化的高尔夫球场，热到秀美的西南日月城，幽雅恬静的牧马山庄，欧式风格的金湖度假村。白河沿山环绕而过，多种常绿灌乔木覆盖其中，呈一片绿景，尤以自然分布的美国松树林更具魅力，整个旅游区幽雅静谧，是度假、休闲、娱乐的好地方。悠山郡?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|8项目区位项目区位悠山郡东面是天府新城和刚刚成立的天府新区，北面是西航空港经济区，西面是西部有机农产食品基地，南面是国际水上运动功能区。实现了和大城南、天府新城、成都CBD金融核心区、西部空港开发区的无缝连接，20分钟到南二环桐梓林、新市政府，多条主干道和高速可快速到达其他主城区。此外，项目距离西部最大的航空枢纽：双流国际机场仅需10余分钟车程，在成都作为中国第四个经济增长级（成渝经济区）的超级核心城市。?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|9项目概况项目名称：悠山郡城市：成都建筑类别：独栋/联排别墅总体规模：2920亩景观打造规模：2000亩规划建设用地：920亩（约61万m?）开发周期：3-5年项目容积率：1.08规划设计：澳大利亚道克建筑设计：基准方中景观设计：成都绿茵景园（同长桥）物业地址：新津县牧马山中央别墅区交通状况：距南三环20余分钟车程?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|10总体规划总体规划【规划“三宗最”】1、最大：龙湖全集团规模最大的一个纯别墅项目，总规模2920亩，是长桥郡的3.5倍，相当于5个浣花溪公园，是未来4年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目；2、最高：成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；3、最远：成都所有别墅项目中，户均视野最开阔的别墅?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|11总体规划龙湖〃悠山郡一期平面龙湖悠山郡是中国西南地区唯一同时拥有山景、河流、森林、公园、苗圃、田园风光和城市商业配套等7大稀缺资源集于一身的纯别墅项目。一期参数总建设用地：6.5万m?总建筑面积：6.5万m?住宅建面：5.4万m?商业建面：8337m?容积率：1.0住宅容积率：0.83、独栋0.72住宅建筑密度：29.7%层高（商业）：2-6，米户型面积：独院别墅320m?左右；联排240m?左右联排室内赠送：独院赠送比例20-30%商业左右样板间公寓业主入口商业入口车库入口?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|12总体规划悠山郡规划了4万平米的高端别墅商业配套，包括：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的：社区邻里商业中心、配套服务式公寓等4大业态，在满足业主需求的同时，还大大提升了悠山郡所在的牧马山别墅区的配套。二期参数占地用地：1944720m?总建筑面积：612720m?容积率：1.01绿化率：40%标准层：3.3m，局部3.6m、阁楼≥3m开工时间：2011-06-01竣工时间：2013-06-01开发商：成都龙湖景城臵业有限公司物业管理公司：成都龙湖物业服务有限公司工程进度：地上层主题修建中（2011-11-20）产权年限：70年龙湖〃悠山郡二期花蔓香醍平面?CopyrightCentalineGroup，2010Codeofthisreport|13规划主题山林悠山郡是中国西南地区唯一同时拥有山景、河流、森林、苗圃、田园风光和城市商业配套等7大稀缺资源集于一身的纯别墅项目。项目东面是牧马山最大的万亩原生森林，北面是牧马山最集中别墅群，西面和南面是杨柳河以及华源新城配套。同时还规划了多个别墅组团，被周边处2000亩的园林景观带和主题运动公园、苗圃所环绕，形成超过12里长原生态观景线。?CopyrightCentalineGr