龙湖集团商业业态专题研究-街区2011.12部门–文件名1街区与大盒子对比分析（1/2）BOX大盒子商业BLOCK街区式商业定义建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。由若干街道连接形成的一片商业区域。?一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况区位要。弱对区位要求不高，适应性强。强求?一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。适?对周边人流要求不高。?对人流量的要求较高。周边人用弱?大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目强?要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经流要求条的性人流向大盒子集中。过型人流）。件周边环弱对周边环境要求不高，适应性强。强受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。境要求交通要弱对交通条件要求不高，适应性强。强最好4面临路，或至少2个面临近主干道。求?2层以上的平面联动较为困难。?人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的?依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无动线规划流动，较少受到外界的干扰。平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊动线设?平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多易难，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。计种效果。?街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人?大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路业高，因此受到的各种影响相对较小。设置，而非抑制既有方向的人流流向。建?由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层楼层高不能太高，一般不超过4层。筑灵活楼层高度限制较少，灵活性较高。较低影度?在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积响较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。?平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。?室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体建筑空多为多为?景观主要在室内营造，与自然的互动性较小现生态、休闲消费理念。间室内。室外?对外部景观营造要求较高。?空气情况较不理想。天气干?受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪弱抗天气干扰能力强，适应性强。强扰、空气污染或噪声较大时都将受到影响。街区与大盒子对比分析（BOX大盒子商业2/2）BLOCK街区式商业租售策适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失租售租具备出售的可能性略败。皆可?大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整?受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且的形状，因此比较容易招进大型的主力商家主力店与周边店铺互动性弱。。招商难?平层面积小，业态兼容能力差。易?方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经难易程度?街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间过或到达小租户。因此小租户招商也较容易运不足。。营?1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。?较容易达到整体高入住率。情况?更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可租金水普遍各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租普遍适当提升。平金水平。较高较低?2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。?统一经营难度较小。?统一经营难度较大。?主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体?对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长经营难易培育期。难时，对全局的影响相对较小。易程度?整体性强，较容易树立统一形象，提升整体?由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况经营水平。，较不利于树立统一形象。?适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引?商业街区更容易主题化、差异化。范围更大的消费者。?街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不优势?主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚来。涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为?和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。了规避风险）。?目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱，让行人不愿意深入，形成死胡同。?最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺?街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建劣势都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高，整体运营难度更大。大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京成功案例上海国金中心商场、杭州万象城等。三里屯Village等。金桥国际购物广场（1/3）金桥国际购物广场商业建筑面积164,000平方米建筑形态街区形式，由11幢建筑组成楼层数地下1层，地上4层“花园里的商场，商场里的花园”，为金桥及浦东的主整体定位流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。中档，家庭式消费、一站式购物中心。商业定位聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。主要客群周边居民为主租售策略商场部分整体持有平均租金1楼约为10元/平方米/天A区家庭休闲购物区以“动感天地”为主打；B区潮流服饰购物区定位客群为时尚达人；C区流行休闲购物区业态组合所在地浦东新区张杨路3611弄集聚DBHK等个性设计品牌，D区摩登元素区以汽车展示厅为代表。开发商崇邦集团/摩根士丹利目前项目接近满租，整体运营情况良好，针对该区域的开业时间2009年12月消费人群特点，引进儿童主题商业及娱乐运动设施，较运营情况受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活商业类型购物中心动，人气较旺。金桥国际购物广场建筑编（2/3）业态组合号4层：卡通尼乐园、贝可丽、苏武牧羊、盘古烤肉3层：寰宇模型、迪士尼摄影馆、新爱婴早教中心2层：Uniqlo、NIKE1座Kids、Etam、KFC、YISELLE1层：巴黎三城、Uniqlo、老凤祥、冰雪皇后、TEENIEWEENIEB1层：易买得4层：上海歌城3层：艾尚美甲、纽悦伊人护肤中心、伦特微国际体重管理中心2座2层：Hotwind、Ochirly、避风塘、SKECHERS1层：CoffeeBean、Ochirly、ONLY、Jack&Jones、JOJO4层：高点保龄球馆、高点台球馆3层：萨利亚、吉旺、豆捞坊、约翰牛3座2层：光大通信EBT、棒约翰、DBHK、C&A1层：Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、AdidasOriginal5座1层：MisterDonut、哈根达斯建筑编3层：天虹海鲜酒家业态组合号6座2层：小南国1层：BELLE、GEOX、汉堡王、Lawson便利店9座1-2层：雷克萨斯展厅3层：釜山料理、望湘园、赤坂亭2层：居适家、龙门客栈、旺池、滑板潮流店10座-7座1层：TheFaceShop、CityChain、一茶一坐、满记甜品、ColdStone、ELAND、BasicHouse、真功夫11座1-2层：宿野整体形象设计、Costa4层：逸品迈泰、川食公馆稻香蛙3层：国美电器、泓叶精菜坊3层：运动100、汤姆室内高尔夫健身中心、功德林素2层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅、湘乐汇时尚湘12座食菜8座2层：运动100、i数码苹果专卖店、艾巢家居、安迪1层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅维特1层：运动100、藏经阁、麦当劳金桥国际购物广场（3/3）项目评价建筑形态错落有致，充满趣味?街区型商业的成功案例，运用各种大小高矮不同的建筑群落创造出别致有趣的购物街区。?在广场周边通过对建筑进行层层退台设计，营造建筑间相互呼应的商业气氛，增强趣味性，提高消费者逗留意愿。?在街区两边设立较多休闲餐饮，增加消费停留及消费时间。开发商具备丰富购物街区运营经验，细节处理较好?开发商具香港及新加坡背景，曾成功打造大宁国际购物广场，管理具专业水平。定位准确，满足消费客群需要，弥补商圈市场缺位?定位为家庭型购物中心，满足周边金桥及碧云国际社区的消费需求，受新建立家庭欢迎。?瞄准周边居民消费能力强的特点，引进较多中高端业态，吸引消费者长期消费，降低前往市区的几率。?打造独具特色的消费项目，如亲子体验概念店，DBHK设计师集合店，吸引其他地区人群前来目的型消费。大宁生活广场（1/9）思南公馆商业建筑面积130,000平方米建筑形态街区形式，由8幢建筑组成。满足周边社区家庭式消费集娱乐、购物、餐饮一整体定位体的一站式购物中心商业定位中端主要客群家庭、及部分商旅人士租售策略整体持有业态组合零售48%，餐饮28%，零售24%所在地上海闸北区共和新路1918号项目处于成熟阶段，租赁情况较好，入住率超过开发商运营情况98%。针对周边住宅社区较高的特点，主要引入适合家庭式消费的卖场、餐饮业态开业时间2006年商业类型商业街区大宁生活广场（2/9）空间布局功能面积占比商务酒店30,00012.0%办公楼39,00015.6%商业零售50,00020.0%地上部分餐饮/娱乐45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停车场和公共区域21,0008.4%地下部分停车场及设备房50,00020.0%合计250,000大宁生活广场（3/9）大宁国际商业广场业态分布比例单店面积超过1500m2的零售品牌品牌名称业态类别单店建筑面积（m2）大润发超市零售20000BMBKTV零售2300CJ-CGV影院零售2800亲子概念主题园零售3500Uniqlo零售1800Esprit零售1400C&A零售2000?休闲娱乐占比高，体现新一代社区型商业广场的主题?大型超市体现“家庭、生活”的定位思想大宁生活广场（4/9）酒店大宁福朋喜来登酒店酒店大宁生活广场（5/9）大卖场——为项目贡献人