高通智库高通智库目录2012年6月8日电话:（010）58677851/2/3【房地产销售相关政策】邮箱:gt@gaotongchina.com2网站:www.gaotongchina.com【楼盘促销策略】7【区域市场表现与降价促销】13【房企营销组织研究】高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是22在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的【房企营销策略研究】房地产策略顾问产品。目前高通40智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。1【房地产销售相关政策】5月份房地产相关政策汇总政策摘要住建部：坚持房中国住房城乡建设部新闻发言人表示，坚持房地产市场调调不动摇，及时制控政策不动摇。住建部将会同有关部门继续密切关注各地执止不合理政策行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。社科院称部分城社科院《房地产蓝皮书》指出，2012年部分城市具体限购措市限购条件或变化施可能有所变化。如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。财政部：稳步推财政部部长谢旭人表示，要推进营业税改增值税试点；进进房产税改革试点一步推进资源税改革，扩大从价计徵范围；稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。国务院参事：房国务院参事陈全生表示，建议实行“增值收益税递减”的办调可采取“增值收法，保护自住者的刚需，打击投机者的炒作。比如，若买房益税递减”后一年就卖，国家收缴差价收益的95%；两年后卖，收缴85%；以此类推，随时间递减。鼓励房主出租房屋，不仅租金所得税全免，其他收入的所得税也相应减少。最高法院：开发最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问商捂盘违约购房者题的解释》，该司法解释包括8个部分，总计46条，对买可提出索赔卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。扬州市《关于对个5月8日，扬州市发布《关于对个人购买成品住房进行奖励人购买成品住房进的通知》，针对144平米以下的成品住房给予购房合同款行奖励的通知》4‰—6‰奖励。重庆松绑公积金重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房贷款，最高贷款额公积金贷款政策，重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万www.gaotongchina.com2可达80万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。郑州市公积金最郑州市住房公积金管理中心对郑州市公积金最高贷款额度高贷款额度进行调进行了调整：单职工缴纳住房公积金的，最高可贷额度由整原来30万元提高到35万元；双职工均缴住房公积金的，最高可贷额度由原来40万元提高到45万元。济南上调了职工济南上调了职工住房公积金最高和最低缴存工资基数，最住房公积金最高和高缴存基数由12757元调至14652元。最低基数，部分区县最低缴存工资基数从950元调至1100元。湖南省降低首套房湖南省发改委举行全省投资工作会议材料显示，当地楼市首付、减免税费等政策在保持国家调控力度不变的前提下做出一些微调，主政策出台要包括推出利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。石家庄楼市微调，石家庄拟出台5项微调措施，其中“人均住房面积低于全省拟放开三套房限购人均住房面积即30.6平方米的将允许购买第三套住房”。济南：房企限制济南住房公积金管理中心还另发通知称，房地产行政主管公积金贷款将受罚部门责令房地产企业改正限制购房人使用公积金贷款的行为，情节严重或拒不改正的，将作为不良信用记录记入企业信用档案。住建部：购买绿住建部表示，据近日发布的《“十二五”建筑节能专项规划》，色住宅房贷利率将金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给适当优惠予适当优惠。北京伪造“居住北京市住建委、人力社保局联合下发相关通知中明确：外地证”两年内不得购来京工作人员如果伪造《工作居住证》，两年内将被禁止在房京购房，并永久取消其办理《工作居住证》资格。北京市住建委：北京市住建委相关负责人表示，开发商不得强制代收代缴开发商不得强制代税费。业主可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉收代缴税费或举报，一经查实，开发商将受到严肃处理。北京将建立国有北京市政府办公厅发布《进一步规范房屋租赁市场稳定房屋房屋租赁机构租金工作的意见》明确提出，将鼓励有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，集中开展房屋租赁经营。合肥实行商品房《合肥市商品房退房认购摇号暂行规定》规定，认购人认购退房认购金第三方摇号房源需向开发企业交纳1万-3万元不等的保证金，摇www.gaotongchina.com3监管号结束后开发企业应在3日内向未中签人退还保证金。来源：高通智库（返回目录）高通智库：房调不会大放松——放改善性需求可能大在当前各界普遍预期房调即将放松下，我们认为未来最有可能，以及实际对房企作用最大的是改善性需求的放松。有可能出现在购买资格、二套房贷款条件上出现调整。由此，对于当前房企主要对应刚需的产品供应而言，改善性需求的销售准备有必要加强。经济与房地产的关系，重新进入轮回中。2012年一季度，中国内地GDP同比增长8.1%，经济呈下降趋势，并且有加速下滑迹象。同时，2012年4月份的先行指标显示，内地经济增长很可能已经“破八”，这对房地产政策的调整带来了显著的压力。2012中国经济增长模式有根本缺陷，当前偏紧的短期政策不能解决根本问题。在此背景下，房调政策本身更是偏向短期的行政干预，也注定需要调整。同时，房地产的新制度建设刚刚提上日程，因此房调的灵活性和“长短兼顾”称为必然。“坚持房调不放松”应该具有两面性，伴随的将是微调不断。同时也应看到的是，货币政策放松，这条老路已经走不太远。而对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。而市场也能因此能够进入稳定发展阶段。应对新形势的变化，在当前总体“稳定”的基调下，地方政策将进入“微调不断”的局面。预计未来在”改善性需求”政策放行的可能性大。同时，限购、信贷政策，也存在调整的可能。对房企而言，未来2个月也许是政策变化的窗口期。短期政策压力的减轻，为部分房企提供了生存的争取空间。但政策放松幅度过大，以及未能改变供应局面，无疑是“饮鸩止渴”，对于行业良性预期是负作用。从长期政策可能性看，行业调控减少供应的格局，很可能使房地产调控被动的进入新局面，尤其是行业制度建设将被动的加强。从政策的方向看，在税收领域的调整必要性较强——“减税与加税”，通过税收调节实现“限涨和限利”是正确的选择。当前看，房产税（物业税）试点和推行的可能性大，但短期实际市场调节效果微薄。而在开发和交易环节减税的必要性很强。同时，房地产交易的“资本利得税”，是可以有效控制房价的举措。也就是说房地产“去杠杆化”将是长期性的，打击投资、投机性需求仍将延续。（返回目录）高通智库：公积金释放刚需、二套房贷放松见政策信号当前在中央支持刚需的政策导向下，地方政府救市的举措在公积金贷款领域不断加强，促进了刚需的释放。同时，最新的商业银行政策变化，也为未来改善性需求释放的贷款条件，提供了政策上的可能。近期，各地政府楼市微调政策不断出台，而在近40个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个。本月，重庆市住房公积金管理中心召开新闻会，放宽首套房公积金贷款政策，重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到www.gaotongchina.com480万元。重庆放宽公积金贷款的力度，远超过去10城市放松公积金的救市举措，预计未来可能被其他城市效仿。从全国住房公积金放贷条件看，进一步放松的基础是具备的。目前，全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元，其中１万多亿元贷出去，余额还有2.1万亿元。公积金余额在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，结余资金仍超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。从商业银行放松二套房贷的角度，目前政策也显现出端倪。6月6日向国务院常务会议汇报的《商业银行资本管理办法（试行）》删掉了2011年8月征求意见稿中对二套房贷按60%差别计算风险权重的规定，采用与首套房一致的45%计算风险权重。所谓风险权重，举例说，银行放了一笔1万元的贷款，如果风险权重为100%，即银行需要为这笔贷款预留1万元，以作为其损失准备。也就是说，风险权重越低，银行需要为此预留的资本金就越少。上述调整说明监管层在松绑银行二套房贷。因为上述调整令二套房贷的资本耗用降低，即降低了二套房贷的资金成本。对银行而言，二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍在基准利率或九折左右，在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。（返回目录）高通智库：房价下降压力短期未消除——涨跌将分化在四月和五月销售回暖，以及当前对房调见底预期、供求关系预判的背景下，房价止跌回升的舆论和部分实际操盘开始出现。对未来的价格走势，正确的认识是，资金链的限制因素，不但没有缓解，而且仍在加强。虽然未来房调有可能发生变化，但开发贷和信托所造成的资金压力，在二季度之前预计难有实质性改变。预计，短期内对部分房企而言，降价压力不但没有消除，而是促销回款的压力更加显著。但也有部分区域