保利垄上三期定价报告1产品概况产品概况2认筹分析认筹分析3定价说明定价说明4销售预估销售预估第一部分产品概况资源分布变电站三期水系叠休闲小广场拼高压线南门六环辅路六环主路产品分类D系列与E系列?D系列户型为前二后三，步出式地下室设计，属于垄上三期的升级之作。B27-D南向B27-E南向?E系列户型为下沉式庭院设计，相比一二期地下室设计有所改进。B27-D北向B27-E北向D类户型栋数地下面积地上面积总面积建筑风格入口备注E类户型栋数地下面积地上面积总面积建筑风格入口备注B27-D6130.58295.63426.21美式北入口步出地下室B27-E7131.83295.63427.46美式北入口下沉式庭院B06-D6151.02294.25445.27英式南入口步出地下室B06-E2144.37294.25438.62英式南入口下沉式庭院400-500B30-D5155.09295.21450.3英式北入口步出地下室B05-E3141.98302.73444.71美式南入口下沉式庭院B05-D9149.39302.73452.12美式南入口步出地下室B30-E4156.47294.94451.41英式北入口下沉式庭院B29-D9158.01310.19468.2美式北入口步出地下室B29-E2151.91313.99465.9美式北入口下沉式庭院B28-D4139.26376.77516.03美式北入口步出地下室B28-E7135.74378.87514.61美式北入口下沉式庭院C04-D3206.94319.97526.91美式南入口步出地下室C04-E1204.21319.97524.18美式南入口下沉式庭院C04-Da7206.94319.97526.91美式南入口步出地下室C05-E1209.06322.45531.51美式南入口下沉式庭院C03-D4209.93322.41532.34法式南入口步出式庭院C23-E3192.92382.34575.26美式北入口下沉式庭院500-600C03-Da1209.93322.41532.34法式南入口步出地下室D22-E1200.35383.8584.15美式北入口下沉式庭院C05-D8211.16322.45533.61美式南入口步出地下室合计31D22-D4198.83383.8582.63美式北入口步出地下室E21-D4196.26403.54599.8法式北入口步出地下室E21-Da3196.26403.54599.8法式北入口步出地下室面积栋数区间E41-Da2221.77416.77638.54法式北入口步出地下室美式英式法式合计E41-D4231.21416.77647.98法式北入口步出地下室426-4683617053E04-Da3221.4427.32648.72法式南入口步出地下室600-700524-5993901251E04-D2229.36427.32656.68法式南入口步出地下室E01-D8237.34455.1692.44英式南入口步出地下室638-6930101121E01-Da2238.4455.1693.5英式南入口步出地下室752723125合计94合计第二部分认筹分析认筹分布户型类别B05B06B27B28B29B30户型面积452.12445.27426.21516.03468.2450.3推货数量337746第一意向2627298筹量与推售套数比67%200%386%29%225%133%第二意向261621010第三意向1171103价格最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价单价178751669918706181451843116824178331603818434167521879316652总价808179474262368329253807937978554847191440920220382530698630767780496484626367516809户型类别C03C04C05C23户型面积532.34526.91533.61575.26推货数量5523第一意向11310筹量与推售套数比220%60%50%0%第二意向3230第三意向4100价格最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价单价2041319815189881792318037182671783416465总价108667351054825110004989939509596247459709057102592139471575户型类别D22E01E04E21E41户型面积582.63692.44656.68599.8647.98推货数量23333第一意向53273筹量与推售套数比250%100%67%233%100%第二意向64551第三意向22181价格最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价单价20436181841965923229248942033321792204232355620601总价11906392106220521361263816109466163473211319040813071112122495641526377713154645认筹分析?认筹两极分化，450㎡以内的小面积产品及600㎡左右的大户型产品认筹推货比较高。?C03与C05产品除了立面其他基本一样，理论上可以互补，但C05认筹明显不足，主要原因是C03产品临近水系，消化挤压主要通过价差实现。?样板间展示效果比较明显，D22认筹比例较为理想，定价中将酌情考虑样板展示带来的客户价值认知提升产生的溢价作用。?E01与E41属亲水把角落产品，景观及风水较好，认筹较为理想。?认筹结果可以作为后续定价参考，但由于认筹结果与产品本身存在高度相关性，因此仅对需供比极端高或极端低的情况进行手调修正以体现相应产品的极度稀缺性或高度市场抗性。第三部分定价说明?定价策略?定价逻辑?体系构建?均价推导定价策略?第一，以市场为导向，遵循风险最小化原则初步确定两大类产品的基准均价。基准均价反映定价体系中社区内部相对位置因素与房型因素所决定的产品价值，而风险最小化原则是因为所有的主观评分源自判断，精确判断是不现实的，以能够形成共识的下限或上限判断为基准可以降低风险。?第二，两大类产品分别定价：原因1：策略导向。E系列产品相对均好，以D系列产品整体作为E系列产品的价值标杆，实现销售挤压，D系列作为升级产品，占据优势资源，拉大内部价差，局部树立价值标杆实现销售挤压。原因2：风险控制。产品本身与策略导向的不同导致定价侧重点不同，分别定价并相互检验有利于控制传统主观评分可能导致的不稳定性。?第三，开盘实现60%-70%销售率。定价逻辑定价逻辑第一步第二步第三步第四步第五步体系构建均价论证价格制定手调修正价格检验修正分要素构建以市场为导分要素评分对认筹中的通过内部检价值体系向，通过市，导出初步极端情况、验和外部检场类比法推价格体系价值标杆、验检验价格导出两大类风水、立面的合理性，产品均价等因素进行并加以修正修正第一步：体系构建?计算公式：总价（z）＝户型总价（x）+精装花园附加（y）+手调修正（Z）—户型总价（x）＝A（基准价）+B（价差）*｛该栋别墅加权分（C）/全部房屋加权平均分）｝—精装花园附加（y）＝花园面积*花园精装价格（650元/平米）—A为基准价，B反映价差，A+B值决定了基准均价，B值可以有效控制整体价差。—手调修正因素主要包括：人为价值标杆，立面成本，认筹分析中体现出的极端情况，样板展示，以及其他特殊情况。定价因素权重具体分值第一步：体系构建南侧双面临水100北侧双面临水80南面临水50水系/景观35%东/西/北面临水30景观10无水0?户型总价（x）考虑因素主要分为受南侧环路影响0受西面环路影响20受中心道路影响50噪音15%三大类：位置、房型和花园。位置受两侧组团道路影响50受单侧组团道路影响80不受影响100不受影响100?位置为核心因素，综合考虑景观、高压线10%受影响较小50受影响较大0噪音和密度等等因素，比例为南侧50密度10%北侧30东西侧2070%。合计70%赠送2个车库面积100地下室2%赠送1个车库面积50?无赠送面积0房型主要为内部格局的舒适型与合426-468100面积2%524-59950理性，因垄上户型已经过“千锤百638-6930露台数量5车库数量5炼”，因此房型比例较低，为房型天窗数量5格局10%错层设计515%。客厅数量20套房数量20挑空数量20北入口100入口1%?花园作为别墅空间的重要组成部分南入口0合计15%300以下10，与房型比例相同，为15%。300-35020350-40030400-45040450-50050?D系列和E系列使用用样的定价体系面积15%花园500-55060550-60070，所不同的是基准均价与价差控制600-65080650-70090。700以上100合计15%?因素权重已经与销售现场和技术部进行沟通。第二步：均价论证?通过整体市场与区域市场上半年价格/成交走势分析对8月份以后至年底别墅市场走势形成基本判断。?以与垄上3期D系列产品高度相似的壹仟栋为重点个案进行分析推导出D系列基准均价（不考虑立面、精装花园、价值标杆等附加因素）。?金科帕提欧为重点参考，同时参考销售现场关于D系列产品与E系列产品的价差反馈，推导出E系列户型的基准均价。第二步：均价论证项目产品近期成交均价诸子阶联排29000-30000燕西台联排30000-35000单价区间西山林语独栋23000-2500