谨呈：苏州新创建设有限公司山河佳苑商业中心提报博思堂集团商业事业部2012年5月28日本次报告需要解决的主要问题问题一以怎样的物业组合，现实项目收益要求的同时将风险降到最低；问题二以什么样的产品和模式，打造项目竞争优势，实现快速套现；实现低风险操作，快速回笼项目资金；提案思路地块区位规划交通商业经营环境商业消费环境项目属性分析市场环境分析项目整体定位营销模式及测算分析渠道拓展项目篇?地块分析?区位解读?交通环境?规划分析1.1地块及指标分析本案为社区邻里式盒状集中式商业，量体较小，难以如港龙枫桥、马涧商业街形成规模效益，且客户接受度来看不如沿街商铺；且商铺单套分割面积较大（多为100平米以上），综合看销售难度较大。?总建筑面积：8221.23平方米，其中商业面积4783.14平方米（共可售17套，主力面积在60-200㎡之间），?地下室2194.51平方米；?建筑形态：地上3层，地下1层，街区式集中商业（可分割销售）；?停车位：地下停车场约有49个车位；?交付日期：2012年年底交付使用。本案1.2区位分析?区域内劳动密集型产业（工厂集聚）带来磅礴的潜在消费客群；?本案与马涧商业街、枫桥商业街商圈距离均在3公里左右，存在竞合关系。本案周边为以工厂企业为区域主导，产业特性为劳动密集型；本案周边有马涧商业街和枫桥商业浒通商圈街，其私营业主较多；工物流业园本案距浒关商圈6.5公里左右；区本案距枫桥商圈3公里左右；工业区本案距狮山路绿宝商圈5公里左右；枫桥工商圈本案距古城区核心商圈超过10公里。业区狮山路商圈横塘商业本案商业辐射范围有限，中心仅限邻里1.5-3.0公里内！高新区城乡一体化暨分区规划（高新区城乡一体化暨分区规划（2009-20302009-2030年）年）1.3.1规划分析–新区整体分区规划本案位于阳山片区内，从规划来看，该片区商业规格、级别较低，难以如“三大中心”形成较大的区域辐射力，故研判本案的发展方向仅为社区配套商业。总体结构：“一核、两轴、三心、六片”一核：以阳山森林公园为核心，将山体屏障转化为生态绿核，并成为各个独立组团间生态廊道的汇聚点。两轴：太湖大道发展主轴：是新区“二次创业”的活力之轴，展现科技、人文、生态的融合。京杭运河发展主轴：展现运河文化的精华，是城市滨河风貌的集中体现，是公共功能与滨水风光的活力融合。三心：以浒通片区中心、科技城片区中心、狮山路城市中心构筑三角状的极化空间，为各自所在的城镇建设组团提供公共配套服务。六片：包括狮山片区、浒通片区、横塘片区、科技城片区、湖滨片区（苏州西部生态城）、阳山片区。1.3.2规划分析-片区产业布局蓝图判研以长江路为分界线，商业向其沿线集聚、分布，强力吸引2侧较为磅礴的客流，但对两侧的居住区外延辐射能力逐步减弱，为本案寻求发展提供了契机。浒浒通通商商圈圈根据区域内规划，我们大胆预测，区域内幸福街商业街右侧小范围工业区外迁，低密度、生态宜居长马涧马涧商商业业街街江的区域逐渐与枫桥片区连成整体，给本案工业区路商业带来一定的提升；枫桥枫桥商商业业街街产业本案从各个角度，规模、昭示等等，其仅调狮山商圈整服务于项目周边邻近的几个小区，辐射能力相对有限；规划判研的落实，也较难扩大商业辐白马涧生态风景区（本案片区）功能定位：苏州市西部射半径。重要的风景旅游区和多功能生态度假休闲区，发展低密度、生态居住区；1.4.1交通分析-大交通区位环境依托何山路和华山路构建便利的大交通体系，具有较好的交通可达性，利于消费客群导入。但小区内部以支英街和自建道路构建的内部交通体系则对商业动线、昭示性有一定影响。南侧为干道何山路，工厂、企业较多紧邻悦山墅联排别墅区，小区西侧为工西侧白马涧风景区厂、为小区内部穿过道路支英街，小区东白企东侧业面工厂、企业聚集；马涧风景北侧华山路上有333路、华池专线；区公共交通南侧何山路上有300路；厂工未来地铁3号线经过东侧珠江路（马业企、轨道交通运、华山站点），加大人流导入1.4.2交通分析-公交体系湘江路马涧路1马涧商业街工厂区1、马涧路经过的公交车较多华山路3枫桥商业路42、3、经过本案的公交仅为300路、333路、何山路2龙池专线；工厂区4、经过枫桥商业街区的公交有：300路301路301路长线308路321路324路325路328路442路816路马涧、枫桥商业街是以公交为交通导向，辐射吸引周边工厂集聚区客群消费，而本案在公交导向上适用性不强(主要以自驾出行为主)。1.4.3交通分析-昭示性华山路本案湘江路环山路支英街1、道路级别较低：山河佳苑外围道路何山路、何山华山路为四干道；辅助街道为双干道，内部修路建了3-5米左右的自建道路；外围道路辅助街道自建道路2、项目的辐射能力仅为社区范围内1.5-3公里内，内向型大于外向型。1.5小结?地块：盒状集中式商业、量体较小、分割面积较大、现商业氛围不足，销售难度较大。?区位：位于阳山低密度生态居住区，周边工厂密集，临近的马涧、枫桥商业街存在竞争关系，本案辐射力有限，仅邻里1.5-3公里范围；?交通：大交通尚好，公交缺乏，多为自驾（私家车、电瓶车），本案商业外向辐射能力受限；?昭示性：仅支英街有昭示面，且沿街面窄，盒状商业昭示性远不如沿街商铺；?规划：随着片区、区块产业结构调整（厂企外迁），区块内商品住宅开发量提升，未来本案品质消费客群面将进一步扩大。市场篇?商业经营环境分析?商业消费环境分析2.1.1商业经营环境分析–马涧商业街马涧商业街属于社区成熟商业，尽管商业环境存在脏乱差等问题，但经营状况仍较好，且商铺供小于求；依托周边劳动密集型厂区的消费结构，中小型餐饮经营状况极好，单店普遍年利润在5万元以上。商业名称马涧小区商业街区物业形态多层沿街商铺主力面积20-60㎡左右（一层），个别有2层经营：60㎡左右；100-150元/㎡?月（纯一层），40-50元/㎡?月（2租金水平层）出租率100%，转让率较高（个别铺位转让多次）经营状况较好，中小餐饮业态好于其它业态商业档次中低主要业态中小型餐饮、超市、生活配套、生活零售等香百丽烘烤店、流行酷站、嘻哈部落、三泰人力资源、你主力商家型我塑、X9酒吧KTV娱乐总汇、兰亭足浴、绿杨混沌店、泉景大酒店、来来永和豆浆等2.1.2商业经营环境分析–马涧商业街未到20:00，步行街上面停满了?商业陈旧、品牌缺失、管理混乱；各式各样的车辆；马涧商业街起初以社区配套服务商业为主，随着其逐步发展，成为区域消费指导性和认可度部分流动商家都将较高的商业街区；从品牌进驻来看，基本为国内摊位摆到人行通道上面，行人只能从中间一些品牌，缺失如adidas、nike等国际知名品牌；狭长通道通过；?外街好于内街；特别是晚上，外街的餐饮、女性服饰等业态流动商家摊位主要以灯火通明，人来人往，而内街则人流稀少，相对食品、女性服饰为主，较为冷清；垃圾满地；2.1.3商业经营环境分析–马涧商业街11%2%3%5%40%5%34%餐饮美食服饰饰品、美甲娱乐数码电子通讯其他马涧商业街服务于社区周边业态为主；其中餐饮美食、服饰所占的比例相对较大，分别达到了38%、32%；入驻的商家大多为个体化经营者，如：香百丽烘烤店、流行酷站、嘻哈部落、三泰人力资源、你型我塑、X9酒吧KTV娱乐总汇、兰亭足浴、绿杨混沌店、泉景大酒店等。2.3商业经营环境分析–枫桥商业街枫桥商业街距本案约3公里左右，于2010年下半年开街区，目前出租率和经营状况一般，其零售购物的比重相对较大，由于其以新区诸多劳动密集型企业的就业人员为主力消费群，因此在客群面上将对本案形成分流和竞争威胁。商业名称枫桥商业街物业形态多层商铺、商业街主力面积50-60㎡（标准单元面积）租金水平90-100元/㎡.月（1F），50-60（2F）出租率内街出租率70%左右，外街90%以上一般，内街尚显冷淡，外街（南北向）沿街商经营状况铺略好商业档次中档主要业态零售购物、中小型餐饮、休闲娱乐藏书羊肉、腾龙网络、逍遥网咖、灯火阑珊KTV、五月天KTV、朝酒晚舞酒吧、重庆鸡公堡、雅居商务宾馆、德尔惠、李宁、特主力商家步、安踏、生活秀、女主角、拓谷、龙鼎娱乐会所、美特斯邦威、尊爵台球俱乐部、沙县小吃、战斗鸡排等2.4商业消费环境分析–人口随着山河佳苑、悦山墅等项目的交付，入驻率逐步提高，区域内的商业配套需求将同步增加，因此本案商业中心入市后将具备有力的消费容量支撑。主力消费群约3.5万人，支楼盘名称总体量/户数人口3公里范围内主要小区撑本案90%消费；山河佳苑12万㎡/765户765*4=3060悦山墅8万㎡/284户284*3=852马涧小区75万㎡/5930户5930*4=23720景山公寓11.08万㎡/1750户1750*4=7000楼盘名称总体量/户数人口5公里范围内主要小区新鹿花苑6.1万㎡/660户660*4=2640阳山花苑74.5万㎡/8300户8300*4=33200新狮新苑15.6万㎡/1500户1500*4=6000康佳花园20万㎡/1800户1800*4=7200佳林花苑10.2万㎡/927户927*4=3708次级潜在消费群约5万人，支撑本案10%消费；2.5商业消费环境分析–消费者需求分析高品质客群日常便利生活就近原则；(商品房居民、企业中高管等）目的性的品质，中高端消费则驱车去绿宝、狮山等；重要客群日常便利生活就近原则；目的性的品质，中端消费以公交导向枫桥、绿宝等；(周边企业就业人员等）马涧商业街以工薪阶层为主要客群，业态较为齐全，本案无法在客群层面上形成直接竞争，可以在消费档次上差异互补，经营中档次餐饮及居民就近便利购物。2.6商业消费环境分析–消费群体分析1、山河佳苑、悦山