房地产投资基础知识投资开发部2012年6月所谓房地产投资：是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。2目录?一、房地产投资简介?二、房地产投资特征?三、房地产投资过程?四、房地产投资方式?五、项目评判过程?六、判断项目是否可行的依据3Part1房地产投资简介4房地产投资形式多种多样：?房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；?为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；?将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；?企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。投资决策投资研究投资执行投资评估另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。Part2房地产投资特征81、房地产投资对象的固定性和不可移动性　　房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。2、房地产投资的高投入和高成本性　　房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：一是土地开发的高成本性。　由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图启动期成长期持续发展期稳定期下一个周期（1～2年）（2年左右）（3～4年）阶段划分设定方向市场检验建设发展成熟与巩固衰落或重建?税收产出??------土地收益土地收益?土地收益?税收?税收?资产经营?基础设施建设?区域运作费用?建设投资----------投入?地区形象建设?基础设施建设?环境再投入?区域规划?公建投资?公建投资?缴税基建投入增长地价增长符合边际递减规律土地价格变迁规律基建投入与地价增长的关系曲线二是由于房屋建筑的高价值性。　房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是房地产经济运作中交易费用高。　一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。3、房地产投资的回收期长和长周期性　　整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：　　一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。　　二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。　　三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。4、房地产投资的高风险性　　由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。5、房地产投资的强环境约束性　　建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。6、房地产投资的低流动性　　房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。基本概念1、资金的时间价值：?资金的时间价值，是指在一比如，将今天的100元定量资金在不同时点上的价值量的钱存入银行，在年利率差额。也就是资金在投资和再投资为10%的情况下，一年过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使后就会产生110元，可用中产生的，是资金所有者让渡资见经过一年时间，这金使用权而参与社会财富分配的一100元钱发生了10元的种形式。增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。资金时间价值可从两个方面加以衡量：理论上，资金时间价值相实际上，当通货膨胀很低当于没有风险、没有通货的情况下，可以用政府债膨胀条件下的社会平均利券利率来表示资金时间价润率；值。2、单利与复利：复利率的计算　　爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！　　复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）^n1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百元；2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万；3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多；4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后来劲越足，跑的越快。复利的威力：????一张普通的白纸，厚度大约0.1毫米（1万张摞在一起才1米多高），如果对这张白纸连续对折52次，这张纸的厚度会是多少呢？冰箱那么高？或者一层楼那么高？又或者一栋摩天大楼那么高？又或者相当于把地球围绕一圈？一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度是2.25万亿公里，而地球和太阳的距离才是1.5万亿公里，而一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度比地球到太阳的距离还要远的多。3、名义利率与实际利率：利率是宏观经济和金融活动中非常重要的变量，它连接货币因素与实际经济，是货币政策当局调节经济活动的重要手段。在宏观经济学和政策制定中，均衡利率，也就是使价格保持稳定且对经济增长具有中性作用（对经济增长既不刺激也不抑制）的利率水平，有着非常重要的作用。　　简单的说，实际利率是从表面的利率减去通货膨胀率的数字，即公式为：1+名义利率=（1+实际利率）*（1+通货膨胀率），也可以将公式简化为名义利率－通胀率（可用CPI增长率来代替）。　　一般银行存款及债券等固定收益产品的利率都是按名义利率支付利息，但如果在通货膨胀环境下，储户或投资者收到的利息回报就会被通胀侵蚀。实际利率与名义利率存在着下述关系：?当计息周期为一年时，名义利率和实际利率相等，计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。?名义利率不能完全反映资金时间价值，实