万达集团WANDA石家庄万达广场营销策划提案目录PART1.市场解读市场供需/市场产品构成/客群特征PART2.项目剖析地块环境/项目定位/SWOT分析PART3.全盘策略指导原则/蓄客策略/成交策略PART4.实施部署推广执行/销售执行解读石家庄楼市石家庄人均GDP排在?2007年年末市区常住人口237.73万人。全国省会城市后面?2007年城镇居民人均可支配收入13205元；2008年15053元。?2007年城市居民人均住房建筑面积27.8平方米。石家庄商品房供应量石家庄未来3-5年商品房潜在供应量至少达到2475万平米石家庄商品房需求量2009年度石家庄商品房需求量在180万平米左右石家庄楼市格局呈现严重供大于求！！石家庄商品房（中、高档楼盘）价走势石家庄2005年至2008年住宅市场均价单位：元/平米500045964500400033164300400030003000327220002005年2006年2007（1-2007（6-2008（1-2008（7-2009（1-6）12）6）12）3）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789石家庄市场销售户型结构2007-2008年整体市场细化销售结构：户型1室/2室经济型2室舒适型2室/舒适型3室舒适型3室及经济型3室以上年极段80平米以下80-100平米100-120平米120-150平米150平米以上200715.0%18.5%15.6%24.6%26.3%200832.0%16.0%16.0%20.0%16.0%2007年分户型销售比例2008年分户型销售比例80平米以下150平米以上（含80平米）80平米以下16%150平米以上15%（含80平米）25%32%80-100平米120-150平米19%20%100-120平米80-100平米120-150平米100-120平米16%16%25%16%20092009石家庄石家庄购购房需求房需求调查调查分析分析裕华区占总体的37.02%充分的土地储备完善的市政配套城市高档住宅聚集区——资料来源：石家庄房产协会发布的《2009石家庄房地产市场调查蓝皮书》依据2009年石家庄商品房需求量预计180万平米，裕华区房产的市场需求量预计60万平米左右。裕华区商品房供应量2009年度保守估计有120万平米待售。裕华区商品房需求量2009年度商品房需求量在60万平米左右，占到石家庄的1/3。裕华区楼市与石家庄保持一致！！裕华区商品房市场供需分析裕华区商品房供应量说明：由于石家庄房地产市场数据不透明、不公开，为便于我项目做出合理市场决策，我们提供项目周边样本项目市场数据以供参考。建面（万平档次产品类型项目名称米）嘉实蓝岸高高层，电梯洋房11第五大道（整高高层50体）路劲蓝郡高花园洋房，联排别墅，小高层，高层15.3世奥湾中小高层，高层21公园首府中高层23东方明珠中高层46中、国大全城高层，多层40低中城星月湖低高层38碧溪尊苑低高层20.38返回样本项目供应体量约230万平米，扣减已售部分，2009年度保守估计仍有120万平米待售。裕华区商品房（中、高档楼盘）价走势区域住宅市场价格走势图单位：元/平米600050005000400047004500430030003000330020002005年2006年2007（1-6）2007（6-12）2008（1-6）2008（7-12）目前裕华区大多中、高档楼盘售价4000—5000元/平米，高出石家庄二环内楼盘市场均价500元/平米。裕华区区市场销售户型结构2008年区域市场分户型销售比例4室及以上1室8%4%2室28%2室3室户型是区域市3室场销售主力户型。60%销售主力户型面积户型1室2室3室4室及以上面积区间（㎡）50-7985-110130-160140-400平均比例4%28%60%8%石家庄楼市客群特征分析购房客群年龄构成25-35岁12%50岁以上年龄构成年年年龄构龄构龄构成成成35-45岁8%53%45-50岁27%石家庄楼市客群特征分析购房客群职业构成个体自由职业者22%15%职业构职业构职业构职业构成成成成银行、医院类单位私营业主7%28%公务员11%机关事业单位17%石家庄楼市客群特征分析置业目的投资购购房房动动机机2%购购房房动动机机解决居住23%改善居住72%赠与3%影响购房者需求的主要因素购房影响因素列表100%92%80%70%65%60%46%40%26%24%23%27%20%9%10%10%6%0%格型育置价度户划套境教理化牌化位程规配环管文品能理利区区观业区商智地便社社景物社发区通开社交楼市观察——同类竞争楼盘金正·缔景城?建筑面积：66万㎡，住宅37万㎡，商业29万㎡，分三期开发。?建筑类别：21栋高层住宅，4栋商务公寓，1栋酒店、1栋写字楼、7000平米休闲娱乐集会、60000平米风情商街；?户型配比：住宅部分：50－540㎡；90-140㎡占30%；170-230㎡占50%；沿街商铺：上下联体，50㎡-170㎡；商务公寓：56-110㎡，5.7米层高；?工程进度：一期入住；二期封顶，三期在做基础处理；?推广均价：住宅6500元／㎡；公寓5200元／㎡；沿街商铺：一层19800—30000元／㎡；二层8800—12000元／㎡；?项目评价：位居桥西区城市中心的高端住宅，吸引桥西区大量公务员，销售业绩及口碑均佳；2008以来，由于其高价位销售减缓。项楼目市竞争观察楼盘——研同究类竞争楼盘?荣盛·阿尔卡迪亚?项目地址：和平路与平安大街交汇处东北角?占地面积：228亩?建筑面积：销售周期：4—5年?建筑类别：46万㎡，纯住宅高档社区，由25栋板楼和1栋五星级酒店组成；?面积区间：40—200㎡；三室为主力户型；?工程进度：一期全面封顶，进行外装?销售均价：住宅5200元/平米，公寓5500元/平米；?销控情况：目前销售一期1号楼至10号楼，高层住宅，其中1、2号楼为精装修公寓，现在25层以上开始销售；?销售状况：目前维持高价位，销售缓慢，依靠低价房出货。项楼目市竞争观察楼盘——研同究类竞争楼盘?路劲·蓝郡?项目地址：东岗路与东二环交口西行100米路北?开发商名称：河北路劲房地产公司?占地面积：91366平方米?建筑面积：186000平方米?容积率：1.7?绿化率：35%?栋数：4栋24层高层、6栋小高层、联排别墅；?面积区间：住宅80-160平方米；三室为主力户型；?开售日期：2007.12?入住时间：2009.10?工程进度：高层部分正在外装?推广均价：（小高层）5500元/平米；高层4600元/平米?项目评价：项目同区域高档楼盘，原由顺驰地产开发，由于其户型偏大，总房款偏高，销售缓慢。项楼目市竞争观察楼盘——研同究类竞争楼盘?公园首府?项目地址：塔北路与谈故东街交叉口?占地面积：12000平方米?建筑面积：107027平方米?栋数：11栋板式高层?面积区间：90-170平米；主力户型为三室?周边配套：商场：保龙仓、北国商城、世纪联华等；学校：43中、27中、石门小学、河北科大、河北师大等；医院：省科大一院、省儿童医院等。休闲：世纪公园、东环公园等。?开售日期：2008.12?开工日期：2007.8?入住时间：2010.10?工程进度：一期项目封顶?推广均价：4300-4500元?销售情况：现场到访量高；销售良好；楼市告诉我们：?2007年需求超常规增长，透支了未来的购买力；2008年住宅市场供给量、需求量和价格均出现了明显的下降；?由于未来市场供给量充足，购房者尤其是以改善居住条件为目的的购房者对市场前景看淡，预计未来一段时间市场的观望气氛将持续；?预计2009年房价调整仍将继续，楼市逐渐进入健康、正常，价格也将归于理性，接近2007年初的价格水平；楼市告诉我们：?大中户型，业主家庭以三口之家为主，家庭收入较高，消费能力强，大多数家庭在石家庄市内有多处物业。?石家庄客户需求集中来自本市市区，高端产品能够吸引部分来自周边县市的客户，但仅能作为主力客户的补充，本项目主力客户群体须锁定市区；?石家庄当前市场产品品质参差不齐，高端产品缺失，在产品塑造方面具有较大的改进空间，我们必须在产品上做出特色；?区域产品供给以3室户型为主，面积集中在120-140平米；其次为2室户型，面积集中在80-100平米；本项目住宅部分产品应该结合市场需求制定合理户型配比。经过对市场的深入分析，项目定位已经显而易见！住宅产品定位指导原则?锁定石家庄市区中、高端客户；?户型以两房、三房为主力，三房户型占主体；?户型面积趋小以控制总价，主力户型面积控制在140平米；?户型设计要求保证品质，杜绝垃圾面积，提高得房率。住宅产品定位石家庄万达广场可销售住宅部分户型配比方案两室三室四室户型两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫面积段90以下115-120125-140160总量比重25%70%5%　25.0%17%50%8%套数（预计）9404001500100　32%14%50%4%　32%64%4%目目标标客客户户定位定位项目目标客群特征一览客户客户阶阶层分类层分类家家庭庭年年收入收入客群特征客群特征住宅价格住宅价格承受力承受力对对价格价格变变动动和和地理位置地理位置很不敏感很不敏感，地，地缘缘特征特征不不明明显显，，注注富富裕裕阶阶层层3030万元以上万元以上70007000元元//平米以上平米以上重重产品，产品，周遍周遍环环境境，，圈圈层层概念强