上海一家人营销推广方案总建面积：58717.01平方+多层约16000平方(其中多层为动迁剩余房源，目前为预估数)建筑形态：多层、7栋小高层、10栋联排别墅主力房型：二房、三房、联排别墅总户数：473户+动迁剩余多层（公寓420套，别墅53套）容积率：1.0绿化率：37%得房率：多层90%、小高层84%物业管理费：小高层1.19元，多层0.79元；未来上海市场，将不再有单价万元以下的公寓项目布局郊布局郊环环外外——目前，在售及近期上市的万元以下公寓分布在郊目前，在售及近期上市的万元以下公寓分布在郊达安御庭(4\5月份推出新房源)环环以外以外区区域。域。10000元/㎡（预计）三区两板块——上海裕花园三区两板块——8500元/㎡万元以下公寓集中在万元以下公寓集中在金山、奉金山、奉贤贤、崇明、、崇明、临临港板港板花花桥桥块、花桥板块。8000-85008000-8500元元//㎡㎡块、花桥板块。鑫苑·Metown8500元/㎡70007000绝绝迹，聚焦迹，聚焦8000-10000——8000-10000——目前，万元以下公寓价格水平主要集中在8000-绿地国际家园启航社目前，万元以下公寓价格水平主要集中在8000-8500元/㎡1000010000元元//平方米。平方米。常发香城湾8100元/㎡万安金邸(4月份后将推出新临临港港房)朱朱泾泾8000-90008000-9000元元//㎡㎡8000-9000元/㎡8000-90008000-9000元元//㎡㎡滴水湖馨苑尚成府邸(5、6月份推出新（多层和小高层）房源)金山新城金山新城8000-9000元/㎡8000元/㎡7500-95007500-9500元元//㎡㎡本案丽水湾（多层公寓）临港·蓝色城邦龙湾华庭8000-9000元/㎡8500元/㎡(未来供应)9000元/㎡在售宝华·海湾城御景龙庭9500元/㎡(3到4月份开盘)金悦华庭未来供应7500元/㎡8000元/㎡五大区域市场，不同的板块资源及未来发展预期，决定了客户的构成。本案所处的奉贤区域，目前虽已本地客为主，但随着房地产开发进程5号线开通的临近，本案将吸引大量的市区客户随着崇明跨海大桥的通车，崇明房地产市场开始进入快崇明区域速发展期。从本质上讲，花桥市场附属于上海市场；花桥市场紧跟目前主要以别墅开发为主，公寓项目较少。上海市场脉搏。客户主要以投资客为主。目前花桥市场客户主要以上海投资客为主，比例在80%以上。花桥区域投资客主导投资客主导随着临港国际级航运中心定位的落实，临港区域拉开房地产开发序幕；目前区域市场主要集中商办项目开发，住宅类项目相对较少；住宅客户主要以投资客为主，占比约90%。金山房地产市场主要以金山新城为主导的封闭性市场，区内区内客客户户消化消化目前区域市场客户主要以当地客户为主，外区导入客源临港区域较少。奉贤区域金山区域奉贤房地产市场主要以南桥为主导的封闭性市场，目前区域市场客户主要以当地客户为主。本案本案竞争竞争布局布局图图南桥板块支撑奉贤整体市场，其他板块散点作战，对本案未形成直接对抗暂无一手楼盘在售二手报价：7000-8000元/㎡绿色家园（5-6层多层）金金汇汇剩余体量7728平方米板板块块7500元/㎡南桥（未推公寓量约31.5万㎡）丽水湾（4层多层）一手报价：12000-15000元/㎡暂无一手楼盘在售剩余体量11万平方米二手报价：10000-14000元/㎡二手报价：6000-8000元/㎡8000-9000元/㎡庄行庄行南南桥桥板板块块奉城板奉城板块块板板块块碧海金沙嘉苑一手报价：8000-9000元/㎡（目前无供应，5月推出少量公寓）8000-9000元/㎡（预计）本案柘林柘林板板块块海湾板块暂无一手楼盘在售二手报价：6000-8000元/㎡目前，周边竞争板块在售项目较少，仅位于庄行的丽水湾在售。区域板块（除南桥外）一手房报价在8000-9000元/平方米；二手房报价在5000-9000元/平方米左右。内容面积（平方）预计单价（元/平方）预计总销金额（元）小高层476738000381384000多层160988200132003600别墅1104411000121484000合计　　634871600时间3月4月5月6月合计　套数30030013　613销售量面积（平方）36200367951820　74815（大定）金额（元）30820000031174760014924000　634871600套数　24030073613销售量面积（平方）　2896036676917974815（签约）金额（元）　24656000031103808077273520634871600通过之前的媒体推广的各项手段，以期达到接到并蓄水客户3000组，同时收取意向金600组以上的目标；目标蓄水量2000目标蓄水量1000组，意向组，意向金200组金400组3月1日3月18日3月28日进场公开开盘销售节准备期蓄水期强销期点2月25日3月1日3月18日3月284月15日4月28日日现场布置及道具推准备（含道旗、广横幅、巨幅等）新浪为主的媒体整合推广(含房展等）节点硬广、短信、直邮、今日房产、门店海报、定向团购准备期(2月23~3月1日)现场布置:现场售楼处包装/接待中心导视/样板房导视楼体巨幅/楼体竖幅/户外导视看板道具准备:DM/户型单片/海报名片/包袋/胸牌/纸杯/活动礼品现场包装示意动线12楼体巨幅样板房指示牌((竖式))楼体巨幅看板横式3东向楼体3块2道旗气球条幅及拱门主入位置:环林东路及口小区主入口接待中心导视牌时间:3月5~4月521环林东路及小区入口，共计31动日线块21样板房3接待中心3北向楼体北向楼体22块块南向楼体南向楼体11块块道具准备14单片蓄水期(3月2~3月27日)新浪网为主的媒体整合推广媒体组合?新浪网+新浪乐居（全程）?时代报（关键节点前）?区域投递（每周一次）?短信群发（关键节点前）?平面媒体小软文（开盘前后）全程推广思路?专题线观念洗脑：奉贤发展、轨道机会、房价对比?广告线人群覆盖：新浪网资源可覆盖全上海上网人群?活动线销售落地：房展会、购房日导入意向客户全程推广思路专题线a.发现：上海第三波开发潮b.发现：2013，隐形财富c.惊现：上海市居然有万元以下楼盘！全程推广思路专题线发现：上海第三波开发潮?上海前两波开发潮的过程及机会（第一波：虹杨闸宝闵浦东，第二波：嘉青松南；）?发现：上海第三波开发潮已经启动（第三波：奉、金、崇）?预测上海第三波开发潮中的机会和财富（凸显奉贤优势：轨道、学区、人文、旅游、生态）?奉贤现状（强调南桥房价启动，海湾如火如荼，柘林在两者之间，目前是价格洼地）?奉贤前景（轨道五号线2013年延伸带来的机会，房价的预测）全程推广思路专题线发现：2013，隐形财富?轨道交通改变了生活和居住中心（列举其他轨道交通发展过程）?轨道交通对区域的影响（居住人口、各种配套、商业集散）?轨道交通对住房的影响（自住的人大幅缩短时间成本，更宜居；投资的人大幅增加固定资产价值，更有钱）?鸟瞰上海轨道交通发展图（2013年的隐形财富秘密呈现）?把握2013，财富机遇（剖析上海一家人投资价值）全程推广思路专题线惊现：上海市居然有万元以下楼盘！?大眼看房（惊现万元以下楼盘）?万元以下楼盘哪里有？（同价位各区域比较）?奉贤楼盘一览表（同区域价格比较）?寻找学区房发展轨迹（海湾大学城与松江大学城对比）?圆梦上海（万元以下楼盘安新家）?特价楼盘大家乐（业内外人物采访视频）?投资回报模拟器（算账）全程推广思路广告线a.新浪首页——为期两个月的文字链接，彻底灌输单价八千的上海市新房房源存在概念。b.新浪财经——蓄水期和强销期期间以顶部通栏形式，隐形财富专题内容，给关注财经的人以投资启示。c.新浪新闻——蓄水期和强销期期间以文字链形式，上海第三波开发潮专题内容，给关注新闻的人，奉贤将是热门区域的概念。全程推广思路广告线d.新浪博客——蓄水期和强销期期间以顶部通栏形式，惊现万元以下楼盘专题为内容，让关注博客的人，看到特价优惠信息。e.新浪房产——两个月的推广期中，分阶段以强势广告位，不同的专题内容给有购房意向的客户逐渐洗脑。f.新浪房产——两个月的推广期中，以软广告形式，推广上海一家人价格、轨道、学区、海湾等优势，分析其价值增长性。全程推广思路活动线a.房展会b.乐居购房日c.电子优惠券与乐居百人团购d.置业讲堂e.《上海合理房价》小型论坛全程推广思路活动线房展会（3月18日—3月21日）?现场设展——在新浪乐居500平米展位内设现场接待处，安排专人接待客户及派发项目宣传单。?展区广告——展区公共部分设项目背景板、易拉宝等。?看房班车——现场看房班车接送意向购房者现场看房?班车冠名——所有海湾线看房班车车身体现“‘上海一家人’海湾线看房专线”字样?新闻炒作——房展会前后在各页面对“上海一家人”做全程新闻跟踪报道。全程推广思路活动线乐居购房日（开盘当天）?召集——提前一周在新浪乐居发布看房召集令，短信告知乐居会员，召集网友看房?组织——开通免费看房班车，组织意向购房者现场看房。?进驻现场——开盘当日，新浪乐居进驻现场，协助现场售楼员做好接待及讲解工作。?落定——通过乐居看房班车聚集现场人气，形成项目认可度高、供不应求的氛围，逼定意向客户现场认购或签约。?新闻报道——项目开盘预告、开盘热销报道，产品卖点解析、购房者购房感受报道等。全程推广思路活动线电子优惠券与乐居百人购房团（3月18日—3月28日）?电子优惠券——房展会后，开盘前，打印新浪网网络电子优惠券价值5000元，可现场抵扣房屋总价。?乐居百人购房团——同