昆明莲花国际定位及规划初步恒通机构2010年09月《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087目录项目定位的前提思考?界定项目属性项目定位初步?项目定位方向?项目消费群体界定?项目主题定位初步?商业功能描述?商业业态定位及剖面、平面布局初步《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款2房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087I项目商业定位的前提思考《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款3房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087任何项目的商业定位首先取决于开发商的战略考量物业形态优劣简析便于销售，并销售为目的的开街区类物业为宜发方向博取高单价战略方向选择适于整体的经营和管理，有持有经营为目的盒式集中物业为宜助于持有者长的开发方向期现金流的实现和经营增值《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款4房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087对本项目而言，盒子式的商业可使商业面积最大化，并充分利用地块沿街面的优势，提升商业价值和塑造商业优势总规划用地84372.57㎡净用地78405.107㎡总建筑面积517829.557㎡住宅面积262983.264㎡其中商业及商务面积102641.097㎡配套商业建筑面积15930.360㎡容积率(商业）5.025建筑密度（商业）30.45%绿地率（商业）28.97%停车位3049个拆建比1：1.406《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款5房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087商业开发策略建议?根据项目的经济技术指标，由于住宅部分回迁比例大，故本项目从资金开发及回款的角度出发，建议除自持部分综合性商业外，其余均应在满足商业定位规划的基础上对外销售，以满足本项目的合理利润开发。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区控制性规划：　　莲花池公园“点睛”教育板块　　区域范围：北起北二环路、南至一二一大街，西至虹山东路、明日城市、金鼎科技园一带，东至盘龙江。　　功能定位：是以教学、科研为主导的五华区产业研发基地和城市生态恢复及综合性发展地区。　　北教场分区高校林立，科研单位聚集，已是成熟的发展片区，但部分区域的改造也是势在必行，新的控制性详细规划对区域功能改变不大。这里也被称为莲花教育板块，浓厚的人文气息和教育氛围，也是许多人向往在这里购房置业的主要因素。6《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区经济属性?北教场分区高校林立，科研单位聚集，已是成熟的发展片区，浓厚的人文气息和教育氛围，也是许多人向往在这里购房置业的主要因素。目前内部住宅项目也是以企事业单位和部队的员工住房为主，商品房所占比较低?区域内新盘有馨悦芳邻、明日城市、阳光果香小区、金荷家园和荷叶雅居等。?经济属性：社区商业+教育产业《2012版-房地产营销策划大全7》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区产业配套?商业：北教场片区的商业集中于学府路和龙泉路沿线，类似一个旋转过的“人”字。主要以生活配套的超市、饭店及IT产业为主。?住宅物业：北教场片区目前主要的住宅项目是以二居室为主，主要原因是片区内的小区开发时间较早，目前是昆明最主要的三级市场交易区域之一，片区内居住人口众多，流动人口比例较高，有稳定的人流量。?医疗：片区内部有两块部队的用地的集中区，分别为省武警总队和地方军队所在地，部队五十七医院也在这部分地块，是区域内最大的医疗机构。?交通：小菜园立交桥汇集了一二一大街、学府路、龙泉路、环城北路、圆通东路、教场北路等交通线路，是昆明的交通枢纽地段，汇集了大量的车流。《2012版-房地产营销策划大全8》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区重点产业配套标注原西电子广商业1-家乐福场2-百年明日城4-苏家塘小5-莲花小3-花香十里市区区住宅88-广基馨悦9-志远城13722文6-江岸小区7-巴士家园芳邻市综合体酒店11-教育宾610-莲花宾馆12-万豪酒店2馆1416-江岸31/15/1613-干菜批发14-通慧车15-亿美居家23小区菜市十▲市场城（歇业）居广场场18文文专业市场215◆1217-一二一数910◆411◆码城（拆）201718-昆明冶金19-云南师20-云南民族21-昆明文专科学院范大学大学理工大学教育19文22-省旅游学校23-昆明总医医疗院北教场分院《2012版-房地产营销策划大全9》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区城市规划发展?北教场片区东临盘龙江，西至45号线，南线由金鼎山北路——虹山东路——一二一大街围合，北至北二环路。?本分区的功能定位为：是以教学、科研为主导的五华区产业研发基地和城市生态恢复及综合性发展地区。《2012版-房地产营销策划大全10》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087北教场分区规划未来发展重点?商业：莲花池公园周边，项目规划为商业和住宅用地。项目完工后，将在这一区域形成新的商业中心区域，也必将带动学府路、龙泉路等现有商业业态的升级。?住宅：在该分区拆迁改造工程中，将有部分用地用于住宅开发，除对原居民户“原地回迁，拆一赔一”外，部分商品房向社会公开出售。?志远城市综合体：莲花池公园片区拆迁改造工程面积达23万平方米，工程预算总投资达8.6亿元，工程历时3年，两期进行，一期工程拆迁改造面积达205亩，其中包括莲花池公园的建设和莲花池村的改造，涉及1700多户的拆迁在该片区拆迁改造工程中，将有部分用地用于住宅开发，除对原居民户“原地回迁，拆一赔一”外，部分商品房向社会公开出售。该项目由于占据优越的人文历史教育资源，竞争力较强。?景观：北教场一带公共设施少、道路少、缺少基础设施，将把过去的部分二类工业用地和部分商业金融业用地改造成广场。11《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087可见，区域发展将依托学府路的核心地位，延展市中心区的商务功能及时尚特征，在一定程度上形成商业、商务和生活、休闲娱乐的综合功能区。学府路核心地位路段及区域依托区域作为学府路教场北路的枢纽区域发展趋向混合型的城市功能体系中高端居住基础型生活配套购物区域城市功能商业休闲娱乐餐饮商务政务办公商务办公——形成的时尚消费人群未来人群构成区域居住——形成城市居住人群其他流动人群形成商业功能上的填补、完善和提升；项目角色所在满足区域人群构成所形成的商业需求；形成对优势商业项目的借势、互补和互动，完成自身商业吸引力和优势的塑造《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款13房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087从城市整体商业发展的角度来看，目前城市商业处于单商业中心向多商业中心的转变过程中《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款14房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087根据《昆明城市商业网点规划说明书(2002--2010)》，商业网点规划分为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（社区）商业中心三个层面。区域商业中心：是指具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区和周边地区消费者为主的特点，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化欣赏为一体。随着昆明城中村改造的进行，目前在城市的东、西、南、北正逐步的形成区域商业中心，区域型的生活圈层也逐渐显现和形成。本片区最具代表性的就是莲花片区生活圈层的出现，区域以家乐福为代表形成生活圆点之一。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款15房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087周边重要建筑《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598Q