15号地块项目定位报告|前言|?项目如何赢得市场的青睐？?公司如何堆积自己的品牌优势？?项目如何实现最大价值的利润空间？?在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况：?1、供给过剩。?2、同质化倾向严重。?3、市场的进一步细分。?4、买家消费越趋成熟、理性。?5、市场推广有效性下降。这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！第一部分市场篇洛阳位于河南省西部、黄河南岸，是八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，是中国优秀旅游城市和“感动世界的中国品牌城市”。是华夏文明的重要发祥地。是“河图洛书”的故乡，华夏民族的精神故乡，“居天下之中”，素有“九州之腹地”之称。项目地处西工区，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。括王府井百货、中央百货在内的大中型百货商场7家，包括家电、家具、精品服饰等在内的专业商场8家，以家乐福为代表的大型生活超市4家，规模以上专业市场25家，经营范围涵盖建材、钢材、木材、食品、图书、小商品、水产、五金机电等各个门类，其中百货商场、大型超市年营业额超过10亿元，专业市场、综合市场年交易额近50亿元。经济发展2010年是“十一五”规划的最后一年，初步核算，全年生产总值2321.2亿元，比上年增长13.2%。其中：第一产业增加值187.6亿元，增长4.6%；第二产业增加值1396.2亿元，增长16.1%；第三产业增加值737.4亿元，增长9.1%。三次产业结构比为8.1∶60.1∶31.8，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、77.4%和20.2%。2010年，全市居民消费价格比上年上涨3.5%，其中食品类价格上涨8.1%。洛阳房地产发展?刚刚过去的2010年，让洛阳置业者深切感受了房价飞涨的晕眩。去年10月份房价涨幅环跻身全国第九，12月房价涨幅飙至全国第三。涨势凌厉的背后，是一串烫手的数据，2010年洛阳商品房市场整体销售112.76亿元，与2009年相比上涨5%，是2008年销售额的两倍。销售均价与2009年相比上涨24%。2010年是不折不扣的楼市调控年，国家针对房价过快上涨出台的调控政策，一线城市勉强给了点面子，缓了缓势头。对二三线城市而言反成补涨良机，大打翻身仗。看看涨幅强劲的城市，均为二三线城市。　　说起来洛阳房价上涨快的因素，既有供求结构因素，也有土地的原因。相信这些因素将在2011年继续左右洛阳楼市，成为房价和销量的推手。洛阳房地产发展　　近来最受关注的话题莫过于洛阳市的一房一价的政策推行。围绕一房一价引?发了各种争议，大多数业内人士认为一房一价，并不会对价格产生很大的影响，只需要提高备案价格就可以解决，同时目前政策明细还没有出台，执行也并未开始，政策的力度问题将直接关系到后期的价格问题。同时银行的贷款政策也逐步缩紧，造成一部分人群无法贷款而减弱市场需求，但不会影响到刚性需求者。　　纵观洛阳住房市场，4000元以下售价廖廖无几，多数楼盘均价在5000元以上。1月8日开盘的升龙广场开盘均价高达6100元，开盘当日即卖出1014套，销售额6亿。接近“日光盘”。　　将要陆续入市的中泰世纪花城5期、绿都塞纳春天、世纪华阳、名门盛世……都对楼市持看涨的预期。　　房价上涨，地价对房价的推动不可小觑。洛阳土地拍卖地王不断攀升，去年10月隆安639万/亩拿下地王，到2011年1月河南恒辉815万/亩创地王新高，不过短短三个月的时间。攀升的地价已经打消了未来几年洛阳房价下行的可能，同时，高价拿地就是为了卖个好价钱，开发商必然会提高品质，做好小区绿化景观美化环境，打造高端楼盘。而地价和开发成本的增加，更是挤压了洛阳房价下降的空间，让洛阳房价没有下跌的余地。除非大的经济面出现不可抵御的波动，洛阳房价未来几年行情仍是上涨。洛阳房地产市场整体情况据房管局备案数据显示，本年度批准预售面积356.82万平方米，总销面积367.94万方，可见洛阳房地产市场仍处于供不应求的态势。至2010年10月份，均价逾4000元，2011年3月均价又突破5000元大关。洛阳房地产市场分析1、市场竞争更加充分，板块、楼盘比拼白热化2、产品升级换代加快，进入细分市场3、主动体验式营销增多，手段更加多样化4、宏观调控以稳固成果为主，自住消费将得到鼓励5、企业大洗牌，同时进入“大盘时代”本案项目市场现状分析区域概况了解本案所处的西工区是洛阳市的老商业中心，紧邻市民广场、百货楼、工贸商城、电信等商业配套，是洛阳人口最集中，经济最繁华的老城区。环境状况数据还原1距离火车、汽车站1.7公里2距离百货楼商业中心0.5公里3距离西工体育场0.3公里4距离航空城酒店0.1公里5距离市民广场0.15公里6距离新都汇0.9公里7距离天子驾六博物馆0.2公里本案项目市场现状分析城市板块划分本项目地处洛阳重点商业区，该区已经是一个非常完善的商务、生活居住板块。是连接涧西区、老城区洛龙区的中心核心地带洛阳近年来主要地由于属于老牌商业区，产开发集中区域土地放量较少，地块属性稀缺，商业价值极高。本案项目住宅市场现状分析当前洛阳楼市价格走势从我们所了解到的价格数据显示，当前洛阳楼市的价格从2006到2010年，年平均涨幅在21.45%。本案项目住宅市场现状分析区域板块楼市开发概况了解洛阳西工区板块新楼盘价格对比表项目名称均价备注中迈红东方广场未定顺峰状元府邸未定案例简析中迈红东方广场价　　格：价格待定位　　置：中迈红东方广场位于九都路与王城大道交叉口南100米物业类型：建筑综合体销售电话：63639999，63269999开发商：洛阳中迈置业有限公司案例简析顺峰状元府邸价　　格：未定位　　置：顺峰状元府邸位于西工区国花路（原机场路）与状元红路（原道北三路）交叉口东物业类型：普通住宅销售电话：60623333，60625555开发商：洛阳顺峰房地产开发有限公司本案项目住宅市场现状分析区域板块楼市开发概况了解洛阳西工区板块在售项目楼盘价格对比表项目名称均价备注凯旋国际广场6500元/平米凯旋国际广场临街商铺开始销售富第城5100元/平米升龙广场6500元/平米10号楼开始排号，买房就有机会赢取iPAD2金城美邻5400元/平米紫金城三期金城美邻均价5400元/平米送煤暖初装紫金城4800元/平米恒顺贵府4100元/平米首付5万开启别墅生活案例简析凯旋国际广场价　　格：住宅均价6500元/平米位　　置：凯旋国际广场位于西工区凯旋路与八一路交汇处向西100米物业类型：普通住宅销售电话：63636699，63639966开发商：洛阳市聚元置业有限公司案例简析升龙广场价　　格：均价6500元/平米位　　置：洛阳升龙广场位于洛阳市王城大道与中州路交叉口以北物业类型：普通住宅,公寓,写字楼,商铺,商住,建筑综合体销售电话：60699999开发商：上海升龙集团本案项目住宅市场现状分析对于当前洛阳消费群体新区的认知度和接受度了解土地稀缺核心商圈市中心零售业中心商务中心交通便利升值空间大本案项目住宅市场现状分析对于当前洛阳消费群体户型的喜好了解位置、位置、还是位置！配套、配套、还是配套！成熟、成熟、还是成熟！便利、便利、还是便利！本案项目住宅市场现状分析当前洛阳消费群体置业动机了解我们通过对洛阳市场的了解，房屋出租的概率非常大，说明了本区域的投资市场比较大。本案项目商业市场现状分析八角楼金街?主要商圈分布：商圈升龙广场上海市场商圈西工：王府井、中央百货、中央百货商圈升龙广场（拟建），王府井商圈万达商圈王府井商圈已成为洛阳最高端、人气最旺、丹尼斯辐射面最广的市级商圈。商圈涧西：上海市场、万达、丹尼斯?洛阳消费的区域性明显，除了顶品牌档商圈名称辐射范围消费人群主要商家级消费，跨区消费现象较少。次王府井、新都洛阳城区最高端王府井商圈洛阳城区最高汇步行街、家消费者乐福百货大楼、工西工区中高端消百货大楼商圈西工区较高贸商场、鸿城费者商场已形成以王府井为核心的市级商圈，丹尼斯、万达、百货大楼等区域级商圈。本案项目写字楼、公寓市场现状分析?主要分布：爱丽舍翡翠城数码大厦西工：富雅东方、数码大厦、爱丽舍、金港商务、翡翠城，富雅东方金港商务西工区已成为南昌路之后的洛阳高端商务商圈。名称辐射范围建筑面积租金中州路商务洛阳城区较高20元-22元20元-22元九都路商务西工区较高已形成以中州路、九都路为核心的商务商圈。案例简析富雅东方项目名称富雅东方开发商洛阳华夏房地产开发有限公司地址西工区王城大道与中州路电话交会处占地面积1.3万平方米建筑面积8.8万平方米售价/租金20元/平方米电梯配比2部空置率50%-60%停车位100余物管单位洛阳中顺物业物业费1.2元/平方米.月规划形态该项目由2栋26层塔楼、1栋28层塔楼组合