阅江路项目市场及产品建议方案广东中原地产代理有限公司2008年5月28日市场分项细节端州区楼市分析端州区楼市分析端州板块分析端州板块分析市场解读市场解读竞争个盘分析竞争个盘分析分析结论分析结论端州区市场分析市场数据端州区06-08年新建商品房住宅交易情况成交套数分析：由图表可以看出，端州区由图表可以看出，端州区06.07.0806.07.08140011921200每每1000年的成交均价都持续走高，同比年增800年的成交均价都持续走高，同比年增610成交套数600459长长500500元元//㎡左右，年增长幅度达㎡左右，年增长幅度达40020020%20%左右，左右，0808年头年头55个月成交均价已个月成交均价已0200620072008（1－5）月经达经达38853885元元//㎡。㎡。市场数据分析：端州区06－08年的房地产市场在2006－2008年5月端州区商品房成交情况价格逐年走高的情况下，成交量15000045004000及成交面积亦大幅上升，07年下350010000030002500半年东郊几个大型项目开盘，供应20005000015001000量大幅增加，07年比06年升幅50000200620072008（1－5）接近100％，08年头5个月在新成交面积5465810259142534政策的影响下，成交面积与07同成交均价272831653835期成交面积基本持平,可见新政对成交面积成交均价成交量有一定的影响，但客户观望心态已逐步回暖。未来走势判研自去年以来自去年以来,,政府加大了相关调控政策，对肇庆政府加大了相关调控政策，对肇庆0707年底及年底及0808年上半年的年上半年的房地产市场造成一定的影响，客户的整体观望情绪加重，部分楼盘降价的措施，房地产市场造成一定的影响，客户的整体观望情绪加重，部分楼盘降价的措施，一定程度上将加重客户的观望心理；但从一定程度上将加重客户的观望心理；但从0808年头年头55个月的成交数据分析，个月的成交数据分析，20082008年上半年是调整期，市场开始回暖，预计下半年将开始进入平稳期，成交量将继年上半年是调整期，市场开始回暖，预计下半年将开始进入平稳期，成交量将继续放大，价格应会趋于稳定增长。续放大，价格应会趋于稳定增长。端州板块分析星湖奥园波海蓝湾城西板块城西板块新世界花园星湖湾华英居帝和豪庭城中板块城中板块莲湖湾伴恒御海湾鸿景观园湖景园城东板块城东板块本幸福港湾圆月花园天鹅堡案濠江名庭东郊板块分析：现时端州区以板块划分可分为4个板块，分别是城西板块、城中板块，城东板块，及东郊板块；上图已清晰圈出端州区各板块的地理位置。板块主要组成架构城中板块大华幸星东莲唐英福湖临湖盛居港湾天湾世湾下畔城西板块城东板块东郊板块波星新星中湖月恒鸿天星嘉锦中臻海湖世荷房景圆裕景鹅湖湖绣源汇蓝奥界湖苹园花海观堡尚新莱名园湾园花畔果园湾园景都茵都园园园市名苑城东板块分析特性：产品优越性+未来发展潜力??城东板块城东板块因因肇庆东进的政策肇庆东进的政策优优势，势，吸引吸引了大量有了大量有实力实力的开的开发发商进商进驻驻城东板块城东板块，现时端州区开，现时端州区开发发中和在中和在售售楼盘大部分都在城东板块楼盘大部分都在城东板块内内，板块，板块被被关关注率注率高，高，城东板块已成为肇庆房地产新城东板块已成为肇庆房地产新热点热点；；??城东板块为城东板块为初初始新板块，始新板块，配配套比城中、城西都有套比城中、城西都有所不足所不足，项目，项目周边环境周边环境相对相对落后落后，，所所以城东板块开以城东板块开发发的项目的项目社社区区规规划都比划都比较较大型，在项目大型，在项目配配套套规规划、建划、建筑规筑规划，产品划，产品规规划上开划上开发发商都比商都比较较重重视视，对项目，对项目档次档次及园及园林打林打造都比造都比较注较注重重，以产品，以产品优优势及未来势及未来发展潜力发展潜力为主为主力卖点力卖点，，所所以以得到得到端州及端州及周边悬周边悬市客户市客户群群的的认认同；同；??城东板块项目成交均价在城东板块项目成交均价在50005000元左右；价格元左右；价格属属于现时肇庆房地产市场的中于现时肇庆房地产市场的中高端价格；高端价格；??因因现时端州区大量在现时端州区大量在售售楼盘楼盘集集中在城东板块，供应量比中在城东板块，供应量比较充足较充足，，所所以竞争相以竞争相对比对比较激烈较激烈，成型，成型拉锯战拉锯战，大，大多多开开发发商商采用采用降价策降价策略略，，因因有政策有政策因素因素，，社社区区规模规模大，项目大，项目规规划比划比较完善较完善，肇庆本，肇庆本土土客户客户群群对城东区的对城东区的认认同度比同度比较较高，现高，现时城东板块每个月的成交量时城东板块每个月的成交量占占端州区端州区总总成交量的成交量的50%50%左右；左右；东郊板块分析特性：大型社区+产品优越性+未来发展潜力??东郊板块东郊板块因因有政策有政策利好利好的的支支持，主要由持，主要由外外来大型开来大型开发发商组成，项目商组成，项目社社区区规模规模大，产品大，产品规规划划完善完善，，发展周发展周期长，东郊板块期长，东郊板块很很有可有可能能成为未来新成为未来新热点热点；；??板块地板块地处处郊区城郊区城乡乡结结合合部，项目部，项目周边环境周边环境一一般般，，周边配周边配套套不完善不完善，交，交通不便通不便利利，东郊板块现时成交均价在，东郊板块现时成交均价在40004000元元//㎡左右，与城东板块项目对比价格㎡左右，与城东板块项目对比价格没没有有很很大的大的优优势，成交量比势，成交量比较少较少，成交，成交并不并不理理想想，，约占约占端州区端州区总总成交量成交量1010％左％左右；右；??现时东郊板块产品现时东郊板块产品针针对对性范围不性范围不高，主高，主导消化导消化客户客户群群定位定位暂暂时时只能针只能针对对珠三珠三角角的的投资投资客户，以及客户，以及周边县周边县市市投资投资客户，本客户，本土土自住型客户自住型客户群暂群暂时对城东郊区时对城东郊区板块板块认认同度同度不不高；高；城西板块分析特性：成熟市政配套+湖景资源??城西板块城西板块紧靠紧靠中心城区，大型市政中心城区，大型市政配配套套齐全齐全，城区，城区文化发展文化发展、、生活氛围早生活氛围早已已完善完善；；??康乐北康乐北商商业业圈的逐圈的逐渐渐成成熟熟，城西高，城西高档档湖景板块逐步湖景板块逐步形形成；成；??现时城西板块以几个大型品现时城西板块以几个大型品牌牌开开发发商组成，项目商组成，项目规模规模大，大，拥拥有有独独一一无二无二有的有的湖景湖景资资源，产品和品源，产品和品牌牌都的市场都的市场认认同度同度极极高，高，聚多聚多个个优优势，势，形形成了成了多多个价格个价格的的支撑点支撑点，，形形成成强强势的板块势的板块效效应；应；??现时在现时在售售的园景的园景单单位价格都接近位价格都接近50005000元均价，目元均价，目前前城西板块开城西板块开发发商商正正加加紧紧新项目的开新项目的开发发，新组，新组团团将预计在将预计在今今年年中年年中推推出，未来出，未来推推出的组出的组团团价格均价预价格均价预计计突破突破60006000元；元；城中板块分析特性：优越的地理位置+成熟的市政配套??城中板块位城中板块位处处中心城区，现时可开中心城区，现时可开发用发用地比地比较稀缺较稀缺，在，在售售和开和开发发中楼盘中楼盘不多不多，产品是客户，产品是客户群第群第一一首选首选对对象象，，需求需求量比量比较较大，供大，供求求量比量比例占优例占优势，势，营销营销策策略多采用略多采用升价升价方方案，价格一案，价格一直直比比较较稳定；稳定；??城中板块项目城中板块项目规模规模上都有上都有限制限制，，多多以以单单体楼为主，开体楼为主，开发发商大商大多依靠多依靠市区中心市区中心优越优越地理位置，成地理位置，成熟熟的市政的市政配配套，套，完善完善的交的交通枢纽通枢纽，成为项目的主要，成为项目的主要卖点卖点，，对项目建对项目建筑规筑规划，产品划，产品规规划划没做太多没做太多的的优优势，园势，园林没林没开开发就发就开始开始销售销售，，且没且没并不注并不注重重打打造项目的造项目的档次档次，项目，项目没没有有独独一一无二无二的的卖点优卖点优势；势；??城中板块城中板块社社区区规模规模、建、建筑规筑规划、产品划、产品规规划比划比不不上上其他其他板块的楼盘，但板块的楼盘，但因老因老城城区市政区市政配配套套完善完善，交，交通便利通便利，成，成熟便利生活氛围起熟便利生活氛围起主主导作用导作用，成交均价在，成交均价在45004500元元//㎡㎡左右，成交比左右，成交比较火热较火热，成交量大；，成交量大；城中板块竞争个盘分析肇庆主要楼盘分布图星湖奥园波海蓝湾新世界花园星湖湾华英居幸福港湾莲湖湾伴恒裕海湾鸿景观园湖景园东临天下圆月花园天鹅堡本案濠江名庭城东郊区板块主要竞争对主要竞争板块手竞争对手解读以下市场部分着重对端州城区中心楼盘进行分析：华英居中直接竞争项目幸福港湾心城区东临天下选取依选取依据：项目同区据：项目同区域域、、规模规模接近、接近、档次档次相同相同因而因而构成构成直直接竞争的楼盘。接竞争的楼盘。1.华英居发发展展商商————肇庆市华英肇庆市华英实业集团实业集团有有限公司限公司项目项目风风格格————东东南亚南亚建建筑风筑风格；格；项目主项目主题——题——城市中城市中央央豪豪门生活门生活项目位置项目位置————肇庆市建肇庆市建筑三路筑三路3232号号项目项目项目规模规模规模及及及规规规划划划特色特色特色??占占地地3.53.5万万平平方米方米，，总总户