温州市鹿城江滨路鹿城段地块18、19号前期策划报告置广地产一切只为您而打造舒适的房子前期定位思路及视觉表现2012.06.18目录/ContentPART1市场研究PART2地块研究PART3竞品研究PART4SWOT分析PART5项目整体精确定位PART6项目产品策划前言2012年两会提出房地产稳定增长如今房地产一路低迷项目是否能在如此艰难的情况下让人眼前一亮项目本身潜在的价值性，加上独创的策划即将会在市场独揽一领域Part1市场研究?经济环境分析?政策环境分析?城市环境分析?房地产分析市场研究经济环境研生产总值分析究根据城市规划与发展，温州市GDP总体呈上升趋势。增长率总体呈下降趋势。健康的国民经济为房地产产业的发展提供良好的运行环境。温州国民经济应呈平稳较快发展。市场研究经济环三大产业分析境研究初步核算，2011年全市生产总值3350.87亿元，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值107.01亿元，增长2.0%；第二产业增加值1750.65亿元，增长10.3%；第三产业增加值1493.21亿元，增长9.0%。按户籍人口计算，人均地区生产总值42278元，增长8.2%（按年平均汇率折算6546美元）。国民经济三次产业结构为3.2：52.2：44.6，第三产业比重较上年上升0.2个百分点。财政收入占GDP比重为14.5%，比上年上升0.4个百分点。民营经济占全市国民经济比重达到81.9%。市场研究经济环境研究外资投资分析2011年外贸出口分类情况2011年主要市场出口情况出口总额（亿美元比上年增长（?指标）%）比上年增长（地区出口额（亿美元）出口总%）181.6524.9额欧洲73.8424.0#一般贸168.3624.3易亚洲50.3025.0加工13.2633.0北美洲23.1821.5贸易#鞋类47.2426.3拉丁美洲18.0735.8服装20.9732.9合成5.1027.9非洲12.9619.4革眼镜7.5618.9大洋洲3.1441.1打火0.73-11.1机全年外贸进出口总额215.72亿美元，比上年增长26.2%。其中进口总额34.06亿美元，增长33.3%；出口总额机电181.65亿美元，增长24.9%。外贸依存度为41.6%，其中出口依存度为69.1822.735.0%类，分别比上年提高2.0和1.3个百分点。至年末，与我市建立出口和进口贸易关系的国家和地区分别为202和129个，拥有进出口经营权企业8202家。市场研究经济环境研究固定资产投资分析固定资产投资2011年，全社会固定资产投资1751.52亿元，比上年增长89.2%；投资率为52.3%，比上年的31.7%提高20.6个百分点。限额以上固定资产投资1540.31亿元，比上年增长92.1%，其中工业性投资330.54亿元，增长19.8%；基础设施投资424.14亿元，增长56.4%；房地产投资680.55亿元，增长151.6%。限上投资额由上年的全省第6位跃居第3位。市场研究经济环境研究固定资产投资分析房地产投资全年完成房地产开发投资680.55亿元，增长151.6%，其中住宅建设投资473.45亿元，增长145.8%。全年房屋施工面积3226.07万平方米，增长28.8%；竣工面积417.58万平方米，增长36.3%。全年商品房销售面积135.51万平方米，下降40.7%，其中住宅销售面积113.38万平方米，下降41.1%。全年商品房销售额229.09亿元，下降25.5%，其中住宅销售额191.61亿元，下降28.0%。?市场研究经济环境研究居民生活水平分析2011全年财政总收入485.62亿元，比上年增长18.0%，其中地方财政一般预算收入270.87亿元，增长18.5%。全年地方财政一般预算支出370.44亿元，增长19.1%。其中，教育支出93.59亿元，增长18.0%；社会保障和就业支出24.13亿元，增长35.0%；医疗卫生支出32.61亿元，增长39.9%；农林水事务支出39.54亿元，增长34.4%；城乡社区事务支出28.94亿元，增长10.3%。市场研究经济环境研究居民生活水平分析2011年金融机构人民币存贷款情况指标2011年末数（亿元）比上年末增长（%）各项存款余额7271.2716.8#企业存款3445.2214.7城乡居民储蓄存款3342.2614.6各项贷款余额6195.1115.1#短期贷款5039.3020.5中长期贷款1083.78-7.6年末金融机构本外币存款余额7545.60亿元，比上年末增长16.1%，其中人民币存款余额7271.27亿元，增长16.8%。年末金融机构本外币贷款余额6394.96亿元，增长15.9%，其中人民币贷款余额6195.11亿元，增长15.1%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额3342.26亿元，增长14.6%。市场研究经济环境研究居民生活水平分析年末全市户籍总人口798.36万人，其中市区人口147.82万人。全市城镇单位（不含私营）在岗职工年平均工资42343元，比上年增长12.6%。全年城镇居民人均可支配收入31749元，增长13.5%；城镇居民人均消费性支出23337元，增长15.0%.农村居民人均生活费支出10137元，增长20.2%.年末每百户城镇居民家用汽车拥有量34.3辆，比上年增加6.1辆；每百户农村居民家用汽车拥有量18.5辆，比上年增加5.7辆.市场研究政策环境分析（1）土地政策1）2010年12.19日，坚决抑制地价过快上涨，坚决打囤炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。2）2011年，1月21日，国务院总理温家宝签署国务令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例规定自公布之日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。3）2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称“新国八条”，二套房贷首付将提至60%多市按户限购。（2）拉动政策1）2010年的政策：两次上调存款准备金率要求78家央企推出房地产1月26日，国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。2）2008年，对个人销售住房暂免征收土地增值税。3）2008年，对个人销售或购买住房暂免征收印花税（3）抑制政策1）1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。2）3月16日，国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》。3）7月12日，国务院常务会议为抑制二三线城市房价上涨过快而制定五条限购措施，简称“国五条”。2012年，国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案，拟新规打击囤地土地闲置2年可无偿收回?。市场研究城市条件分析城市基本情况分析温州温州，沿海港口城市，位于中国东南部，瓯江下游南岸，为中国浙江省辖市，简称“瓯”。全市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方公里。下辖3个市辖区、6个县，代管2个县级市。根据第六次人口普查数据，截至2010年底，全市常住人口912.21万，居浙江省各市第一位。2012年3月28日召开的国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，决定设立温州市金融综合改革试验区。市场研究城市条件分析城市市政建设分析城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行，城市市政建设进一步完善。已建成或基本建成温州浅滩一期围涂工程、临江垃圾焚烧发电厂二期扩建工程、温州沿江防洪堤工程鹿城段、洞头连港环岛公路、温州瓯江口航道治理二期工程、泰顺人民医院迁建工程续建温瑞塘河综合整治工程、珊溪水利枢纽平苍引水工程、温州永强机场飞行区扩建工程、诸永高速公路温州段延伸工程、温州市社会福利中心、温州医学院新校园、温州市瓯海大道西段快速路工程、七都大桥市场研究分析总结2012年房地产市场会崩盘————国家政策房地产的价值性促进GDP的增长房地产的低迷只是短暂的我们还为另一人群对精致住宅有追求的人打造专属于你的家园Part2地块研究?项目基本情况分析?项目周边环境分析?项目周边配套分析地块研究项目基本情况分析地理位置该项目位置处于浙江省温州市江滨路鹿城段18、19号。温州市鹿城区灰桥浦与望江路交叉口西南侧地段。拥有风景靓丽的瓯江。与会展中心与万和豪大酒店一路衔接---江滨西路。场瓯城广江鹿地块研究项目基本情况分析项目四至分析北：望江路——瓯江北侧：望江路，可欣赏美丽江景——瓯江西侧：主干道路江滨西路与其它交通主干道相连西：东江锦园地块四至东：灰桥浦周边项目东侧：与会展中心由江滨西路衔接南：聚鑫苑地块研究项目周边环境分析本项目所在地块周边有瓯江，瓯江作为江心屿旅游景点的宣传重点。江心屿主要以环境优美靓丽而闻名，空气新颖。主干道路的绿化较好，营造绿色环境家园江心屿地块研究项目周边环境配套项目周边卫生状况：项目地块周边有一处农民住房，住宅档次太低周边车流量大，容易扬起尘土。周边项目聚鑫苑底层有农贸市场，卫生状况较差项目周边治安分析：所处于市中心，人流量大。两条交通主干道，车流量大。周边项目聚鑫苑具有农贸市场，从而导致项目周边比较复杂的社会治安环境。从某种程度上说，项目周边所附属的公安所，让治安环境在程度上有所好处。地块研究项目周边配套配套项目周边道路交通配套分析温州市鹿城区灰桥浦与望江路交叉口西南侧地段。距温州火车站与温州新南站有25分钟车程。多路通往全市各地的公交线路，如11路、25路、33路、38路、42路、45路等。江滨路与车站大路相接、沿江路构成本项目的主交通干道，会使开车出行更加方便。地块研究项目周边配套分析项