凯里市房地产市场调研报告重庆腾嘉房地产营销策划有限公司凯里市项目小组二O一二年七月目录一、黔东南凯里市概况…………………………………………………………………………31、地理位置………………………………………………………………………………3　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30２、气候状况………………………………………………………………………………4３、行政区划与人口………………………………………………………………………4４、区位优势………………………………………………………………………………4５、经济发展………………………………………………………………………………5６、城市发展………………………………………………………………………………5二、黔东南凯里市宏观经济现状………………………………………………………………51、凯里市近年来国民生产总值情况……………………………………………………62、凯里市近年来固定资产投资情况……………………………………………………63、凯里市近年来社会消费品总额情况…………………………………………………74、凯里市近年来人均可支配收入情况…………………………………………………75、凯里市2010年三大产业结构比例情况………………………………………………8三、黔东南凯里—麻江城市总体规划…………………………………………………………8（一）城市规划范围………………………………………………………………………8（二）凯里市第三轮城市总体规划………………………………………………………9(三)中心城区空间结构规划（2009-2030年）…………………………………………11（四）凯里—麻江中心城区功能规划…………………………………………………12（五）开发时序分析及远景发展分析…………………………………………………12小结………………………………………………………………………………………13四、黔东南凯里市土地供应市场情况………………………………………………………13五、凯里市房地产市场研究…………………………………………………………………14（一）、凯里市房地产市场发展状况…………………………………………………14(二)、凯里市房地产板块分析…………………………………………………………15（三）凯里市南区西区重点项目调研…………………………………………………18六、凯里市房地产市场发展趋势……………………………………………………………241、现阶段开发热点处于广场、大十字片区……………………………………………242、未来的发展趋势………………………………………………………………………243、高层建筑及大盘时代初现端倪………………………………………………………244、城市核心辐射力增强…………………………………………………………………25七、凯里市房地产产品及价格预测…………………………………………………………25（一）产品需求趋势……………………………………………………………………25（二）价格预测…………………………………………………………………………26八、凯里市房地产市场调研总结……………………………………………………………27一、黔东南凯里市概况凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积1306平方公里，城区规划面积88平方公里，总第2页/共20页　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30人口近50万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市。（少数民族占总人口约75%，其中苗族人口约占60%。）境内多元化的民族风情和自然风光，使凯里市成为我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市和黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。1、地理位置凯里市位于黔东南苗族侗族自治州西部，东抵台江县，南抵丹寨县，西抵福泉市，北抵黄平县。地理位置优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。２、气候状况凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量1150—1250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照1000—1400小时，日均照≥10℃，全年总积温4765—5748℃。３、行政区划与人口凯里市辖7个街道、7个镇、2个乡：城西街道、大十字街道、西门街道、洗马河街道、湾溪街道、鸭塘街道、开怀街道；三棵树镇、舟溪镇、旁海镇、湾水镇、炉山镇、万潮镇、龙场镇；凯棠乡、大风洞乡。全市土地面积1306平方公里，主城核心区面积超过40平方公里，城镇化率超过60%，全市总人口近50万，少数民族人口约37万，占总人口数约75第3页/共20页　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30%；凯里是多民族聚居的城市，以苗族为主，苗族人口占总人口约60%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口约占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。４、区位优势凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的通车，凯里的区位优势将更加明显。５、经济发展凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强，已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。６、城市发展伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。凯里文明已成为全省的样板和示范。在市委﹑市政府的领导下,在凯里市总体规划与社会经济发展战略的指导下,开发区和投资者全力拼搏﹑共同努力﹑基本建成了集科研﹑工业﹑生产﹑生活﹑金融﹑商贸和文化娱乐为一体,功能齐全的新城区,成为凯里市经济新的增长点。二、黔东南凯里市宏观经济现状2011年黔东南初步核算，全年生产总值383.63亿元，比上年增长16.8%。分产业看，第一产业增加值80.83亿元，增长2.3%；第二产业增加值123.72亿元，增长24.1%；第三产业增加值179.09亿元，增长19.1%。第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重为21.1%、32.2%和46.7%。在三次产业中，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为3.1%、43.9%和53%。全州人均生产总值11047元，按年末汇率折算，约合1754美元。1、凯里市近年来国民生产总值情况（单位万元）：第4页/共20页　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30据研究，近年来凯里市GDP保持平均增速在14％以上的增长速度时，由于凯里基数较小，发展速度极快，处于全国领先水平，经济发展将带来更多的投资机会。2、凯里市近年来固定资产投资情况（单位万元）：据研究，GDP保持14％以上的平均增长速度时，出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。3、凯里市近年来社会消费品总额情况（万元）第5页/共20页　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30据研究：凯里市市场消费力强劲，近年来增速保持在18%以上，从07到10年来看仅仅5年时间，总消费增长了一倍，商品消费量和社会消费能力的增加，该趋势将进一步保持良好的增涨势头。4、凯里市近年来人均可支配收入情况（单位元）据研究：2010年，凯里市人均可支配收入突破14000元，实际增长12.78%。城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。5、凯里市2010年三大产业结构比例情况：第6页/共20页　　　财信·沙滨城市项目组2012/7/30据研究：凯里市不断调整产业结构，优化产业结构，三大产业结构由“十五”期末的11：38.7：50.3调整为2010年的8.5：33.8：57.7，促使城市经济结构健康发展。三、黔东南凯里—麻江城市总体规划为适应凯里-麻江城市经济社会发展的需要，正确处理经济社会发展与人口管理和资源环境保护的关系，有效指导城市建设和管理，推进凯里-麻江城市经济社会发展和城镇化进程，特编制《凯里-麻江城市总体规划(2009-2030年)》。（一）城市规划范围1、城市规划区：包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发区以及炉山镇，面积约为712.3km2。2、中心城区范围：中心城区