一个核心的缔造一个核心的缔造------帝都商贸中心商业定位沟通报告帝都商贸中心商业定位沟通报告XXXX投资顾问公司投资顾问公司二二0000一一00年年AboutAboutUs--Us--关于我们关于我们一个优秀的团队是创造最高效益的保障。---余世维公司介绍○我们的运营背景---○我们的团队我们拥有雄厚的专业人才资源，拥有国内最优秀的投资管理、策划、营销专家的幕后支持，他们的能力组合构成了本公司房地产全程运作的成功保障。我们的核心成员来自西安、深圳、重庆、成都等国内一线城市，具有先进的操盘理念，诸多项目的成功操作，证明并锻炼了我们强有力的执行力。○我们的合作理念○我们的五大优势一、东部发达地区先进的营销理念与我们在西部地区广泛的资源、深厚的项目操作功底和经验的完美结合；二、超强的产品策划能力、营销执行力和经营客户的渗透型销售管理模式；三、以项目现场为中心，重庆、四川、浙江（台州、温州、宁波、义乌、绍兴）、西藏等地为分销点的全国多中心销售网络体系；四、整合全国投资及招商资源，形成跨区域资源对接与共享；五、立足永川市场，对本土市场的充分了解及各资源的整合应用。○我们能做什么1、房地产全程策划；2、房地产销售代理；3、房地产开发顾问；4、房地产投资与管理；5、商业地产招商和商业管理；6、城市运营项目招商引资与工业园区联合开发。○我们的业绩---曾经的部分业绩○我们的业绩---正在合作的项目一套优秀的理论，能够使问题清晰并迎刃而解。---拉斯维尔（美国）Where:在哪里What：做什么Why：为什么要这样做5W1HWho：对象是谁When：什么时候做How：如何做准确的定位，是项目成功打造的核心关键。1街区的操作对本案的借鉴意义Where---我们所处的区位◆项目区位图◆项目交通分析市政交通主干道，但直达公交少。主要为西外老街及文曲路直达交通。◆区域消费人流分析◆区域现有商业分析渝西广场---重百商圈：以重百商场及渝西广场底层商圈为核心，集合重百商场、重百超市、重百电器、渝西广场底层服装店以及五板桥餐饮一条街。名豪---新时代商圈：以名豪商场及新时代购物广场为主，集合名豪商场、名豪美食街、名豪国际大酒店、新时代苏宁电器购物广场、重百超市。◆区域主要竞争个案俊豪·中央大街---永川首席shoppingmall模式What---我们准备做什么商业形态一、大型购物商业中心shoppingmall什么是shoppingmall---大型购物中心，复合型商业业态。以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和聚集多功能商业服务设施（如：休闲、娱乐）形成的聚合体。◆定位优劣势其他要素分析1、区位竞争本案夹在渝西广场商圈与名豪商圈中间，重百商场与名豪百货齐聚，并兼具超市，且经营良好，品牌、形象深入人心。本案夹在两大成熟商圈中间，百货、超市竞争激烈。2、与中央大街的竞争无优势（重庆）较场口银泰百货的失败3、市场购买力及商业容量比较分析香港特大型商业地块较难取得，故香港Mall的规模较小，20多个mall。世界购物天堂平均30万人1个mall商业地产繁荣永川30多万城市人口三、四线城市整体经济落后二、社区商业中心以社区超市、便利店、零售商店为代表，满足人们日常生活消费需要，以“便利”为主要特点，在档次、商品业态及丰富性上存在差距。◆定位优劣势三、专业市场为经济发展所引导的市场细分产物。以某种产品种类齐全占据市场优势。但该类市场一般偏居于城市周边，对区域性要求不是非常高，注重规模效应。◆现有专业市场四、商务休闲中心以高档商务休闲、娱乐、消费为主，一般居于城市副中心，有较好的区域优势，商业氛围较强，商业形象及商业稳定性好，商业辐射力较强。◆定位优劣势通过以上对比分析，我们要思考：我们的核心优势在哪里？怎样利于后期经营并利于物业升值？这里做什么更合适？本案定位思路：本案地处城市绝版核心地段，资源稀缺，优势凸显，当充分挖掘地块最大价值所在，站在高位，采取差异性的定位策略，打造具有高附加值的商业业态,填补市场空白，并引领发展，高端制胜。定位建议：中央商务休闲消费区Why---为什么要如此定位风险评估--我们的责任态度不仅仅是在操作一个项目，而是本着对贵司、对城市、对社会负责的态度，打造一个有挖掘价值潜力、具有持续经营生命力的精品工程。Who---我们的商家对象是谁主力店商务配套类：中高档休闲娱乐类：中高档餐饮类：主要招商对象次要招商对象How---根据定位，我们该怎么做？一、调整建筑内部结构★现有建筑设计分析---整层框架，合适引进大面积需求商户，适宜做大型百货店的业态，租赁将较困难，且面积过大，为销售障碍。更重要的是，经过分析，做大型百货主力店，其后期经营生存将非常困难，一旦经营不善，整个商业将面临重新定位及二次招商的风险，整个项目的形象及价值将大打折扣。★什么样的建筑形态更合适我们的商家对象---我们的建议策略：打破现有整层框架结构，招商先行，根据客户需求做规划调整，并以独立门店形式建设，并合理进行分区设置。二、确定工作思路提前介入有利于更优化建筑设计，有利于项目的操作更顺畅；前期工作包括《调研报告》、《推广报告》、《招商的方案》；三、我们的招商策略团队运作·连锁招商When---什么时候做？策划先行，商业必须与住宅紧密结合，且招商先行于住宅。商业住宅第一商业要先行，第二策划也要先行，抓住市场需求，画好格子，再往里填东西。而不是拿到东西，看哪里合适往哪里填，我们必须先明确整体思路，再按照思路执行！关于住宅定位的一些建议What---我们设计的是什么样的产品？Where---我们的位置中央居住区CLD城市核心·不可复制的绝版地段Who---客户对象是谁？如此高端的产品设计以及这样绝版的地段，什么人应该拥有这样的物业？稀缺的地段，稀缺的产品拥有/希望拥有尊贵生活及身份的城市贵族消费对象群体---消费心理分析---How---怎么做？打造四个“一”工程1、建造一个建筑形象辉煌，大气，高端2、树立一个广告形象建筑自身，就是一个“活”广告3、创造一个舒适的家◆现有住宅设计简析(1)户型---(2)配套---(3)私密性---◆我们的调整建议(1)户型---(2)配套---(3)私密性---(4)引导使用4、建一栋SOHO公寓没有什么比在家里工作更逍遥自在了办公+家When---什么时候做？我们的项目定位城市核心·中央生活区(CLD)中央商务休闲消费区住宅与商业的统一性操作住宅与商业统一操作，无缝链接，利于整体形象塑造，追求利益最大化针对这个项目，我们能做什么合作方式Cooperation