谨呈：河南正商置业有限公司正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议报告目录一、面临什么样的市场二、项目资源分析三、可借鉴案例研究四、项目定位五、启动期建议六、项目营销建议2第一部分项目面临什么样的市场宏观经济房地产市场3区域概述郑州市区新郑市北部北靠郑州市南郊龙湖镇距离郑州市中心约25公里。镇区面积19平方千米。全镇有1.29万户、7.05万口人，镇区人口3.8万人。有8个均超过1000亩的湖泊，颇有江南新郑市水乡韵致的中原小镇。4交通概况内部交通大交通网G107中山路G107大学路双湖大道郑新路商业路?107国道、102省道（郑新路）直达郑州内部主要交通干道为两纵两横，“两纵”?以新郑国际机场为核心的国际航空港为G107和中山路，“两横”为双湖大道和?两条城际公交和一条公交线连接郑州和龙湖。商业路，另有多条小路贯穿其中，内备交通路网发达。市镇规划城镇性质：以教育科研为支撑，工业仓储物流为支柱，大力发展旅游居住休闲的中原区域生态名镇。空间布局结构：一心两带串九片、工业仓储偏向行，三居三教各相间。“一心”：龙湖镇政府所在区域；“两带”：双湖大道景观带、沿七里河生态带。“九片”：现状居住组团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部教育副中心、东南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。67人文底蕴华夏民族的发祥地、轩辕故里历史名人辈出，如韩非、白居易等龙湖大学城丰富的历史与文化，积淀出深厚的人文氛围8经济现状和发展目标经济现状经济收入：07年全镇工业实现营业收入23.2亿元，实现工业增加值7.14亿,实现利税25亿元，其中规模以上企业实现营业收入23亿元，实现利税2.5万元,完成工业增加值24亿元。工业体系：形成了集机械加工、化工、木器家俱、服装加工、钢铁冶炼、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生产等行业齐全为一体的工业体系。发展目标一个拥有10万人口的“卫星名镇”，2005年后取消全部工业项目审批，着力发展科研，教学，旅游度假，人居。分步骤迁移所有已建工业项目，突出环境重要性，申报世界第九风景名镇。9小结?龙湖区域以发展科教和人居为主，居住价值较高。?区域内现有人口和经济体量难以支持房地产市场的发展，需有外部客户涌入。10区域市场分析11城市竞争格局“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部，由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差。中高档住宅北区政经中心城市新中心中高档物业为主住宅和商务办公商住参半东区中区发展滞后中低档物业为主西区生态居住为主南区龙湖起步较晚科教人居为主12区域竞争格局龙湖板块现有竞争项目以经济型度假物业和远郊第一居所为主，潜在竞争项目较多，均为500以上的大盘。隆福国际南区板块是从市区进入龙湖的升龙国际远大理想城必经之地，主要以城市山水居住大盘为主，因橡树玫瑰城此，除面临区域竞兰亭名苑橄榄城争外，我们还应该金秋乐园龙湖沁园春从南郊楼盘中抢夺客户。21世纪国际本案城六合项目振兴项目龙泊圣地林溪湾安联正洽谈龙湖一个300亩的地块13代表性竞争项目?龙泊圣地开发商居易国际物业地址老107国道与龙湖镇商业路交汇处向东1000米项目概况物业类型普通住宅?别墅、花园洋房物业形态小高层、双拼、联排占地面积5000亩总建面积约76㎡容积率0.57绿化率40%开发周期推出时间主力户型主力面积一期龙腾2005年10月多层酒店式公寓售罄推盘节奏二期长滩2006年4月独栋别墅售罄三期澜岸2007年5月洋房售罄四期泊郡2007年7月联排洋房联排160-280，五期云顶未开盘高层洋房40-130六期泊郡二未开盘联排/期后续开发??项项目有目有约约500500亩亩的的预预留留用用地，地，现现在在开发开发泊泊郡郡二期。二期。内部配套??龙龙泊泊会会所、所、龙龙泊山泊山庄庄、水上高、水上高尔夫尔夫、、码头码头、水上、水上运动运动中心、水上中心、水上乐园乐园、星、星级级酒店酒店，，儿儿童童乐乐园园，，钓鱼岛钓鱼岛。。竞争性分析??龙龙泊泊圣圣地是地是龙龙湖湖镇镇旅游度假第二居所的旅游度假第二居所的代表代表，，拥拥有有30003000亩亩自然自然景景观观，，产产品品设计设计合理，合理，作作为标为标杆杆项项目，价格目，价格较较高。高。14代表性竞争项目?21世纪国际城项目概况开发商居易国际物业地址新郑市双湖大道和郑新路南交叉口物业类型普通住宅物业形态纯多层占地面积1800亩总建面积/容积率/绿化率40%推盘节奏开发周期推出时间主力户型主力面积一期已交房二期已交房三期2007年7月29日两室两厅三室两厅90-130四期打地基//后续开发??项项目目总总分分55期期开发开发，四期，四期为预为预留留用用地，五期地，五期临临湖，湖，拟开发拟开发洋洋房房或或小高小高层层等高等高端端产产品。品。项目配套??小小区内区内部部配套配套：：两个两个主体公主体公园园，，社社区区中心中心下沉式下沉式商商业业，，社社区区巴士巴士来来回紫回紫荆荆山和山和项项目地。目地。??外部交通：外部交通：龙龙湖湖镇内镇内交通交通网络尚网络尚好好，通，通往往市市区区有有两条两条路，路，京广京广路和路和郑郑新路新路竞争性分析??2121世世纪纪城是城是龙龙湖湖镇镇第一居所的第一居所的代表代表，，项项目体量大，一期目体量大，一期置置业业主要主要作作为为投投资资，入住，入住率率较较低，二低，二期主要期主要作作为为自用自用，，现现售售三期，三期，社社区区形成有一定的成形成有一定的成熟熟度，度，但但物物业业管管理理欠佳欠佳。。15龙湖版块在售及将售项目一览表均价总价区间项目产品类型面积区(㎡)层数客户群(元/㎡)(万元)联排1602804.556009015780%来自郑州龙泊圣地别墅市，20%来自高层9013519450040.561外地21世纪国际城住宅多层901306280025.236.4郑州双拼25434500114.3法官学院教师，郑州龙湖沁园春别墅联排1443330047.5郑州金秋乐园住宅多层57124729801737郑州安联11公里住宅多层851376，7240020.432.9郑州（正接受咨询）远郊经济型联排：144-280㎡联排：3300-7000元联排：47.5-157万度假物业，多层：57-130㎡多层：2400-2980元多层：17-37万主要来自郑州普通住宅区高层：90-135㎡高层：4500元/㎡高层：40.5-61万龙湖即将开发项目列表：项目位置开发公司占地面积轩辕路与商业路交叉口新长城约800亩商业路近邻新长城项目振兴500亩以上泰山路与商业路交叉口六合/正洽谈中地块，位置不确定安联300亩16龙湖板块竞争市场小结1.区域起步晚，水平低，市场处于初步繁荣阶段。2.市场代表为龙泊圣地和21世纪国际城。3.客户主要来自郑州市区。4.区域内房地产项目较多，规模不一，档次参差不齐。5.物业形态以经济型休闲度假物业和普通自住型住宅为主。6.高舒适,突出性价比中高档物业属区域内空白产品，面积70-130㎡。7.商品房价格起伏较大，在售联排别墅均价在3300-5600元/平米，普通住宅均价在2400-2980元/平米之间。8.随着龙湖板块住宅项目和大学城的发展，龙湖镇的居住氛围越来越浓厚，市政配套越来越健全，区位形象和市场认可度越来越高，龙湖房地产市场的物业形态将越来越丰富，同时区域内楼盘的竞争也将会越来越激烈。本项目处在龙湖镇的出入口，远离区域居住中心，在项目定位和客群定位上应与周边项目有错开。17南郊代表性竞争项目?橄榄城开发商郑州亚新房地产开物业地址南三环与石柱路交汇处项目概况发有限公司物业类型普通住宅?住宅写物业形态多层小高层高层字楼商铺占地面积1544亩总建面积206万平米容积率2绿化率/推盘节奏开发周期推出时间主力户型主力面积一期2008年9月开一室一厅，两室两厅40-130㎡盘，三室两厅后续开发??项项目目先先期期开发两开发两百百亩亩，其，其余余分分街街区开发区开发，后期有多，后期有多层层，小高，小高层层，，写写字字楼楼和和街街区区商商业业。。项目配套??街街区区商商业业，，99所所幼幼儿园儿园，四所小，四所小学学，一所中，一所中学学，一，一个医个医院院。。产品亮点??5656平米平米两两房，房，8787平米三房，平米三房，结构紧凑结构紧凑。新。新德式德式建筑。体建筑。体验验式式营销营销。。竞争性分析??项项目目采用采用新新德式德式风风格和格和街街区设计区设计理理念念，，产产品品好好，，社社区区大，大，配套配套全，全，扼守扼守在在从从市市区进区进入我入我项项目的目的咽喉咽喉位位置置，其，其竞争竞争性性不言而不言而喻喻。。18?橡树玫瑰城开发商民安置地集团物业地址管城区中州大道与航海路交项目概况汇处南500米东侧物业类型普通住宅?物业形态多层高层小高层占地面积735亩总建面积80万平米容积率/绿化率/推盘节奏开发周期推出时间主力户型主力面积一期2008年7月两房，三房80，110-13012日解筹后续开发??项项目二期在目二期在20082008年年8-98-9月月份开盘份开盘项目配套??项项目超大城市目超大城市综综合体，集住宅、商合体，集住宅、商业业、、写写字字楼楼、公、公寓寓、星、星级级酒店酒店为为一体，“五位一体”的多一体，“五位一体”的多类类型型产产品品使使项项目完全目完全自身具自身具备备提供提供、居住、生、居住、生活活、工、工作作、、社社交、交、娱乐娱乐等全等全功能功能竞争性分析??距离距离较远较远，，项项目形目形象象和和产产品定位差品定位差别较别较大，可大，可作作为为借借鉴参鉴参考考