谨呈：中建地产2010领跑纯豪宅城市——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议世联地产2010.02CONTENTSOPINON前提MARKET市场POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及经济测算世联观点：高地价条件下项目开发必须关注以下几个问题高地价注定了高风险，因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱…风险问题等方位考虑项目整体风险的控制；时间空间以时间换空间，把握大势，把边际利润最大化关系协调宏观大势分析城市未来走势，判断城市房地产发展面临的拐点机会；的把握客户结构城市地位的改变，导致客户结构的变化，进而拉动房价的变化前提1：风险规避——历史表现政策调控效果显现，各大城市均受不同程度波及，系统风险难以避免07年下半年宏观调深圳控力度大，效果明?投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至显，波及面广高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资?重点调控需求面银客被挤压，比例下降到30％以下。根全面紧缩，同时上海影响消费能力与企?新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计业融资成本：，10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手1.提高首付房成交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将2.收紧房贷推迟购房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的3.二套房利息上浮政策。北京4.土地增值税…?楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，此政策对于高?全国一线城市和少端项目及实力雄厚的客户影响不大，但对于“小户型”项目数重点二线城市的及客户具有一定的影响。楼市明显下挫杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影响……顶级及高端客户受到新政房贷政策的影响非常小，中高端客户（300-600万）为主的中间层受影响最大，风险承受能力低顶级客户（可支付总价1000万元以上），普遍认为新政对自己置业没有影客户圈层响?我买房都是一次性付款，没有贷款。——黄先生，父母家庭财产实力较雄厚?对房贷不是太敏感，现在赚钱很容易，加上融资渠道也很多，无所谓的。顶级——曾先生，某服装公司董事长?买房子有的是一次性付清，有的是50%个贷。贷款方面，相比菲律宾，内地利率更低，新政对买房没有影响。——徐先生，菲律宾物流公司老高端总，华侨60%的高端客户（可支付总价600～1000万元）看重房子品质，认为如果产品好，可以考虑购买?国贸蓝海偿还了一半，以前购房贷款都已经还清了，个贷没有影响。——中高端网络soho创业者?未来五缘湾片区楼盘还是可以买的，只要符合自己需求，就会立刻购买。——张先生，期货行业在上海深圳等一线城中高端客户（可支付总价300~600万元），七成认为新政后不会购买，三成认为影响很大，但仍是潜在客户市，住宅总价在3001.认为影响很大，但仍是潜在客户～1000万元的购买者?比较关心贷款问题，这个会是置业的一个主要考虑因素——夫妻，45岁左以投资客为主，新政右，老厦门人，去过多个国家的调控目标主要是针?房贷为3年定期，利息调整影响很大。——张先生，新西兰游学经历对这部分群体2.新政后不会购买?有到鑫海湾现场看过，认为五缘湾位置太偏远，且目前房价太高、无法投资。——陈先生，从事期货数据来源：世联研究相对普通住宅，在政策调控影响下豪宅更抗跌、恢复更快，在恢复期豪宅价格涨幅也较普通住宅更大更快；正常情况下豪宅价格是市场均价的4～5倍整固期恢复期从普通住宅和豪宅价格走势豪宅与普通住宅价格倍数得出的结论：?市场整固期初期，普通住700006.00宅不走量、价格微跌，而豪600005.00500004.00宅不走量也不走价；但豪宅40000价格上涨明显3.00恢复较快，在市场整固末期30000价量不走，缓慢走量2.00，豪宅销售量缓慢提升，价20000100001.00格开始出现较大幅度的上涨00.002701223456789012123456713456891000；0000000011100000000011100000...............................555555555666666666666777777755500000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000?市场恢复期，豪宅价格涨2222222222222222222222222222222幅较普通住宅涨幅更大更快普通住宅均价豪宅均价倍数，销售量缓慢提升；?经过几轮调控过后，目前上海恢复期市场项目表现上海住宅价格趋于稳定，豪宅与普通住宅价格维持在4项目表现典型案例～5倍的价差范围内。新城尚景：价格6800元/平米，消化速度由05年底的普通物业走量不10套/月加速为30套/月（驱动因素—临近轨道交通在走价11月份开通）银湖山庄：保持价格600万元/套，速度2套/月豪宅物业走价不华府天地：价格由6万元/平方米上涨到8万元/平方米走量，消化速度保持在5套/月在系统风险无法避免的情况下，优质豪宅与一般高档住宅相比所受影响较小，抗风险能力强开盘时开盘销售楼盘名称间率2007.023%高发城驰5深2007.024.7%圳徽王府6当2007.0前东方盛世花园11.5%项7深圳主流住宅受新政影响最大，开盘销售率目金地梅陇镇二2007.0香蜜湖1号九宫殿：普遍销较低，客户多数处于观望状况44%VS期711套顶层复式，每套总价超过3500万元，售2007.0今年8月开盘，目前仅剩一套！形后海公馆28.6%势72007.031.8%博海名苑73.2万元的楼面地价使得本项目别无选择，只能做优质豪宅，以期增强抗风险能力前提2：宏观大势——现状上海房地产上海房地产0909年成交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时年成交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时0909年成交量已经达到年成交量已经达到0707年月平均水平，价格回升并超出年月平均水平，价格回升并超出0707年水平，年水平，0909年回暖态势明显。年回暖态势明显。上海商品住宅成交面积走势图?2009全年，上海商品住宅销售243100套，销售面积2631.27万平方米，同比08年上涨69.27%。?从2006-2009年成交面积走势图看，上海商品住宅市场经历了一个涨跌交替的过程。上海商品住宅价格走势图?2009全年，上海商品住宅销售均价11790元/平方米，同比08年上涨27.56%。?2009年上海商品住宅价格在震荡中上扬，在5月份，均价超过20000元/平方米，达到年度峰值。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统前提2：宏观大势——周期目前上海房地产市场处于价量稳定周期中目前上海房地产市场处于价量稳定周期中07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为逐步平稳期，2011年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性，也可能面临中期调整的状况。前提2：宏观大势——趋势本项目将于本项目将于20102010年底入市，此时期在房地产发展周期上有可能处于平年底入市，此时期在房地产发展周期上有可能处于平稳期与上涨期之间。该阶段豪宅、舒居大户销量及价格涨幅较快，市稳期与上涨期之间。该阶段豪宅、舒居大户销量及价格涨幅较快，市场主力依然以小户型为主。场主力依然以小户型为主。整固期恢复期平稳期上涨期投资客户比例快速上升自用型客户占市场主流客户购买信心不足，市自用型刚性需求市场作，自用型客户也交投活客户情况，投资市场启动，市场场观望气氛严重主导跃，市场购买信心强甚购买信心逐渐增强至出现恐慌性购买行为价格合理的中小户型可各类产品销量稳定上升以走量；别墅产品销量开始回升，价格开始上扬；大平面产品滞销；；价格全面上涨，销售速舒居型大户型产品价格度逐渐加快，豪宅市场市场表现实用/舒适型产品开始别墅产品因市场调整将涨幅高于小户型产品；上涨价格速度快于一般面临短暂下滑，随即成走量；小户型产品依然是市场物业交量将迅速恢复小户型产品为成交主力成交主力找到刚性需求市场，利抓住豪宅市场价格上升找到刚性需求市场，寻凭借竞争力及营销作为楼盘应对用项目独特的竞争力，快于一般物业的快速上找速度价格平衡点/延，在竞争中突围，在量策略实现速度的突破，形成升特点，实现楼盘价值迟销售或降价销售价上跑赢大势市场热点最大化2007.92008.52009.22012……前提2：宏观大势结论中央政府注入流动性造成资产价格上涨。具体表现为上海房地产09年现状成交量大幅提升，成交均价呈现上升态势，同时09年成交量已经达到07年月平均水平，价格回升并超出07年水平，09年回暖态势明显基础：在国家大手笔刺激下中国经济未来走势将短期回升，中期下调、长期复苏政策：风向开始转变，由原来的扶持改变成温和调控，国家对于房价未来过高持打压态度；但加快廉租房及经济适用房的建设，这将直接影响到低端普通住宅项目；周期：目前上海房地产市场处于价量稳定周期中07-08年为市场整固期，08－09年为恢复期转平稳期，09年－10年为观点逐步平稳期，2011年后为平稳转上升期，但由于整体经济形式的不确定性，也可能面临中期调整的状况。前提2：宏观大势对项目借鉴本项目本项目预计预计于于20102010年底入市，将主年底入市，将主要要经历市场的平稳期经历市场的平稳期产品类型2010年-2012年市场特征预判抗市场风险力别墅产品价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升稀缺性强，抗风险力强价格高客户需求刚性较弱，稀缺价大户豪宅价格大幅上涨，销量保持稳定并有提升值弱，抗风险能力弱客户需求刚性度低使得抗风舒居产品需求持续增加，价格上涨险性能力一般客户需求刚性度高，抗风险小户型价量齐升，市场主流需求能力