景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国瓷都房地产6月分析报告凌峻地产（中国）有限公司2013年7月景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国目录?第一章地产之声?第二章宏观视野?第三章房企观察?第四章瓷都土地风云?第五章市场动态?第六章楼盘分析?第七章景德镇各楼盘营销推广动态第一章地产之声景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国1、谢国忠再次唱衰称楼市泡沫在数月内破裂据经济网报道，6月2日，独立经济学家谢国忠在参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上，表示世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这些都来源于致富欲望和超额货币。此外，他还指出城镇化、房地产无法拉动中国经济的增长，并建议政府减税1万亿元，以此拉动内需。（中国新闻周刊）2、王石：中国楼市泡沫“不轻”万科董事长王石在出席第二届城市土地学会亚太地区峰会时，再次发出关于中国房地产泡沫的担忧：中国楼市泡沫“不轻”，如果泡沫持续会有危险。但王石也表示，自己不同意CBS当时得出中国房产泡沫很快破灭的结论，因为中国各地的房产市场千差万别，不可能对中国的市场一概而论。近期京沪等城市地产泡沫不可能破裂，房价不可能下跌。王石担忧，如果没有控制泡沫，结果会是灾难。峰会上，王石还透露了万科投资海外的三个理由：第一、去发达工业国家取经，为中国的城市改造做准备；第二，平衡公司的投资；第三，追随客户，“因为中国的买家去了美国，所以我们去了”。王石称，万科98%的投资在中国，计划今后将海外投资的比例增加到20%。但他没有透露海外拓展的日程安排。景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国王石还说，之所以在政府调控房价的环境下万科还能表现出色，是因为万科将目标锁定在“真正的需求”。　　3、万达集团董事长王健林：房价至少能涨十年万达集团董事长王健林日前接受媒体采访时表示，国内楼市调控总没有走出“房价越调越高”的怪圈，核心原因有三点：一是中国的城市化进程刚刚开始，去年国内城市化率约36%，城市化率只有达到75%-80%时房价才会稳定下来；二是土地成本的增加。“面粉”走高，想要“面包”降价不现实；三是预期起了主导作用。缺乏吸引资金的渠道，受传统避险心理驱使，很多人会把钱投进楼市里。这三个原因叠加，王健林认为至少10年甚至15年，房地产价格仍然会稳中有升。4、任志强：房价涨因货币超发北京市华远房地产公司董事长任志强表示：“看看这几年房价为什么涨这么快？因为货币超发……中国超发货币之后，没有看到通胀，是因为政府采取了限价的手段。”任志强认为，开征房产税对于降低房价几乎起不到作用。任志强对上世纪90年代日本东京的房地产市场进行研究之后发现，当时东京的公寓价格达到了最高峰，而在此之前日本针对房产的税收有16种，包括持有税、土地税甚至包括土地闲置税，这些税收并未能拉低公寓价格。但最后房价泡沫还是破裂了，其破裂不是由房地产市场导致，而是经济导致的。景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国5、央行报告：66.7%居民认为房价高央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行调查，发布了二季度居民储户调查显示，66.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，虽然仍保持高位运行，但这一比例比1季度时下降1.3个百分点，比2011年3季度时的最高值下降9个百分点；另有31%的居民认为目前房价“可以接受”，2.3%的居民认为“令人满意”，同时仍有34.1%的居民预期房价“上涨”，并有14%的居民准备买房，比上个季度下跌0.8个百分点。（新京报）6、万科总裁郁亮：房产税“不必要”房地产受“钱荒”袭击资金受压之下，龙头房企万科总裁郁亮6月28日接受包括南方都市报在内的媒体采访时表示，银根紧缩是好事，中国经济包括房地产行业需要挤泡沫。万科认为目前现金流很重要，反而不太强调资金效率。“房地产将持续运营冬天模式，”在谈及行业发展问题时，郁亮称，过去几年完成年均20%的增长后，万科不可避免要放慢脚步，并转型“城市配套商”，“未来万科的金矿是100万客户，服务和城市配套发展是重要定位”。不少房地产商慎谈目前的钱荒，万科总裁郁亮直言，“钱荒”是好事，可调整发展结构挤压泡沫。不少经济界人士直言，银行的货币超发确实需要调整，中国经济需要挤泡沫，如果再依靠投资拉动，中国经济转型难以顺利调整过来。景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国对于银行贷款而言，钱越多的企业才能贷到款，所以行业的优胜劣汰问题已经不可避免。目前几百亿资金万科是有的，所以现金流不会有问题。但“我们并不太强调资金效率。”记者留意到，万科今年前五月销售金额已突破700亿。有券商按照增长率推算，今年该公司销售总额可能达到1700亿。“今年上半年房子卖得好，似乎楼市春天又来了，但房地产冬天是长期的。”万科总裁郁亮表示，万科仍会保持过冬模式，建满足主流客户需要的房子。此外，郁亮对备受关注的房产税问题直言自己持怀疑态度。目前中国房地产的税收“已经很重”，若一刀切全面征税将加重刚需者的负担。另外郁亮还质疑房产税的作用，他认为房产税无法代替土地财政的收入也无法有效抑制投资投机性购房的行为。“房地产业内已经越来越倾向于认为，房产税并不能降低房价或取代土地财政。比如房产税就算全国征收也仅6000多亿，目前土地财政一年20000多亿。房产税显然取代不了土地出让金。”市场有观点称，房产税可能迫使有多套房子的人抛售，郁亮认为这未必是好事。如果有人有多套房源，应该鼓励将房子出租，满足低收入者的租房需求。“目前中国房地产税收已经很重，豪宅征重税没问题，征收空置税也是没有问题，但是若要全面征收房产税，政府应该要全方位去考虑。”目前房地产政策不断趋紧。深圳、北京不少城市对房子进行“限价”，郁亮说万科对此并不在意，“所谓限价不过房企少赚一点而景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国已，但要始终保证手里有钱。要想在‘寒冬’中存活下来，就必须以刚需为主导，继续做主流产品。”凌峻观点：房地产大佬对业界看法各一，有乐观派的，也有泡沫派的，针对房产税征收这一点也是各抒己见，支持与反对并存，但根据上半年房地产数据显示，今年上半年房地产总体可以用全线飘红概况，几乎无视新国五条的压力，稳定增长，可是，银行、政策、投资方面不确定因素仍在，下半年上涨态势不排除出现下降趋势,出现量涨价稳情况。第2章宏观视野1、统计局：6月CPI同比增长2.7%PPI下降2.7%2013年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，城市上涨2.6%，农村上涨2.8%；食品价格上涨4.9%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨2.6%，服务价格上涨2.7%。上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。6月份，全国居民消费价景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国格总水平环比持平(涨跌幅度为0，下同)。其中，城市持平，农村上涨0.1%；食品和非食品价格均持平；消费品价格下降0.1%，服务价格上涨0.2%。国家统计局公布数据显示，6月份PPI同比下降2.7%。环比降0.6%。2、国五条出台满百日地王频出引重点管控广州新晋住宅地王——南洲路1026号地块以近3.5万元/平方米的超凡身价，成为广州市民和业界热议的焦点话题。自2月20日“国五条”出台至6月1，正满百日。房地产市场的升温趋势似乎依然不减，进入五月下旬以来，北京、广州、上海等地陆续有新的“地王”出现，许多地块出让价格溢价很高，让刚刚经过大涨的房地产市场再次出现了上涨预期。日前，有消息称，国土部已重点监控大房企和大地块，遏制非理性竞争推动地价上涨。(南方日报)3、楼市调控收效甚微：住宅地价半年涨40%土地市场半年报或许已透露出地方政府最终的取舍，即，保土地财政。据K8土地网数据显示，上半年全国百城土地出让金同比增幅近五成，溢价率呈高位运行。1-6月，全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上；溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。数据显示，1-6月，全国百城土地楼面均价为1321元/平方米，景德镇6月房地产报告-----凌峻·中国同比增加38%。月度较去年同期均有不同程度的上涨，并在2月创下历史新高。从各类用途土地楼面均价情况来看，住宅地价上涨最快。1-6月，住宅用地楼面均价为1798元/平方米，同比增加28%；商办用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%。4、土地成交量上半年大增六成资金收紧或致市场降温根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。“下半年土地市场难以继续大幅升温，整体市场形势将出现变化，”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，相比6月前，资金面出现变化，“钱荒”虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。“一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制”。据统计，2013年1～6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番；在北京，2013年1～6月首开、万科、绿地、首创、中海等企业均有不同程度斩获。区域角度而言，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%，同比翻两番。景德镇6月房地产报告-----凌峻·中