福州市商业调查报告2013.06福州商业发展历程福州商业现状提发展阶段升阶段万宝商圈逐步形成，购物中心一站式萌发阶段购物形式开始渗透到福州人民的生活。以东街口区域几个老百国际品牌开始抢滩福州商业地产迅猛进驻福州，崭露头货为核心小范围衍生。发展，万达、丐贸角这亗百货规模小，品牌等国内外知名商业少，主打业态为柜台百品牌及开发商开始货卖场原生阶段关注福州，新兴理念购物模式开始渗以原生态自发生成商圈透近福州人的生活为主，商业集中于：东。街口、中亭街等地。这亗商业以满足当地人基本生活需求为主，为由于楼市波劢，大量住宅地原始自发形成，无具体产开发商转向商业地产，外未来发展规划地知名地产商抢滩福州，福州重点商业圈现状东街口：目前东街口是福州最成熟的商业圈，是来来人口首选的地方。由于政府炒作修改路段的一些原因受限，产生交通不便，又没有过多的停车位还有地铁修路绕道等。整体氛围大不如前。曾经背负着福州福州核心的名声如今再这两三年内的市场冲击其它商圈的阔张兴起让这个主心骨渐渐消沉。东街口商圈不属于萌发，属于发展.中亭街：主要以服装批发为主导的一个批发商业街。以中低档次为主。主要人流基本是学生和有目标性购物群体。万宝商城：目前也属于福州最有分量的一个商业中心。它建设与2004年，早期一直炒作不起来，因东街口的交通不便停车位置少市政的一个炒作将其有足够停车位置的一个优势明显的呈现出来。短短三年让这个万宝商圈成为福州最高人气的商业中心，租金售价也是最高。仓山万达-金融街万达：一个新兴模式的商业模式，一体化的商业操作模式，让它后劲勃发，主要引进各国美食，时尚品牌、KTV、娱乐城及电影院。并且地下室也拥有足够的停车位置，并符合当地的一个消费水平与需求，也占据一定的商业地位，金融万达因过江桥梁双向车道导致高峰期与黄金时间的路段拥堵，让仓山万达略输于金融台江万达。不过市政在2013年6月26日提出延伸桥梁改为40米宽度的桥梁8条车道。预计桥梁建设后会给仓山万达一个转机。学生街：与东街口一样属于比较早成熟的一个商业圈，主要消费全体就如名字一样，学生为主的一个商业圈，目前有分新旧两个学生街。以低档为主。夜市模式，街边地摊小吃一条街，属于旧传统时代的一个商业运作方式。福州商业圈特征分析?随着福州商业市场的逐步饱和，只有个性鲜明商业，才能在市场中生存。?也只有定位清晰，并与成熟商圈进行差异化竞争的，才可能拥有发展机会。一站式购物形式开始成为福州人民的主流选择。自2004年万宝商圈逐步成型后，购物中心一站式购物形式开始渗透到福州人民的生活。人们对购物环境，购物的便捷性有了更高的要求福州商业已经开始仍无规划向整体定位发展，对经营管理要求大大提升。部分硬件足，定位不清的商业面临淘汰：随着福州商业日趋饱和，井喷式爆发商业增量，客户对商业物业要求日趋提升。因此只有定位清晰，统一经营商业才能具备更多市场竞争力。新进商业兴起，经营管理逐步提升，业态规划日合趋理，购物环境大大改善，将使福州商业出现洗牌淘汰局面。城市商业将逐渐形成自身的社会功能不定位。城市的扩张，政府对于城市各个区域均有战略规划不功能定位，无差异、并考虑社会功能区分的商业将难再找个市场生存，符合所处区域的城市规划定位才能有更好的发展。自2004年至今，商圈已进行两轮洗牌。随着万宝商圈、仓山、金融街万达商圈的成型，将改变过去东街口商圈一枝独秀的局面。而中亭街、台江批发市场等相对专一、定位个性鲜明的旧商圈，与新晋崛起的商圈有一定的差异化竞争，因此在未来一段时间内客群不会受明显的分流。福州商业分布现有商圈分布重点街区商业分布福州商圈示意图仓山万达商圈万达城市广场特易购东街口商圈东斱百货金融街万达商圈大洋百货东百百货万达城市广场新华都百货南后街茶亭商圈冠亚广场（大洋晶典）世贸百货中亭街商圈中亭街元洪城火车站商圈群升国际火车站商贸城台江批发市场财富步行街榕城古街金山商圈万宝商圈新华都购物广场万象城榕城广场宝龙城市广场红星美凯龙东部商圈东方伟业五一广场商圈正大广场仓山旧商圈越洋图书城先施广州新学生街旧学生街商业街区分布状况业街区分布现状福州商圈及商业项目分析城市商圈分析?各大商圈租金表现重点商圈分析东街口商圈东街口区位介绍北至湖东路，西至八一七路，东至五一北路，南至古田路店面租金：180元-1100元/㎡/月经营状况：形态：大型百货、专卖店、小商品市场、街铺。业态：娱乐产业、体育用品市场、图书市场。人气：昔日福州核心商圈，随着地铁建设，路段拥堵，较少停车位置，以及其他区域商业兴起，人流相对减少。消费者特征：福州区域市民以及外地游客，各个年龄层都有。档次：综合代表品牌：大洋百货、东百、东方百货、三坊七巷等。项目分析：优势：福州最成熟的商业圈，周边业态形态相对成熟，还坐拥三坊七巷吸引不少游客和顾客。劣势：街道狭窄，建筑比较陈旧，停车位少，交通拥堵，规划落后，所处老市区，因此形成短期性无法更进的局面。重点商圈分析万宝商圈万宝商圈区位介绍西二环与工业路口。租金地下室基本在150-300元/㎡/月一楼以上租金在200-1200元/㎡/月经营状况：形态：大型百货、专卖店、街铺。业态：服饰、餐饮、影院、KTV、游戏厅人气：目前是福州市人流火爆的商圈消费者特征：中青年，家庭为主。档次：中档、中低档为主。代表品牌：家乐福、AgogoKTV、天虹百货、金逸影城、麦当劳、肯德基、新华都百货项目分析：优势：福州第一个先开启的城市综合体，交通便利车位充足，停车方便，周边消费群体多。劣势：销售商铺所占比重大，业态缺乏合理规划，东线不够明朗。重点商圈分析中亭街位置福州台江区租金250-900元/㎡/月经营状况：形态：电器、珠宝、服饰、家具批发市场业态：小商品批发、餐饮、服饰、珠宝人气：日均客流20万消费者特征：中青年、省内各区服饰拿货店主、档次：中低档为主。代表品牌：国美、苏宁。国内服饰品牌集中（森马、特步、美特斯邦威）项目分析：优势：区位优势明显，客流大，业态齐全，消费水平低，百货、专卖、街铺偶发市场集中。客群面广。劣势：品牌高低划分不规划、基本为自创品牌，项目管理混乱。重点商圈分析仓山万达位置福建省福州市仓山区浦上大道与金榕南路交汇处租金200-800元/㎡/月经营状况业态：餐饮、服饰、电器、影城、KTV、电玩人气：因市场商业圈冲击人流日渐减少消费者特征：福州市区及周边客群代表品牌：万千百货、ZARA、HM、大歌星、大玩家、万达影城项目分析：优势：依靠自主品牌效应，整合资源能力强，成熟的招商模式，复制各地模式，品牌知名度高，有号召力劣势：周边整体商业环境一般，交通不发达，一条双向过江道路时常在高峰期照成拥堵，客群限制在有车人群。重点商圈档次划分福州商业在档次上已经有了明显的定位之分，中端商业体量大，且目前就中端商业的经营模式、业态分布上没有较大的区分，包含品牌同质化严重，在今后商业体量剧增的市场背景下，若未有更精准的定位调整将面临严峻的考验。福州各商圈租金明细东街口商圈租金总体表现300-1200元/㎡/月南街大洋百货附近900-1200/元/㎡/月东街新华都至旗汛口500-800/元/㎡/月杨桥路至东街口280-680元/平方米/月南后街杨桥路口280-350元/㎡/月万宝商圈租金总体表现180-1400元/㎡/月仓山万达商圈租金总体体现200-360元/㎡/月均价500-1000元/㎡/月A区出入口300-400元/㎡/月宝龙一层一层沿外街800-1100元/㎡/月A区中段220-280元/㎡/月一层沿内街750-1000元/㎡/月金融街万达商圈租金总体体现150-500元/㎡/月一层后街（餐饮）200-300元/㎡/月临街180-280元/㎡/月宝龙其他楼层地下180-250元/㎡/月金街280-350元/㎡/月二层400-550元/㎡/月金街二层180-300元/㎡/月三层300-450元/㎡/月冠亚广场租金总体体现150-350元/㎡/月万象城一至三层均价500-900元/㎡/月美食街入口处140-180元/㎡/月三层（餐饮）500元/㎡/月一楼出入口位置180-220元/㎡/月一楼临八一七路320-380元/㎡/月火车站商圈租金总体体现220-320元/㎡/月中亭街商圈租金总体表现200-1200元/㎡/月商贸城二层280-320元/㎡/月中亭外街一层600-900元/㎡/月商贸城三层200-250元/㎡/月中亭一层内街220-550元/㎡/月火车站至北站区320-400元/㎡/月元洪城一层外街600-720元/㎡/月侧面街铺400-500元/㎡/月地下餐饮100-150元/㎡/月群升国际外街300-400元/㎡/月周边100-250元/㎡/月一位新人提写的简报，还望指点。海涵。谢谢。