西安市商业地产市场分析报告美城机构2013年8月PART1：西安市商业发展及商圈分析?西安市商业发展及商圈分析?西安市各区域商业发展状况?西安市商业地产总结西安商业地产发展的三个阶段2001-20032004-20072008-2011第一第二第三阶段阶段阶段以长期投资的思路进行操作投资者商业地产开发开始导入“定位—以纯销售为主，能卖掉就万事与经营者尝试分离，开发商开始重招商—销售—经营管理”全方位大吉，主导营销的是广告宣传视招商工作，但普遍缺少成熟的招市场经营理念。目前越来越多的以及现场销售人员的技巧。其商运营团队。在定位、招商、销商业地产开发商、策划代理商，销售模式主要有两种：一是只售、经营管理四个方面追求概念已经开始充分重视和涉足经营管管卖不管租，二是包租十年销化、表面化，资金链条没有解决，理领域。不断创新商业地产开发售。基本依靠自有资金和私募。模式。目前西安商业地产已经发展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业模式不断成熟。西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的新兴商业形态出现；市场供应集中在西安市中心及二环范围，商业市场面临强大的竞争。随着市场的竞争，商圈的范围也再逐渐扩张，随着三环外的规划实施方案落定及城市化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。西安市商圈分布西安商业地产区域发展的不均衡，以钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。根据《西安市区县商圈发展规划》，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。六大商圈数据统计六大成熟商圈数据统计表成熟度-片商圈范围占地营业面积存量日客流量（万年营业额商圈名商业等级市场定位典型商业网点区属性面积（km?）（万?）人）（亿元）成熟-商业中高端、共超100，东大250-280之开元商城、世纪金花、中大国际、钟楼商圈都市级城墙内共11.3250区综合性街超50间百盛时代成熟-批发地区级批低端批发约600（以丹尼尔商城、康复路、义务商品长乐商圈—16028万左右市场发市场市场批发为主）城、西北商贸城、多彩城成熟-科教目前在61，小寨商圈区域级中低端7.7450约55百盛、金鹰国际、国贸、军人社及住宅区未来120成熟-办公28亿，金鹰高新商圈区域级中高端高新一期3.220-2517.5-20世纪金花、金鹰国际、易初莲花区8.4亿比较成熟-中端的旅曲江商圈休闲旅游区域级16约30万㎡约17约20-25大唐不夜城、新乐汇游休闲区比较成熟-经开占地大型商业面积经开商圈住宅及办区域级中高端15万左右21-24亿赛高国际、世纪金花、崇尚百货21.7424万㎡公区西安市六大商圈存量约520万㎡，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消费品零售总额的61%。待成熟商圈与专业市场资料西安商圈数据来源：西安800家，西安房地产信息网，西安统计局成熟度-片区商圈范围占地主要商业网点营业日客流量商圈名等级市场定位典型商业网点属性面积（km?）面积（km?）（人）太白路-南二环商待成熟-住宅红星美凯龙、未来城、社区级中端3.545万㎡12万圈及科教区迪卡侬、人人乐待成熟-住宅立丰国际周围立丰国际东二环-立丰商圈社区级中端立丰4.2万㎡立丰国际、华润万家及科教区2km3.5万以万达广场为李家村-万达商圈社区级中端李家村万达广场待成熟商圈和专业市场的规模，营业额和客流量都与六大成熟中心待成熟-住宅商圈居民社区级中端开元商城、华润万家商圈相差较大，本次研究主要以六大商圈为研究对象区200万待成熟-住宅华润万家2.1，家春文艺路商圈社区级中端20万家春秋、华润万家区秋3.0较成熟-抓宅赛格、赛博、智博、雁塔路IT商圈专业市场——沿雁塔路2km超过10万㎡20万及科教区东新科贸、百脑汇较成熟-建材地区级专西北地区建材大明宫建材市场三期2200亩100万㎡建材批发、零售店批发市场业市场城规划改造中-地区级专西北地区最大三桥商圈专业市场及1500亩西部车城15-20㎡各大汽车4S店业市场汽车市场住宅区待成熟商圈和专业市场的规模，营业额，客流量都与六大成熟商圈相差较大，本次研究以六大成熟商圈为研究对象。商业圈特征西安各大商圈的特点商圈名业态组合服务对象商圈特点百货店、专卖店、餐饮、服装、珠宝、西安市民、外地消费者、钟楼商圈综合性商圈、打造中高端城市商业中心。西安最大商业中心旅游产品销售等旅游客西北地区分销商、西安长乐商圈服装、五金、饰品、箱包、鞋类等西北第一综合批发地，批发商城林立，以低端市场为主低收入者以高效学生为主要消费群体，由中低端向中高端发展，西安最小寨商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类等城南居民、附近大学生大的城南区域商圈中高档百货、品牌服装、珠宝、餐饮、高新商圈高新白领，周围居民硬件设施优秀、购物环境好、业态组合丰富影院等新兴商业商圈、以赛高金华为中心、发展快递、服务范围较大经开商圈百货、超市、服装、电子产品、餐饮等城北居民区域商圈曲江商圈休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民以餐饮、旅游、娱乐为主的商业圈，新兴商业区太白路-南二环家居是西安市民，其它家居（红星美凯龙）、体育用品（迪卡侬）是目标客户为全市家居、建材、百货、餐饮、运动产品等商圈为周边居民居民东二环-立丰商百货、超市、家电、服装、餐饮、影院东二环居民及高校学生功能大小为一般，高度集中在立丰国际城圈等李家村-万达商周边居民，部分城南市服装、百货、餐饮、影院、家电等城市综合体，功能高度集中在万达广场圈民土门商圈服装、餐饮、百货城西居民功能较少，以开元商城为核心，整体水平比较低文艺路商圈餐饮、超市、服装文艺路居民功能单一、主要是超市为主雁塔路IT商圈电子产品西安市民专业市场，功能单一，专业化路线西安市民、西北地区经大明宫建材市场建材、洁具卫浴专业建材市场，西北最大建材城销商专业汽车销售，服务，西北最大汽车城，南部将发展综合性商三桥商圈汽车、汽车配件西北地区销售者业六大商圈钟楼商圈是西安次齐全，覆盖各年龄阶段的消费群体，是西安影响服定位特征务半径最大的商圈西安六大成熟商圈的档次定位及消费者跨度示意图高钟楼商圈高新商圈商西安最大商圈，商品档次齐全，覆盖各年品曲江商圈龄，阶段消费者档经开商圈次定位小寨商圈低长乐商圈商圈面积和客钟楼商圈在商业面积和人流是最大的，而经开商圈则是最小流分析的，商圈之前差异大西安六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图商圈商业面积钟楼商圈占全西安商业面300120积的21.7%，占六大商圈总商业面积的48.12%，在商业面250100积上占有优势，只有钟楼商圈和长乐商圈的商业面积大于平均值86.5万㎡。2008015060商圈客流量10040钟楼客流量105万/天，仍然是西安客流量最大的商圈，5020其次是小寨（50万）。经开商圈商业面积及客流量都是00最小的。钟楼商长乐商小寨商高新商曲江商经开商平均值圈圈圈圈圈圈商业面积存量（万㎡）2501106122.5522486.5客流量（万人/天）105285018.5171639商圈营业额分钟楼商圈在商业营业额不是最大的，主要是长了商圈以批发为主，析其营业额（600亿/年）远高出其它商圈2010年西安六大商圈营业额及单位面积营业额统计图营业额分析70040000长乐商圈以批发为主，35000营业额以600亿/年，远高600于其它商圈。其次是钟楼商圈，大约是300亿/年。300005002500040020000年营业额（亿元）单位面积营业额（元/㎡·年）单位面积营业额分析30015000仍然长乐商圈最大，为35000元/㎡1年。其次20010000是高新商圈约为12000元/㎡·年100500000长乐商圈钟楼商圈小寨商圈经开商圈高新商圈曲江商圈商圈租金西安六大成熟商圈的沿街代表性店铺租金商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/㎡·月）商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/㎡·月）骡马市兴正元广场巴黎馆旺铺出租375小寨豪邦中前方742西大街18平米商铺，中环对面285小寨海港城女服装店328大洋百货西华门十字310小寨海港城服装店250825（不含水、电和物业管理南大街天姿名品店中店（路西）飞炫购物广场260-280（含水、电和物业管理费)费）一层380-390·月（不含水、电和物业管西大街百盛对面街商铺109小寨潮流街区理费）425（不含水、电和物业管理580（随机，水、电费单交，无物业管理钟楼商圈南大街太平洋商厦店（路东）寨商圈小寨临街商铺费）费）北大街路西335省委党校东侧服装店107西大街时代盛典百盛东侧凉皮店810好又多新豪邦时尚购物广场右边710（不含水、电和物业管理费)骡马市520铺425白马外贸城主通道商铺300（不含水、电和物业管理费)412（不含水、电和物业管理西安骡马市兴正元巴黎馆一层小寨海港城服装店250费）平均租金501平均租金367注：本次统计以沿街1-3楼商业租金为对象，租金在楼层，是否是沿街差异极大。钟楼商圈，沿街一楼租金商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/㎡·月）商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/㎡·月）康复路交广沿街商铺240领先时代广场小吃城573西北商贸-楼商铺144（不含电和物业管理费）高新区高新路南段商铺220长乐西路服装店292高新路光华路十字办公商铺店156276（不含水、电和物业管理高新区世纪金花北门秀西水购物长乐西路圣荣服装城256费）广场西北商贸1楼服装店161科技路临街苏果便利店190长乐西路黄河小学对面便利店210高新区世纪金花的餐饮店280长乐商圈长乐西路品牌内衣店363高新商圈科技路与西斜七路底商154长乐