吉林四平市铁东区项目市场分析报告2013年9月8日目录城市背景分析四平房地产市场分析区域板块分析项目认知和建议城市背景分析城市背景分析【城市经济】u2012年四平全年实现地区生产总值1122.6亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；u人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。吉林省主要城市2012年GDP排名（亿吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）元）平均值46490平均值15121126数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报城市背景分析【资产投资】u2012年四平的固定资产投资588.5亿元，房地产开发投资58.7亿元，占比10%。u房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资2011年吉林省主要城市投资对比亿元亿元数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报城市背景分析【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。2012年四平市产业结构u第三产业发展较慢，比例一直保持在产值（亿元）占比30%左右，侧面表明房地产发展缓慢第一产业283.825%，对第三产业的带动作用微弱。第二产业516.946%第三产业321.929%n四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，合计1122.6100%近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的传统工业城市；n目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；n目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。城市背景分析【人口情况】——总量低、负增长将制约四平房地产发展n2012年四平全市总人口数量约为336.3万人，市区总人口数量为60.3万人，总人口和市区人口相比2011年有所减u四平人口总量低，2012年市区人少。口仅为60.3万人n2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发u流动人口近年呈现负增长趋势展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四平市房地产市场出现供大于求的现象四平2007-2011年流动人口情况2007－2011年，四平市流动人口数量迁出人口自2008年开始不断增加，而迁入人口2011年明显减少，远低于迁出人口城市背景分析城市小结1.城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城市，发展潜力和空间巨大。2.经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第二产业在产业结构中占据绝对优势。3.房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。4.人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。四平房地产市场四平房地产市场【土地市场】u2010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。u2012年土地出让面积为126万平米，建筑面积达314万平米，平均容积率为2.52007-2012四平市土地出让情况四平房地产市场【施工竣工情况】2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，开工竣工比例存在失衡。2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析l四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随着多个开发区建设的正式启动，仅2011－2012年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年商品房施工面积达527.6万㎡，单年增幅均在40％以上l商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低，2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在一定失衡四平房地产市场【供需分析】——全市商品房u2012年四平商品房销售面积为182万平米。u四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长，施工面积却持续递增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放大l潜在供应量将继续放大：2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析11年开始全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来3到5年市场存在大量潜在供应，市场供求存在失衡风险，竞争将趋于白热化；l截至2012年底，四平全市未来待入市和存量商品房面积之和，估计至少高达600万平方米。以每套房面积100㎡计，未来1-2年将有6万套的新品供应。四平房地产市场【供需分析】——市区商品房2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩2007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析l2010年市区商品房成交量大于供应量，2011年开始成交量逐渐萎缩，供需关系逆转。l2012年供应量大幅度上涨，供应量较为低迷，整个市场出现明显的“供大于求”。四平房地产市场2012年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求l商品住宅：2012年商品房住宅供应量为147.4万平米，同比增长119%；成交量为45.6万平米，同比下降7%；整体比例来看，明显供大于求。l商业：2012年商业整体供应量为17万平米，成交量为3.01万平方米，同样供大于求。四平2012年住宅供需表现四平2012年商业供需表现四平房地产市场四平市区商品房l市区商品房成交均价维持上涨：四平市商品房平均销售价2012年成交均价达到3941元/㎡格近年来呈持续走高态势。至2012年但增幅出现下降底，成交均价达到3941元/㎡，相较2007年，增长了2.6倍；2007-2012年四平市区商品房成交均价l市区商品房成交均价增幅自2011年开始下滑：2009年受国家宏观刺激政策影响，2010年房价增速一度达到了34％，但次年开始回落。至2012年，商品房均价增幅已经降至7％，价格上涨趋于平稳。四平房地产市场2013年四平市区房地产市场价格——西高东低，稳步上涨商品房成交价格分析u2013年1-6月市区商品房登记成交均价为每平方米4138元，同比上涨14％。u其中商品住房登记成交均价每平方米3489元，同比上涨9％。u从最近抽样调查的楼盘项目看，目前商品房预售均价每平方米4586元，商品住房预售均价每平方米3979元，商品房价格继续上涨。商品住房分区成交价格分析u2013年1-6月铁西区商品住房登记成交均价每平方米3549元，铁东区商品住房登记成交均价每平方米3389元。u从最近抽样调查的楼盘项目看，目前铁西区商品住房预售均价每平方米4109元，铁东区商品住房预售均价每平方米3906元，两区商品住房价格有所上涨。数据来源四平市住房和城乡建设局四平房地产市场铁东&铁西之争u铁东区的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区u铁东区经历了2010年的短期爆发，从2011年开始成交量大幅下滑2007年-2012年铁西、铁东区商品房成交走势l由于铁东、铁西区的经济发展不平衡，区域发展、人们置业习惯、区域供应量等原因，铁东的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区。l近年来由于政府将铁东区打造成东南生态新城的计划逐渐落实，因此区域开发力度加大，市场供应量开始增加并带来成交量的增加，2011年成交量开始逐渐下滑。四平房地产市场u2013年上半年铁东、铁西新增供应比例约为6:4，成交量比例约为4:6u铁东区供大于求，铁西区供小于求。市区商品房：2013年1-6月铁东区、铁西区商品房登记销售统计（万平方u2013年1-6月登记成交量为米）25.7万平方米，同比增长65％；u其中铁东区成交量占37％，铁西区占63％。2013年1-6月铁东区、铁西区商品住房供销对比???市区商品住房：新增供应量供应销售量销售u2013年1-6月登记成交量为（万平米）占比（万平米）占比24.2万平方米，同比增长铁东区18.662%8.937%82％；铁西区11.638%15.363%u其中铁东区成交量占37％，铁西区占63％。四平房地产市场房地产市场小结1.土地市场：近三年四平土地出让面积急剧放量，商品房市场供应量激增。2.开工竣工：2012年四平全市商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，侧面反映市场供应激增的现状。3.成交面积：2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米，但成交量仅为50.3万平米，同比开始出现萎缩。2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，成交量开始出现递减。4.成交均价：四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势，2013年上半年成交均价达到4138元/㎡，2012年均价较2007年增长了2.6倍，但增长率明显下滑。5.东西板块：铁东成交量近几年一直大幅度落后于铁西区，且铁东区成交量从2011年开始出现明显下滑。当前铁东区供大于求，相对铁西区呈现两极分化。区域板块分析区域板块分析四平市房地产市场主要分为市府、外环、师大、开发区及东南新城五大板块鼎晟三隆新嘉园西城天地莱茵海银印象河畔帝景西湖中央公馆华宇城玺泷金凯浅名都九洲金地鑫宇水湾华章国际宏泰第一城开发区板块外地直环站前板商圈十五块商圈峯英成龙国际雄欧屹广南社区市场湖欧金城府广亚龙腾板场不夜城块商圈块花园政板府城广新场南金宇师东和园大板块华亿紫波尔多金城小镇大禹加州湾区域板块分析u市府、师大板块配套完善，区域较为成熟；u外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比；u东南新城板块存在政府