中国·郑州?郑州商业项目商业调查篇2013.09.20Page目录?第一部分：郑州城市宏观调查研究；?第二部分：商业地产行业微观调查研究；?第三部分：项目地块及区域状况研究；?第四部分：项目市场调研结论；Page第一部分郑州城市宏观调查研究Page经济篇GDP、人均GDP2008-2012年郑州市GDP年份20082009201020112012600023.5125GDP300.4371.2448.4493.959721.2520.820.920（亿美元）40001510.14200010人均GDP458850886062660273135（美元）0020082009201020112012GDP（亿元）2013.482486.753003.993308.514000增长率（%）21.2523.5120.810.1420.9?郑州市GDP快速稳定增长，平均年增GDP（亿元）增长率（%）长率在15%以上，在国内处于较高水平?GDP的连续增长态势，为房地产业的2008-2012年郑州市人均GDP发展创造良好的经济环境600002520.6719.2220400001510.8310.8200008.910?2012年郑州市人均GDP达到7313美500元，近5年的平均增长率约为14%20082009201020112012?若按此增长速度，预计再需要3年时人均GDP（元）3073934069406164423149000增长率（%）20.6710.8319.228.910.8间，郑州市人均GDP将达到1万美元?人均GDP（元）增长率（%）人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位数据来源：郑州市统计局说明：由于部分数据政府尚未公布，故本报告仅将已公布的数据列入Page经济篇GDP、人均GDP2011年郑州市及周边省会城市GDP情况700012006528?60001000通过与周边省会城市GDP的比96050004560较发现，郑州市GDP在周边城市8004000670中处于中等偏上位置，低于重庆33083351GDP（亿元）3114600GDP（亿美元）30002719和武汉、济南，但高于西安、合48649345840021024002000肥、石家庄等省会城市309?1000200郑州需要向重庆、武汉等活力00城市学习并赶超，拉近差距郑州武汉济南西安合肥石家庄重庆2011年郑州市与一线城市GDP对比1600015046250014000221312153200012000?1787通过郑州与国内一线城市的1000091121500GDP比较发现，郑州的差距还很134080007522GDP（亿元）GDP（亿美元1106大，距离国内一线城市经济发展10006000水平仍有极大的差距，有较大的400033084865002000提升空间00Page郑州北京上海广州天津经济篇三产业增加值及比重2008-2012年郑州市三大产业增加值2500?2012年郑州市第一产业增加值达2000124.6亿元，第二产业增加值达到2269.9亿元，第三产业增加值达到1500第一产业增加值第二产业增加值1605.5亿元1000第三产业增加值?由此可见，第二产业、第三产业增500加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发020082009201020112012展活力?从近5年的郑州市产业增加值来看第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值年份，第三产业增加值的增长率呈上升(亿元）(亿元）(亿元）200877.11070.5853.9趋势，表明郑州经济处于良性的发200988.41308.71024.1展态势中，第三产业的加速发展将201094.71659.51249.8带来更多的就业人口从而产生更多20111031801.61395.8的房产消费需求，也从侧面表明了2012124.62269.91605.5郑州市房地产市场需求的加速发展数据来源：郑州市统计局Page经济篇财政收入与支出2008-2012年郑州市财政一般预算收入年份20082009201020112012400386.8财政一般预算176.0219.5260.3301.9300301.92386.8收入3292260.39（亿入219.52元）收200政176.03财政一财般预算187.6240.4289.5353.0100426.8支出6605（亿0元）数据来源：河南省统计年鉴20082009201020112012财政赤?字郑州市财政收入、支出近11.6320.9429.115年均保持增长51.13402008-2012年郑州市财政一般预算支（亿出态势，财政收入年均增长率为元）23.34%，财426.8政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐400353.05年拉大，2012年财政赤字达40亿元，较出300289.5支2011年有所减少算240.46?预大量的财政支出为城市基础设施建设提供200187.66般资金保障，保障城市面貌的不断改善，但一100是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不0断填补亏空20082009201020112012Page数据来源：河南省统计年鉴经济篇全社会固定资产投资2008-2012年郑州市固定资产投资状况2012年郑州市城镇固定资产投资结构（亿28.4元）3000275725002289.1972.120001772.7亿元15001367.314321031.91000500020082009201020112012第一产业第二产业第三产业数据来源：郑州市统计局?固定资产投资增速不断提升，2012年固定资产投资完成2757亿元，比上年增长20%，增幅较大?郑州市固定资产投资年均增长率达到27.51%，保持高位运行?城镇固定投资中，第三产业固定资产投资比例超过50%，支撑第三产业快速发展Page经济篇全年全社会消费品零售总额及结构郑州市社会消费品零售总额（亿元）郑州市社会消费品零售总额（亿元）2008年郑州市城镇居民消费结构食品17004%衣着150013%居住130034%家庭设备用品及服110011%务900医疗保健8%700交通和通信6%13%教育文化娱乐服务50011%20082009201020112012杂项商品和服务社会消费品零售总额（亿元）2011年郑州市城镇居民消费结构年份20082009201020112012食品总额5%衣着11%（亿822.2978.71206.21434.81678居住元）数据来源：郑州市统计35%11%家庭设备用品及服局务?医疗保健近年来，郑州市社会消费品零售总额不断增长7%交通和通信，2012年达到1678亿元7%教育文化娱乐服务?从消费结构看，主要集中于食品、衣着、教育10%14%杂项商品和服务文化娱乐服务及居住等Page说明：2012年数据尚未公布经济篇城乡居民储蓄存款年底总额2008年-2012年郑州市居民银行存款余额增长状况（亿元）2600?2008-2012年度，郑州市居民2511.2银行存款余额保持加速增长，为）2200元2067.2亿市民购买大型消费品奠定了坚实（1800额1658.7余1620.7的基础款1400存?行居民存款一大部分用于投资，银1000房地产投资是一重要方向08年09年10年11年12年年份20082009201020112012居民存款余额1620.71762.132067.22511.22911（亿元）数据来源：郑州市统计局Page经济篇经济辐射力和影响力郑州：?河南省省会、全国区域性中心城市?区域性金融中心、全国重要的现代化物流中心?全国交通枢纽、中部批发市场大基地Page经济篇经济辐射力和影响力中原经济区中原经济区的范围涉及7省28城市河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市湖北省：襄樊市河北省：邯郸市山东省：荷泽市郑州江苏省：徐州市山西省：运城市，晋城市，长治市安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市中原经济区的核心：郑州，开封中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作郑州：综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业?中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区?郑州作为中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升Page人口篇郑州市区人口截止到2011年底截止到2010年底?郑州市市区人口：333.1万?郑州市区流动人口：223万人人?《郑州市城市总体规划》规划到?2000年郑州市区流动人口512020年，城市建成区人口控制在450万，到2010年底流动人口达万人以内。未来八年内，新增人口将223万人，十年内翻两番达120万人，按每人50平方米计算?平均每年新增流动人口在20，需新开发6000万平方米住宅万左右数据来源：郑州市统计局网络资料整理Page人口篇在校和毕业大学生人口至2010年，根据公布资料粗略估计：?郑州市在校大学生（包括研究生、本科及专科）人口约60万?2011年，郑州市每年毕业大学生（包括研究生、本科及专科）约20万?一般毕业五年内购房，按每年15%的购房率计算，每年将有3万大学生存在购房需求（80/90住宅），需要将近2万套住房郑州龙子湖高校区Page人口篇高端人群?高