河南九九紫墅园前期策划单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2014年4月30日星期三14／4／301九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS选择一处住所选择一种生活方式这里是鹰城“5+2”居住生活模式的终级梦想14／4／302九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS目录前言Part一、本物业市场专题研究篇Part二：本项目分析篇Part三：本项目开发战略与策略篇Part四：本项目定位可行性研究篇Part五：本项目产品体系建议篇Part六：本项目规划及产品设计建议篇Part七：本项目开发利润可行性研究篇14／4／303九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS前言别墅物业作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。目前，平顶山的国民收入已达到中等富裕水平，城市高薪阶层、公职阶级的队伍形成并壮大，更使城市居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么平顶山楼市将于近年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、小高层、高层产品之后，接近自然风景区的郊外将成为富足阶层寻求“第二居所”关注的热点和方向，所以自然山水别墅将成为今后几年楼市关注的热点。14／4／304九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS对于河南省内的开发商来说，真正山水别墅开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！如何给该产品作准确的市场定位？项目应该怎么规划？做什么样的产品在市场上才会受欢迎？它的主要客户群体特征又是谁？……，这些都是本策划案所主要阐述的内容。14／4／305九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSISPart一、本物业市场专题研究篇14／4／306九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS本物业市场专题研究篇一、平顶山市宏观市场分析二、平顶山市2006年-2010年地产市场三、2011年市场现状研究四、国内旅游行业发展态势五、旅游地产的发展前景六、本区域旅游地产市场发展及个案分析七、问卷统计结果及分析八、总结评析14／4／307九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS项目发展目标在平顶山开创一种崭新的生活模式；项目发展目标协助开发商大胆开拓更高层次的旅游地产运营之道。14／4／308九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS项目研究背景为了确定本项目的市场定位，我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研的性质，我们采用实地考察、调察问卷访谈与相关人员访谈相结合的方式，依托平顶山市房地产市场和鲁山下汤区域休闲旅游地产市场相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期达到以下目标：1、了解平顶山市尤其是鲁山下汤区域旅游地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解全国性旅游地产市场以及旅游地产别墅市场产品设计的发展趋抛；3、了解平顶山区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况；4、掌握本项目所处地块的基本特征；5、掌握本项目周边房地产市场的走趋及相关竞争项目的基本特征；6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在；7、明确本项目构建优势的市场机会和机遇；8、提出本项目在前期运作中的若干思路与建议。14／4／309九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS一、平顶山市宏观市场分析城市概况——平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。1957年建市，现辖2市4县4区，总面积7882平方公里，总人口501.1万。?地理位置：平顶山市位于河南省中南部?行政区划：现辖汝州市、舞钢市?平顶山交通：平顶山地处京广和焦，东与许昌市的襄城，漯河市的舞阳，、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县枝两大铁路干线之间，境内铁路总长驻马店市的西平、遂平县交界；西与洛和新华、卫东、湛河、石龙四个400公里。距河南新郑国际机场100阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与驻马店市区，总面积7882平方公里，总人公里。许平南、宁洛、郑尧、二广4的泌阳县，南阳市的方城、南召县缘连口501.1万。条高速公路穿境而过，与全国高速公；北与洛阳市伊川县，郑州市的登封市路网络相连。，许昌市的襄城县接壤。14／4／3010九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS城市概况——全面发展的现代化工业新城平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着举足轻重的经济地位。?平顶山文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，?平顶山工业基础雄厚，原煤、发电量、帘子布古典汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称鹰城；等9种产品产量均居全省首位；?平顶山市是河南省中原城市群9个中心城市之一；?平顶山市是中国优秀旅游城市之一；?平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移”的?平顶山市烟叶生产久负盛名，是全国三大烟叶中间地带。是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的产区之一。郏县红牛是全国八大良种牛之一，被经济重镇；国家定为红牛繁育和饲养基地。14／4／3011九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS平顶山市因“煤”设市，导致平顶山市经济结构单一，但是依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市基本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，发展旅游、建设生态城市的力度很大，成为改善人居环境，提高居民生活品质，发展第三产业搭建的最有力的平台。城市概况——平顶山是国家中部重要的能源原材料工业基地，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，平顶山市人居环境将大大改善。?平顶山市各类矿产资源57种，其中原煤储量?平顶山市大中型工业企业60家，上市公司3家。中平能103亿吨，是中南地区最大的煤田；钠盐储量化集团是世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”产企业；舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地；铁矿石储量9.7亿吨，是全国十大优质铁矿区，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是之一。各类水库175座，年均蓄水量达30亿立方华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型干法水泥米。生产企业。14／4／3012九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS城市概况——平顶山市地处河南中南核心，旅游资源丰富。随着旅游产业的进一步发展，将进一步改善平顶山市的人居环境，为平顶山地产行业的发展提供了良好平台风穴寺?平顶山的优势旅游资源可以概括为“山、汤、湖、寺”。苏坟寺汝州温泉?平顶山是八百里伏牛山的东门户，石人山(现更名为尧三苏坟山)是伏牛山的核心景区之一，伏牛山典型性的旅游资源，如高山花岗岩峰林、峡谷峭壁、龙潭飞瀑、原始次生林昭平湖景区香山寺等在石人山(尧山)最为集中、最为突出。石人山景区?平顶山的主要寺院有香山寺、风穴寺、佛泉寺。香山寺始叶县县衙建于东汉，是汉传观音文化的源头；风穴寺始建于北魏，与洛阳白马寺、开封相国寺和登封少林寺并称“中州四大名刹”；佛泉寺以世界第一大佛、世界第一大钟享誉华夏。二郎山景区石漫滩国家公园?平顶山是河南省温泉资源最丰富的地区，鲁山、汝州两大温泉群以水质好、涌量大、水温高、富含多种矿物质而名闻遐迩；鲁山上汤、中汤、下汤温泉绵延百里，汝州温泉有“灵泉”、“神泉”之誉，汉、唐两代与骊山温泉同属皇家温泉。平顶山水资源丰富，水库众多。14／4／3013九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSISOFTHEPROPOSEDPROJECTPLANNINGANDPOSITIONINGANALYSIS发展机遇——平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。同时为平顶山房地产市场带来了机遇和挑战。?中原城市群南部平-许-漯成长三角区位条件便利，有良好的合作基础，可进一步加强三市之间的经济联