天正理想城14年5月1日一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析项目四至：交通发达，紧邻地铁天正宝华项目位于仙林东路28号，占地87744?㎡，项目秉承集团“天道酬正”的经营理念，在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”开发理念的指导下开发宝华项目，项目定位面向南京年轻刚需客群，在致力打造活力青年社区的同时，预计也将以其优质的环境资源吸引一部分养老客户和投资客户。宝华板块作为南京大仙林板块，环境优美、交通便捷，东向国家级森林公园宝华山风景区，西邻日臻成熟的仙林大学城，地铁2号线、仙林大道、312国道使项目与南京主城快速贯通。交通环境自驾：仙林大道往东直达本案，宁镇公路直达新庄广场。轨道交通：地铁2号线、规划4号线、15号线。公交：D5项目配套—外部商业：仙林金鹰、大成名店、亚东区商圈、苏果超市均在8分钟车程内银行：农业银行、华夏银行、交通银行、中国银行、工商银行邮局：仙林大学城邮局周边景观：宝华山风景区周边医院：南京大学医院（南大仙林校区）、鼓楼医院分院周边学校：中小学：项目紧靠仙林大学城，人文氛围浓厚，南京大学、药科大学、南京邮电大学、南京师范大学、南理工紫金学院、仙林中学、仙林外校均在5分钟车程内幼稚园：南外附属幼儿园、亚东城幼儿园周边交通：地铁：二号线经天路其他：地铁：2号线，规划4号线、15号线公交：D5项目配套—内部产品优势：立面线条，檐口，烟囱，花钵，门窗，线脚，浮雕，门窗套等都大量运用全石材干挂，气派而不失典雅。景观：超过一万平米的景观示范区，依循“把自然搬回家”的理念打造的纯自然坡地园林景观，每个点都有不一样的风景线，长廊、凉亭、儿童游艺场点缀园内，与花草掩映，多处瀑布水景带来生动鲜活的居住意趣。项目配套—内部项目配套—园林景观总结一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析户型分析1、双卧朝南，室内光线充盈，均带有飘窗，空间得到延伸；2、客厅连接东向大景观阳台，阳光自然入户；3、赠送入户露台，可改造为书房，实用性强。1、客厅、主卧朝南，室内通风效果佳；2、赠送储藏间和部分阳台，户型实用性强；3、U型厨房连接设备阳台，方便日常清洁用品的摆放。户型分析1、客厅、卧室、书房朝南，光线效果佳；2、赠送北向阳台可改造为儿童房，实用性强；3、L型厨房，能够满足女主人的日常喷饪需求。约85平米约74平米14年5月1日价格分析天正理想城当前价格1.2013.6.22项目正在认筹，认筹金1万元，认筹客户可享开盘优惠一个点。预计6月底开盘，加推2号楼200多套房源，面积为74平方米2房和85平方米2+1房；2、2013.6.29首次开盘推出2号楼330套房源，前期员工内部认购了51套房源，因此今天正式对外的是279套房源。加入理想会优惠1万元，认筹优惠1%，开盘现场1%，7天签约1%，按揭1%，一次性3%。2小时认购200余套，截止到17点首发当天热销263套，成交均价6300元/平米；3、2013.7.27再度加推加推4号楼102套房源，面积87、105、120平米，整体均价6550元/平米，截至当天下午，已去化80余套房源，去化率8成以上。产品评价：宝华板块距离南京主城相对较近，此外，句容宝华板块与仙林板块仅一路之隔，而仙林板块更是未来南京的副城，目前仙林湖房价已全部破12000了。而且句容宝华板块已逐渐成熟，目前楼盘众多，众多大牌开发商均看好宝华板块。价值分析一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析销售策略推盘节奏：认筹首次开盘加推2013年2013年6月29日2013年7月27日6月第一阶段：6月第二阶段：6月29日第三阶段：7月27日客户蓄水，认筹，认筹金1万，6月29日首次开盘330套，7月27日再加推102套房源可享受开盘1个点。当天热销314套。，去化率8成以上。相关媒体配合：主要网络行销（南外发宣传单）推广（网络/报纸/短活动（暖场/资源嫁信）接）次要推广报纸推广（网络/报活动（媒体沙龙/售楼处开推广（热销、加推重要节点投纸）放）放）辅助行销（拓客准备）活动（售楼处暖场）行销（回馈老业主）行销（老业主转介绍奖励）推盘节奏：2013年6月29日首次开盘，330套房源，开盘热销314套。2013年7月27日再度加推102套房源，去化率8成以上。21推广渠道—线上传统媒体楼书楼书报纸网络广播推广渠道—线下户外媒体大牌活动拓展推广渠道—线下目标客群分析：第25页S.W.O.T分析l天正品牌，一直致力于南京开发l距离城区较远；高端楼盘，好口碑一直得以传承l句容属性，未来发展不确定；；l1公里内无优质配套。配套设施明显不l宁镇交界处，句容区属，距离经完善；天路站5.8公里，随着城际轨道开Sl板块周边环境W较差，客户对高端产品选通，半小时都市圈，未来价值提升择上存在一定疑虑。潜力大；l近宝华风景区，自然资源丰富多样，生态环境优美宜人，宜居宜生活；l配套共享仙林商圈，及周边两大配套，生活方便。l低总价，不限购，投资门槛低；l区域板块内现房优势具有一定影响力；l优质、优价，用品质体验打动客户。l同板块内，下半年上市以低总价房源O为主。T14年5月1日SStrenthsWWeakness?大品牌开发商，自然生态环境好、人文环境好，大型景观设计。离超市菜场有些远，需要开车购SWOT?小区商业、交通、教育、休闲、娱物，户型太差，阳光采光差，点乐、医疗配套齐全，式结构。没有赠送的附加值。?产品设计、外立面设计、景观设计独特，有吸引力。?句容的大型景观楼盘，性价比高。O　opportunitiesso发挥优势，抢占机会OW利用机会，克服劣势拥有已交付一期业主，充分挖掘老南京仙林湖片万科金色领域、保利客户资源。仙林湖项目、栖霞枫情水岸，价格准现房实景销售，产品现场表现力大城东仙林区片向外扩张居住环最有竞争力的是句容天正理想城、提升。境仙林悦城竞争加剧。大量广告，迅速提高产品知名度。TThreatsST发挥优势，转化威胁TW减小劣势，避免威胁　离南京区域最近，离地铁二号线仙强调仙林地段及价格优势，转化不面积、价格低，抢占仙林客户。林经天路近，离金鹰奥莱城和鼓楼稳定因素。合理推盘，加速去化。医院近，比其他句容项目区位优势强化景观优势，通过现场表现更明显。力的提升，提高整体项目形象。14年5月1日恒大雅苑一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析项目四至：项目位于南京东，仙林东路与美亚路交汇处，距离地铁二号线经天路站3分钟，坐拥宝华山4A级国家森林公园。首期占地面积12万平米，总建筑面积38万平米。交通发达，紧邻地铁该项目位于仙林东路8号，距离地铁二号线经天路站大约5分钟车程，公交有D5路车，周边配套、交通有待改善。周边交通：地铁：二号线?经天路交通环境自驾：仙林大道直行前往仙林东路地铁：2号线，规划4号线、15号线公交：D5地铁口班车项目配套—外部小区苏果超市商圈依托仙林周边：中小学：项目紧靠仙林大学城，人文氛围浓厚，南京大学、药科大学、南京邮电大学、南京师范大学、南理工紫金学院、仙林中学、仙林外校均在5分钟车程内幼稚园：南外附属幼儿园、亚东城幼儿园商业：仙林金鹰、大成名店、亚东区商圈、苏果超市均在8分钟车程内银行：农业银行、华夏银行、交通银行、中国银行、工商银行邮局：仙林大学城邮局医院：南京大学医院（南大仙林校区）、鼓楼医院分院项目配套—内部产品优势：立面线条，檐口，花钵，门窗，线脚，浮雕，门窗套等都大量运用全石材干挂，一刀一凿手工雕花雕刻。为保证小区居住舒适和风格统一，兼顾科技与美观。景观：法式皇家院落全部精装交付，通过各种形式的喷泉、叠水景观配以欧陆皇家风格的雕塑，富有浓郁文化特色的小品再现了皇家建筑恢弘气势。150`180米超宽楼间距，围合式建筑，户户观山揽湖，呈现层峰阶层人居风范总结?配套尚不成熟，尤其教育配套更是基本没有，位于仙林湖较近，商业与学区可以享用资源。?开车往返市区车程较远；但是位于南京地区交界处价格有一定的竟争力。?社区规划配套完善，设置有：综合会所、运动中心、剧场、欧陆风情商业街。棋牌室、美容美发院、舞蹈器乐室、美术室、干湿蒸室、羽毛球场、篮球场、网球场、游泳池、瑜伽健身房、国际标准剧场一应俱全，全面满足业主娱乐健身全方位需求。项目采用新古典主义风格，将奢华欧式风情演绎到极致。一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析基本信息行政区域：句容区域板块：仙林项目位置：仙林东路与美亚路交汇处，仙林东路8号建筑类型：高层物业类别：普通住宅,商铺户型面积：85-160平米开发商：句容天工置业有限公司物业公司：金碧物业物业费：1.8元/月/平米交付标准：精装交付将奢华欧式风情演绎到极致。围绕社区中心12500平米大湖，依托宝华山国家森林公园周边的原生地貌特点，以水为精髓，通过各种形式的喷泉、叠水景观配以欧陆皇家风格的雕塑，富有浓郁文化特色的小品再现了皇家建筑恢弘气势。150`180米超宽楼间距，围合式建筑，户户观山揽湖，呈现层峰阶层人居风范。户型分析—85、95平米?优点：客厅的采光很好，客厅、餐厅也算方正。95的户型三房实用较强。?缺点：户型设计南北不通透，采光差，使用的空间也不多，没有赠送的附加值，阳光也不充足。得房率低。阳台设计太不实用。价格分析恒大雅苑在售6、12号楼，面积85-170平方米，折后均价7500-7800元/平方米。一次性付款优惠96折，按揭优惠99折。周边所有在售住宅项目的销售均价为8,248.7元/平方米，近半年来持平。所有15个在售住宅项目与恒大雅苑相比：6个项目的销售均价高于恒大雅苑，售价最高的高德庄园为15000元/平方米，占总