合肥大蜀山项目投资建议书投资发展部2013年5月11主要结论及建议1．结论1）投资环境方面合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。项目的获取和开发具有可行性。2）市场环境方面2012年四季度以来合肥土地市场的持续升温，带动了其商品房价格的上涨，作为省会城市的合肥目前全市均价为6810元/平米，城市商品房均价明显低于周边其他省会城市。说明合肥房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性。3）规划指标方面高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。但3.5的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。24）投资收益方面当土地价格为600万元/亩的情况下，项目税后利润为16488万元，利润率为9%，项目投资收益水平较好，财务上具备可行性。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.3581亿元。项目的投资收益和开发风险主要还是取决于土地成本，通过运作降低实际土地成本支出是项目成功开发的关键。2．建议1）土地方面目前该土地由蜀山区区政府定挂给某开发商，但该开发商由于开发资金问题无力开发项目，表示愿意以600万元/亩左右价格转让，我司可在近期尽快与开发商负责人商谈，争取将土地成本在600万元/亩的基础上，给予10%-15%的地价优惠，并能够给予项目建设用地的分期获取和土地价款的分期支付。降低开发风险，提高项目收益。2）项目开发该项目开发如能实现土地分期获取和价款分期支付，建议采用分期开发的方式，降低初期土地成本的支出，通过分期开发来滚动利用资金，以缓解项目初期的资金投入压力，降低项目的财务成本支出。32项目分析1．土地市场分析1）2011年至2013年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，2011年合肥土地市场以拍卖、挂牌形式成功出让土地58宗，出让总面积4408.243亩，成交总金额为约合128.73亿元。2012年全年成功出让土地83宗，出让面积10626.359亩，成交总金额约合为267.563亿元。2012年合肥卖地总收入同比上年128.73亿元上涨138.83亿元，涨幅达到51.8%。随着土地市场的持续回暖，截至2013年4月底合肥共计出让28宗，成交面积达到1948.681亩，成交金额约为99.85亿元。其中今年3月21日的土地拍卖会，滨湖区、瑶海区、高新区的三宗地引发了房企的激烈抢购，保利地产独揽其中两块地成最大赢家，位于南宁路与金斗西路交口的滨湖区BH2013-01号地块总面积为293.36亩，规划用途为商业和居住，经过保利、国贸、中环等房企近40分钟的竞拍，最终被保利地产以613万/亩摘得，总价17.98亿，地面价9194.5元/平米，溢价率为42.5%。高新区JH-2地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以1207万元/亩的价格拿下该地块，楼面价高达3771.6元/平米，溢价率为141.4%。特别是4月27日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共1038亩16块土地出让，其中庐阳区N1304号宗地与合肥政务区ZWQTB—041地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到11家。合肥庐阳区N1304号宗地最终由融侨集团以520万/亩竞得，该地块为226.65亩商住4地，总价11.78亿，地面价7800元/平，楼面价3000元/平，溢价率高达92.6%。政务区ZWQTB—041地块最终由文一集团安徽瑞泰置业以800万/亩价格成功摘得，该地块为政务124.36亩居住用地，总价9.948亿，地面价11999元/平，楼面价4285元/平，溢价率高达77.8%。2013年开年以来合肥土地市场持续升温，3月和4月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，多数地块溢价率超30%以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。2）项目区域土地市场情况2011-2013年项目周边区域土地出让一览表月份地块编土地座落面积(亩)规划用途容积率成交价(万成交总价受让人号元/亩)(万元)2012年9月W1204蜀山产业150.03居住1.0＜R≤2.542964362.87安徽大富房地产园振兴路开发有限公司与与井岗路安徽富广投资有交口西南限公司联合竞买侧2013年2月W1301蜀山区长41.56商业、居住1.0＜R≤3.085035326安徽骏誉投资置江西路与业有限公司潜山路交口西北角从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交2宗地块。其中今年2月成功出让的W1301地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到850万元/亩，不作为本项目土地参考价格。2012年9月出让的W1204地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到429万元/亩，地面价6436元/㎡，楼面价2574元/㎡。该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于W1204地块，并且未来合肥地铁2号线湖光路站位于项目内，预计本项目地块价格约在600万元/亩左右。52．市场供需分析1）全市供应分析据当地房产管理局数据截至2013年5月中旬，合肥商品房可售套数为126233套，可售面积为997.17万㎡。其中：住宅套数可售为44702套，住宅面积可售面积为481.53万㎡。2011年至2013年共计成功出让成交约合16983亩，按照平均商住比4：6，平均容积率2.8计算，未来三年内商品房市场新增供应量为3170万㎡，住宅约为1902万㎡。按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为4100万㎡，住宅供应总量约为2383万㎡，年均市场住宅商品房供应量约为794万㎡。2）全市需求分析2010-2012年商品房销售情况2010年2011年2012年住宅销售面积863.86万㎡1066.31万㎡1117.33万㎡商品房空置面128.01万㎡180.43万㎡190.68万㎡积住宅空置面积65.72万㎡115.35万㎡据统计，2010年住宅商品房销售达到近900万㎡，2011年约为1066万㎡、2012年约为1117万㎡，10-12年商品住宅年均去化率约在1027万㎡。由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为2383万㎡，年均市场住宅供应量约为794万㎡，年均市场住宅需求约在1000万平方米。从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。63）项目区域供需分析目前项目区域内共有5个在售项目。区域住宅价格约在6300元/㎡，商业售价25000元/㎡，酒店式单身公寓售价5200元/㎡。区域项目情况项目名称规模（万物业类型销售均价（元/㎡）去化率㎡）春天里10高层550090%中海原山42.22高层、别墅高层均价6500、别50%墅400万/套起西城山水居20高层650080%国光山水间15多层小高层高层6400、小高层95%高层7000乐客来国际广25公寓、写字楼、公寓5300、写字楼80%场商铺5600、商铺25000起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在90%，其中春天里、山水间、山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为120以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出150余套住宅，排队拿号的人数超过200余人，项目开盘当天1小时既售罄。中海原山项目因其规模达到40万㎡，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到50%，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有2012年成交的一宗住宅用地，区域内的景观优势和完善的生活配套设施、价格较市区中心便宜得到当地消费者的认同，未来项目区域内竞争压力小，销售形势乐观。4）小结从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。7项目区域内近三年内仅有一宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余个项目均进入尾房销售，未来区域市场竞争压力小，销售形势乐观。3．楼市及个案分析1）楼市概况合肥市作为安徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商、以及华润置地、绿城这样的一线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关的配套已经逐渐像一线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层、高层为主，外加少量的花园洋房、别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘800余个，按照行政区划分，可分为政务区、滨湖新城、庐阳区、经开区、高新区、新站区、瑶海区、蜀山区、包河区九大房产板块。板块均价一览表区块均价（元/平方米）蜀山区7156庐阳区6430包河区6576瑶海区5910高新区6566经开区6340政务区8264新站区5673滨湖区7973全市6810据房管局统计数据合肥市2012年(年1月1日-12月31日)九区住宅类商品房成交均价约6533.72元/平方米。同比2011年全年宅交均价上涨246.04元/平方米，同比涨幅约3.91%。2013年4月份合肥市九区商品住