投融资规划——架起城市规划与建设的桥梁常庆海2013年2月目录一、投融资规划简介二、投融资规划的典型案例一、投融资规划简介（一）投融资规划的产生背景1.城市建设困局—现象和问题2.城市建设管理—复杂性项目管理3.项目经验积累—投融资咨询和管理咨询（二）投融资规划的主要内容城市建设困局——现象在城市开发中，从总体规划、控制性规划到修建性详细规划，我国已经有了比较完整的城市规划体系，各个城市也都把高起点的规划作为了城市发展战略中重要的一环。但目前很多城市在开发过程中仍然出现了很多问题。发展理念误区规划落实难遗留问题多缺少统筹环节?城市不断蔓延，?贪大求洋，一味?失地农民何去何?城建资金筹集难重产值不重经营提倡国际标准从?资金使用效率低?提倡卫星城，?城市发展被动满?城中村?偿债风险突出“睡城”和“鬼足市场，频繁调?半拉子工程?各部分条块管理城”不断出现整规划?政企合作扯皮不?各规划间协调不断，建设混乱够PAGE4举现象一：“做不下去”的良乡大学城例2001年2001年4月，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》良乡大学城获2002年，北京出台《北京土地一级开发管理暂行办法》市政府批准2004年，北京出台《北京市建设征地补偿安置办法》房山区政府创新投三年时间里，项目基本处于停滞状态；融资思路，采取政企合作方式，对大不断提高的开发成本，开发商提出用大学城周边1公里范围学城进行统一规划内的土地进行总体平衡。征地、建设投资和管理经营一个好规划很重要，但具有实施性的规划更良乡高教园区目前已经进驻园区的包括首重要。都师范大学、北京理建设管理模式的问题不解决，资金的问题不工大学、北京工商大学，成为房山区独特解决，再好的规划也没有用。资源优势，为产学研在制定规划阶段，就要充分考虑实施的可行一体化提供科研、人才、技术基础。性。PAGE5举现象二：“难以继续”的二期工程例二期工程的钱从哪儿来某城市提出打造“宜居城市”的发展战略，作出了“造绿、造水、造景”的投资任务，规划总计数十亿元投资，交给城投公司来实施。城投公司集中了自己的所有资源，加上市政府“划”过来的大量资产，融资十几亿元，终于启动了一期工程，但两年时间过去了，之前筹来的钱用完了，需要继续融资。但是这时候财政收入仍然没增加多少，造出来的这些景观、水系、公园，收的钱还不够维护费用，二期工程所需的钱从哪儿融呢？?建设时序是城市建设中需要重点考虑的内容，对于投资回收影响深远。?政府在城市开发之初需要细致地排定建设计划，进行资金筹措。?盲目的政绩工程对于城市建设的负面影响巨大，极易形成资金陷阱。PAGE6举现象三：“比比皆是”的“半拉子”工程例?“半拉子”的建筑物：坚固的水泥框架已具雏形，钢筋混凝土裸露，部分脚手架还在，整个建筑就像一个巨大的鸟笼，建筑周围杂草丛生；?“半拉子”的市政设施：“打补丁”的路（反复开挖的马路）；始终“吃不饱”的污水处理厂（建设不完善的污水收集管网）等。?“半拉子”工程就像城市“肿瘤”，不仅影响城市面貌，而且妨碍了正常的城市建设。?“半拉子”工程已经成为加快城市发展步伐的绊脚石，对城市资源造成了极大浪费。?政府在前期应充分论证项目必要性和可行性，同时在形成科学的城市建设管理制度上，统筹考虑资金配置与筹集。PAGE7举现象四：“问题多多”的城中村例令领导焦头烂额的“城中村”某城市受快速城市化浪潮的影响，政府提出快速扩展城市建成区，增加城区面积，在这种近乎“抢地”般的城市膨胀中，前来征地的开发商都争取在最短时间内得到最容易处理的地块，面对拆迁安置等麻烦问题，往往都选择放一放、缓一缓的思路，先绕道而过。现在新上任的领导面对着一个个“城中村”而头疼不已？?与其后期斥巨资进行“城中村”改造，还不如一开始就尽量避免“城中村”的出现。?政府在征地之前，应全盘考虑征地过程中可能会出现的所有问题，做好资金统筹。PAGE8举现象五：“不能平衡”的开发成本例只剩下基础设施用地了某市围绕高铁站区规划了一个三十平方公里的新城区，作为城市未来新的发展空间。新区中规划有行政服务中心、物流中心以及完备的公共服务设施，还规划了大片的居住和商业用地。该市的城投公司在接手这个新区的开发任务时，公司上下无不雄心万丈，大家都想再打造出一座崭新的城市来，盘算着前期如何用居住、商业类用地的开发收益来平衡一部分基础设施投入，后期如何通过产业的引入保障新城区的财政可持续。结果运作了一年以后，公司上下皆对此失去了信心，因为最大的几千亩完整的住宅用地已经被市政府以招商为目的，用非常低的价格出让给了一家大型开发商，原有核心区域的一些商业地则被省里、市里的各个部门以非常低的价格拿去盖办公楼了，剩下的净是些基础设施用地，投入多、产出少，外溢效应无从收回。面对规划图，惟有慨然长叹。?在城市建设过程中，政府会不断面临着各种各样的诱惑，生地批租不计成本的“大招商大发展”、随意改变规划用途等现象屡见不鲜。?市政府以招商为目的，把土地以低价出让给开发商，或者将核心区域的商业用于盖政府办公楼，导致用于土地开投入的净是基础设施用地，投入多、产出少，外溢效应无从收回。?要建立科学的城市建设管理体制，必须要打破重管理轻经营、重局部轻全局的状况，跳出“先吃肉、后啃骨头”思维惯性，站在城市系统角度来思考问题。PAGE9举现象六：“合作不畅”的政企合作例差强人意的合作某城市在资金缺乏的情况下，决定引入一家实力雄厚的企业共同进行新城开发。经过领导与与企业高层的洽谈，双方很快就签署了合作框架协议。但在具体实施过程中发现，不仅双方针对框架协议中很多条件的理解存在很大分歧，同时双方内部对于合作开发的具体事宜都缺乏一个全面的认识，导致整个新城的开发工作一直处于一个“走走停停”的状态，离原先双方高层领导预想合作开发结果相距甚远。?在政企合作的城市开发中，政府和企业所追求的目标是有差异的。?如果对城市公共管理的责任界定不够清楚，最终仍只能由政府接收烂摊子，甚至付出更大代价去收拾残局。?要建立起清晰的政企合作边界，使得政府既不“越位”，也不“缺位”，同时最大程度寻求合作双方目标一致。PAGE10城市建设困局——问题深入挖掘现象背后的问题，核心是缺乏合理的作战方案缺少合理的作战方案规划实施不清楚如何解决现状和规划落实之间的差距，没找到推动城市发展或提升城市价值的有效路径。?各种实施主体角色模糊或错位，不能统一思想、统一行动。?各种主体的利益不一致，没有共同认同的解决方案。?城市建设跟市场、资本没有有效对接起来。?粗放的城市建设，资源利用效率低下，没有协同效应。PAGE11一、投融资规划简介（一）投融资规划的产生背景1.城市建设困局—现象和问题2.城市建设管理—复杂性项目管理3.项目经验积累—投融资咨询和管理咨询（二）投融资规划的主要内容城市建设是一个复杂性项目政府作为城市建设决策者，时时会面对这样的问题：?规划的城市基础设施究竟何时开建？?基础设施建设、土地开发、房地产开发的次序如何协调？?怎样吸引投资人参与城市建设？?非经营性的城市配套设施如何筹建？……PAGE13①识别系统问题⑦现实系统运行结果反馈①⑦⑥指导现实②明确系统目标实系统运行②…⑥现实系统模拟系统③⑤③建立系统演化⑤系统运行结果模型分析及模型调整④④模拟系统运行结果复杂性项目管理的理论基础——统筹兼顾的系统工程理论烧水煮茶华罗庚老先生以烧水煮茶为例，从日常生活小事阐述了“统筹规划”方法。路径一：先把茶叶找好，把杯子洗干净。再去花20分钟来生火、烧开水；洗开水壶洗茶杯洗茶壶拿茶叶烧开水（1分钟）（2分钟）（1分钟）（1分钟）（15分钟）泡茶路径二：先生火把开水烧上，在烧开水的时候再去找茶叶和洗杯子洗开水壶（1分钟）烧开水（15分钟）泡茶大岳系统方法洗壶、茶杯，拿茶叶（4分钟）启示：通过对各个环节的特征、属性进行识别，进而对之前设定的程序进行检讨、调整，以求路径最优化，即耗时最短、资源消耗最少PAGE14复杂性项目管理的方法和工具适用于城市建设管理复杂性特征方法和工具复杂性地图结构复杂性系统解剖方法方向复杂性复杂性项目管理项目群管理工具渐进复杂性项目角色定义············PAGE15一、投融资规划简介（一）投融资规划的产生背景1.城市建设困局—现象和问题2.城市建设管理—复杂性项目管理3.咨询经验积累—投融资咨询和管理咨询（二）投融资规划的主要内容以城市建设理性认知为基础，在咨询过程中，我们的专业咨询能力得到了有效发挥整合咨询公司的核心能力，能够整合各部门各级政策、城市建设各种环节、各种资源的、政府和企业间不同运作体制机制等。财务对区域开发或单独项目建设的财务条件非常熟悉，特别市场化环节，通过编制财务模型和投融资规划模型，为项目经济技术条件的设计、区域开发的实施提供技术支持。法律、政策区域开发和项目市场化都涉及到规划、招投标、建设、村庄拆迁等各层次各领域的法律法规和政策，多年的项目经验使得大岳拥有丰富的政策积累，并且深入了解这些政策的出台背景以及后期影响。PAGE17大岳咨询典型案例（一）1.供排水2.污水1.1无锡市水务集团股份制改造上市准备项目2.1武汉豹澥污水处理厂BOT项目1.2银川市自来水总公司改制融资项目2.2银川污水处理有限公司TOT项目1.3南水北调北京段配套工程融资实施方案项目2.3太原市河西北中部污水处理厂TOT+BOT项目1.4郑州市自来水公司特许经营后评估和合同谈判项目2.4济南市水质净化三厂BOT项目1.5兰州市供水集团部分股权转让项目2.5西安市污水处理厂和北石桥污水净化中心TOT项目1.6哈尔滨市磨盘山供水工程合资合作项目2.6长沙市岳麓污水处理工程BOT项目1.7北京市自来水集团公司战略咨