2013年上半年深圳房地产统计分析报告来源：szhome研究中心作者：吴上锦张粉层【内容摘要】2013年上半年深圳楼市在2012年营造的良好氛围中大放异彩，纵然2月底曾出台了新的调控政策，但无碍于楼市继续升温，以“量价齐升”的结果交出了一份靓丽的成绩单。2013年上半年刚需仍然是楼市的主导力量，单价2万左右的产品成为楼市的成交主力，但一些高端产品同样吃香，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、伍兹公寓等，虽然价格高昂，但同样成交活跃，甚至出现抢购现象。片区方面，龙华、龙岗中心城仍然是全市新房市场的供求主力，西乡、观澜、布吉、坪山新区等持续活跃，光明新区、坂田爆发力强大。综上所述，2013年深圳楼市全面开花，无论地段好坏、价格高低，均大获丰收，市场正由温热向高热迈进，楼市调控受到强大挑战，调控成果受到极大威胁，后市的风险和不确定性陡增……上半年深圳共批准预售住宅253.82万平方米，同比增加65.5%……上半年深圳共成交新房237.17万平方米，同比增加49.8%……上半年深圳的新房成交均价为21375元/平方米，同比上涨20.4%……上半年深圳新房市场供求比为1：0.93，供应略大于需求……上半年深圳的房价收入比为18.8倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）……上半年深圳的租售比达1∶403，远远超出合理底线（1∶300）……上半年深圳共成交二手商品房441.65万平方米，同比翻番……上半年深圳二手房的挂牌均价为24504元/平方米，同比上涨27.4％……上半年深圳住宅租金为53元/平方米/月，同比上涨12.8％……上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的近2倍……上半年深圳二手商业的挂牌均价为72345元/平方米，同比上涨近30%……上半年深圳商业租金为292元/平方米/月，同比上涨近40%……上半年深圳二手写字楼的挂牌均价为33942元/平方米，同比上涨3.7%……上半年深圳写字楼租金为126元/平方米/月，同比上涨6.8%……第一部分：2013年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，随着深圳城市旧改幅度的加大，城市更新用地量激增，相反，公开出让的土地量则较少，2013年上半年深圳全市仅成交3块土地，其中1块居住用地，1块商业性办公用地、1块商业服务业设施用地。1块居住用地位于光明新区，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，该地块属于公开出让，由普宁市盛迪嘉置业投资有限公司竟得。故居住用地能够为市场提供的有效供给约为19万平方米。1块商业性办公用地位于南山区，用地面积3427.94平方米，同比减少88.2%，建筑面积15000平方米，同比减少76.2%，成交金额11600万元，同比持平，楼面地价7733元/平方米，同比增加3.2倍，该地块属于定向转让，由深圳供电局有限公司竟得，项目建成后全部限自用，故商业性办公用地不能为市场带来有效供给。1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积4322.29平方米，同比减少84.4%，建筑面积63800平方米，同比减少七成，成交金额63000万元，楼面地价9875元/平方米，同比减少1.7%，该地块属于定向转让，由海信南方有限公司竟得，项目建成后70%限自用，故本地块能够为市场带来的最大有效供给不足2万平方米。点评：深圳是个滨海城市，土地资源十分有限，近年来，可公开出让的土地越来越少，2013年上半年，土地市场能够为住宅市场带来的有效供给不足20万平方米，体量相当小，不过值得欣慰的是，近年来深圳城市更新用地的体量逐渐增加，大大缓解了房地产市场的供给压力，也进一步缓解了房价过快增长的压力。附一：2013年上半年成交地块分布情况附二：2013年上半年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年上半年新房供应分析2013年上半年，史上最严厉的“国五条”出台，抗起打压高房价的重任，国五条继续从限购、限贷、二手房交易按差价20%严征个税、制定房价控制目标等方面，对房地产市场进行调控，新政于4月份开始实施，从上半年楼市的运行情况来看，新政的调控效果不尽人意，对于宏观调控已司空见惯的房地产市场，对于新出台的调控举措已有一定的免疫能力，2013年上半年，房价一路看涨，成交量继续放大，在成交继续向好的氛围下，深圳楼市推盘量明显加大。根据深圳房地产信息网的监测，2013年上半年深圳住宅预售面积253.82万平方米，同比增加65.5%，住宅预售套数27079套，同比增加62.4%。2013年上半年预售的项目有别墅、高档住宅、普通住宅，其中普通住宅是楼市供给的主力。上半年楼市的推盘量主要分布在特区外，特区内、外住宅预售量之比为1：5.1，特区内住宅预售面积41.59万平方米，同比增加81.6%，住宅预售套数3582套，同比增加26.6%，特区外住宅预售面积212.24万平方米，同比增加62.6%，住宅预售套数23497套，同比增加七成。各行政区方面，罗湖区2013年上半年没有预售的住宅项目。福田区2013年上半年共有3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积15.56万平方米，同比暴增7倍，住宅预售套数1586套，同比暴增6.3倍。天御香山、合正香蜜原著是福田区住宅预售量较大的两个楼盘，其中天御香山住宅预售面积80901.19平方米，住宅预售套数809套，合正香蜜原著住宅预售面积50421.17平方米，住宅预售套数537套。南山区2013年上半年共有4个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积23.52万平方米，同比增加12.2%，住宅预售套数1672套，同比减少36.0%。鲸山花园九期、水木丹华园是南山区住宅预售量较大的两个楼盘，其中鲸山花园九期住宅预售面积98137.74平方米，住宅预售套数363套，水木丹华园住宅预售面积71634.9平方米，住宅预售套数686套。盐田区2013年上半年只有泊郡一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2.51万平方米，住宅预售套数324套。宝安区2013年上半年共有16个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积137.33万平方米，同比增加71.8%，住宅预售套数14941套，同比增加73.9%。中航天逸、招商锦绣观园、润恒尚园、仁山智水、茗语华苑、中信领航、特发和平里是宝安区预售量超过10万平方米的大盘，其中招商锦绣观园住宅预售面积149591.89平方米，住宅预售套数2334套；润恒尚园住宅预售面积143051.23平方米，住宅预售套数1235套，中信领航住宅预售面积132131.02平方米，住宅预售套数1625套，仁山智水住宅预售面积124530.17平方米，住宅预售套数763套。龙岗区2013年上半年共有15个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74.90万平方米，同比增加48.1%，住宅预售套数8556套，同比增加62.8%。信义御城豪园、嘉御豪园是龙岗区单盘预售量较大的两个楼盘，其中信义御城豪园住宅预售面积128186.82平方米，住宅预售套数1408套，嘉御豪园住宅预售面积143652.78平方米，住宅预售套数1485套。附：2013年上半年取得预售证项目2、2013年上半年新房成交分析2013年上半年深圳楼市在2012年营造的良好氛围中大放异彩，纵然2月底曾出台了新的调控政策，但无碍于楼市继续升温，以“量价齐升”的结果交出了一份靓丽的成绩单。2013年上半年刚需仍然是楼市的主导力量，单价2万左右的产品成为楼市的成交主力，但一些高端产品同样吃香，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、伍兹公寓等，虽然价格高昂，但同样成交活跃，甚至出现抢购现象。片区方面，龙华、龙岗中心城仍然是全市新房市场的供求主力，西乡、观澜、布吉、坪山新区等持续活跃，光明新区、坂田爆发力强大。综上所述，2013年深圳楼市全面开花，无论地段好坏、价格高低，均大或丰收，市场正由温热向高热迈进，楼市调控受到强大挑战，调控成果受到极大威胁，后市的风险和不确定性陡增。2.1成交均价分析根据深圳房地产信息网的监测，2013年上半年深圳新房住宅的成交均价高达21375元/平方米，同比大涨20.4％。新房成交均价的大幅上涨，一方面受高端项目高价热销的拉动，但各普通项目涨声一片，合成的推动力更加强大。在巨量成交的支撑下，深圳房价变得越来越“自信”。全市六区除盐田区外，其余五区上半年的新房住宅成交均价同比都大幅的上涨，其中，罗湖区由于高价的合正荣悦2期入市，导致全区的新房成交均价直线上升，高达34066元/平方米，同比暴涨50.1%；福田区上半年新增的天御香山和合正香蜜原著均价都在4万以上，且销售火爆，全区的新房成交均价随之突破4万大关，为40875元/平方米，同比大涨35.9%；南山区上半年新入市的鲸山觐海以及在售的纯水岸、伍兹公寓售价都超过5万，强力拉升全区的新房成交均价至39815元/平方米，同比大涨35.7%；宝安区单价2万以上的项目如中航天逸、公馆1866、水榭春天6期、星河盛世等继续成为全区的成交主力，使得上半年全区的新房成交均价突破21000元/平方米，同比大涨29.3%；龙岗区在佳兆业城市广场、信誉嘉御山、龙岗大道1号等2万级别项目的推动下，成交均价也有质的飞跃，为16506元/平方米，同比大涨16.2%；盐田区上半年的新房成交主要集中在价格相对较低的泊郡，大幅拉低了全区的价格水平，仅18297元/平方米，同比大跌14.9%。附：2013年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图2.2成交量分析※定义：小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）2月底突如其来的调控加码未能浇灭深圳楼市的热情，在短暂的迟