致：广西金耀房地产开发有限公司文号：南宁天路/金耀·中央城（201107）由：南宁天路日期：2011年8月25日金耀·江山帝景营销思路报告书南宁天路投资咨询有限公司二0一一年八月三十日报告目录报告目录第一章项目概况…………………………………………………………第4页一、项目概况二、项目用地的街区状况三、释义—地中海欧式建筑风格第二章项目优劣势（SWOT）分析……………………………………第9页一、项目优势分析S（strengths）二、项目劣势分析W（Weaknesses）三、项目机会分析O（Opportunities）四、项目威胁分析T（Threats）第三章目标客户分析……………………………………………………第15页一、客户的需求分析二、目标客户分析第四章房地市场分析……………………………………………………第18页一、2010—2011年国家房地产调控政策汇总及分析二、2011年1-6月全国及南宁市房地产市场情况及分析三、隆安县房地市场分析第五章项目定位…………………………………………………………第32页一、定义品质豪宅二、释义“豪宅”三、豪宅产品配套描述四、本案豪宅定位的推导论证第六章项目主题形象定位………………………………………………第37页一、主题形象语定位二、推广语释义三、项目主题展现的核心观念四、项目案名建议第七章营销整体思路……………………………………………………第40页一、整体营销思路二、营销策略第八章销售策略构思……………………………………………………第45页一、销售策略二、首期面市销售节点安排第九章推广策略构思……………………………………………………第48页一、推广策略二、广告策略概述……………………………………………………………………………第52页第一章、项目概况一、项目概况一、项目概况11、地理位置、地理位置项目地块位于隆安县城厢镇宝塔村（隆安县县城右江桥头），右江大桥往宝塔方向左侧。2、宗地周边状况说明项目总占地面积为142479.47㎡；南北最长336m；东西最长458m；最短420m；正南北朝向，基本为规则的矩形。场地高低起伏整体上呈现东北高，西南低的走向。◆项目周边情况项目西面方向为右江河域；项目东面方向为规划公园；项目南面方向为隆安自来水厂及村庄；项目北面方向为山坡。◆交通情况项目离隆安县中心约2～3公里；从市隆安中心打车至项目入口处约10分钟车程。33、、宗地地理特点、自然特质、地块性质说明地块性质项目地块原为山地，尚属于生地开发，内有少量坟地及少量建筑，整体拆迁量不大。地理特点项目地形为山地，地块内坡地高差比较大，左侧为右江。自然特质坡地、右江、大量原生态植被等组成了天然原生态系统。4、宗地块区位图本案右江大桥图1：项目地块区位图5、项目产品说明（1）项目产品项目以一个开放的“人文生态区”，一个层次丰富的高格调居住环境，一个具有异域风情的花园品质社区为设计建设目标。拟建联排、双拼别墅，多层、高层住宅及宝塔大厦多种物业形态，小区配套商业街、幼儿园、公共活动中心等，整体设计风格为别具特色的地中海欧式建筑风格。（2）项目经济技术指标总规划用地面积142308.68㎡计入容积率建筑面积284615㎡其中住宅242275㎡商业16460㎡宝塔大厦（占地约3805㎡）23500㎡公共设施配套2380㎡其中物业管理用房300㎡社区服务中心80㎡文化活动室120㎡公厕80㎡幼儿园1800㎡地下建筑面积29000㎡容积率2.0绿地率32%建筑密度30%建筑层数3-18层总户数1912户机动车停车位（0.58个/100㎡）1651个其中地面停车位（包括路边743个绿化停车及建筑底层停车）联排、双拼停车位124个地下停车位784个非机动车停车位（0.58个/100㎡）1651个　面积(㎡)户数面积比例备注双拼住宅12240485.05%　联排住宅13680765.65%　多层住宅10170075241.98%　高层住宅114655103647.32%　合计2422751912100.00%　二、项目用地的街区状况二、项目用地的街区状况项目位于隆安县城厢镇宝塔村（隆安县县城右江桥头），右江大桥往宝塔方向左侧，西面方向为右江河域，东面方向为规划公园，南面方向为隆安自来水厂及村庄。过了右江大桥往市区方向便是文塔路与教育路的交汇处，附近聚集民族中学、第三中学、气象局、金耀中央城、金耀城市花园、农贸市场、利客隆超市、人民法院、环保局等市政单位及生活小区。三、释义—地中海欧式建筑风格地中海MEDITERRANEAN源自拉丁文，原意为地球的中心。所谓地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，淳朴的颜色、红瓦白墙，众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，所谓的“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普罗旺斯，醇厚的风格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。之后，这种风格又传到佛罗里达、夏威夷等地区，成为一种豪宅的符号。虽然地中海风格建筑有西班牙式、意大利式、希腊式及法国式之分，但同为这些文明古国环绕着的地中海盆地一直散发出古老的人文气质，虽然各式建筑形态有差异，但是却有着相同的内涵，使这些地区的建筑之间有着相同的符号元素。第二章项目优劣势（SWOT）分析所谓SWOT分析方法，也称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种相关因素相互匹配起来加以分析，从中归纳总结出一系列相应的结论对策。运用这种方法，有利于市场竞争的参与者对所处的市场环境进行全面的、系统的、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法能够比较客观而准确地分析和研究一个房地产项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。一、项目优势分析S（strengths）1、区位优势项目位于隆安县城厢镇宝塔村（隆安县县城右江桥头），右江大桥往宝塔方向左侧，西面方向为右江河域，临江而居。东面方向为规划公园，周边环境为原生态自然地貌，无噪声和水源的污染，空气清新、怡人，居住环境质量高。2、地段优势项目过了右江大桥往市区方向便是文塔路与教育路的交汇处，附近聚集隆安民族中学、第三中学、气象局、金耀中央城、金耀花园、农贸市场、利客隆超市、人民法院、环保局等市政单位及生活社区，方便业主日常生活需要，解决子女的教育等问题。3、交通优势项目大门便是市政二级公路，往右是通往宝塔工业园区、南宁高速路入口，走高速公路到南宁仅为50多公里的里程。往左方向（进入市区）便是县城主干道，直接进入文塔路与教育路，交通是非常方便快捷的。4、规模优势项目总规划用地面积142308.68㎡，计入容积率建筑面积284615㎡，总户数为1912户。占地面积、建筑面积是隆安绝无仅有的超大规模、首屈一指的项目。5、地中海建筑风格、高品质的居住环境项目容积率为2.0，绿地率为32%，紧邻右江。以地中海异域风情风格建筑风格建设联排别墅、双拼别墅、多层、高层住宅，配套幼儿园、商业街、休闲广场、社区服务中心等。小区内园林优美，居住环境的优越，当之无愧的“隆安人文生态社区”，这些都将成为项目突出卖点。6、周到的物业管理服务作为隆安航母型规模的高品质大盘，项目将引入高科技的安防监控，及先进的物业管理服务，让业主感受每天都是在度假的星级服务。7、城市标志性生态人文社区作为隆安航母型规模的高品质大盘，项目以一个开放的“人文生态区”，一个层次丰富的高格调居住环境，一个具有异域风情的花园品质社区为开发理念，锻造城市标志性生态人文社区。8、品牌开发商实力雄厚本项目开发商来自广东，实力雄厚，开发理念远远领先于本地开发商。二、项目劣势分析W（WeaknessesWeaknesses）1、项目离城中心较远，周边环境差、缺乏生活配套、无居住人气项目位于右江桥头与主城区有一段的距离，为郊区地段。目前周边为荒坡，无居住人气。劣势化解：◆以大盘造城的概念，结合政府对项目所在片区未来城区的发展规划引导客户，如宝塔工业园、市政规划公园等。◆郊区，从生活角度看是配套的缺失，从居住角度看是空气清新、宁静安逸的生活。◆通过硬广、软文等宣传方式。从生态、人文、未来发展，从项目本身独具地中海异域风情、商业配套等优势去引导客户，改变客户置业观念。2、短期内难以形成浓厚的居住氛围由于项目所处区域为城乡结合部，周边未形成居住氛围，短期内难以形成浓厚的居住氛围。劣势化解：由于本项目为隆安县城最大的房地产项目，因而可在销售中本项目对整个区域发展的带动作用，项目的出现将带动整个区域的迅速发展。3、短期内难以形成成熟的商业环境由于区域内难以在短时间内聚集大量居住人口，因而难以形成浓郁的商业气氛。劣势化解：在销售策略上，建议先推售沿街铺面及住宅，因为客户考虑首期价格合适、临街方便，客户较容易接受。在外围形成气势聚集人气，以人气制造商业气息，带动内区销售，实现迅速销售。4、项目地块为山地，尚属于生地开发，内有少量坟地及少量建筑，山地地块内坡地高差较大，这会对项目的施工及工程进度造成一定的影响。三、项目机会分析O（OpportunitiesOpportunities）1、城市的扩张，给项目带来契机随着社会经济的快速发展和城市化进程加速，县城居民将迅速增加，对商品房的需求量将越来越大。2、人民生活水平的提高，对品质住宅需求随着经济的发展，人民的生活水平不断